广州帝景(苑楼盘简介 楼盘基本信息)

房价走势(交通状况 周边配套)

项目简介

帝景苑事件

开庭审理(优惠处理权 利益分流术 监督乏力背后 潜体制与阳光法案)

广州帝景

苑楼盘简介

帝景苑位于天河北路与龙口西路交界的东南角 ,临近面佳超市 ,购物非常方便 ,是天河北豪宅标志 ,由知名实力派发展商合生创展倾情打造 ;物业管理公司康景物业是国内著名的星级物业管理公司 ;帝景苑全封闭酒店式管理 ,服务水平国内一流。

帝景苑将从园林住宅走向园林景观的商务住宅，走向景观性商务公寓。商务酒店会所的引入，为业主提供了优质的生活模式和生活价值。同时提供全天候、全方位的贴身管家式服务，依托酒店会所等完善配套，为业主提供更为全面的酒店式管理服务。

帝景苑周边各类学校林立文化氛围浓郁也是本地段的一大特色,不仅有华南师范大学、华南理工大学、暨南大学等高等院校分布 ,也有天河高新中英文数码幼儿园、启蒙中英文幼儿园、市一级龙口西小学、天秀\\113中学等名校园林 ,织就立体教育网络 ,令孩子茁壮成长 ,赢在未来 。

楼盘基本信息

开 发 商：广州合生创展集团有限公司

楼盘地址：天河区龙口西路338号（天河北路与龙口西路交汇处）

物业公司：广东康景物业服务有限公司

物业类别：商住楼

建筑类型：高层洋房

开盘时间：2002年

物 业 费：2.8元/平米·月

绿 化 率：30.00%

房价走势

交通状况

公交站：20，22，32，41，78，130，135，191，197，218，230，232，234，266，306，560，602，813，B17，大学城2线

地铁：3号 岗顶站

周边配套

大学：华南师范大学、暨南大学

中小学：广州市天秀中学、天河区龙口西小学（帝景校区）、广州市第113中学、华师附中（省一级）　幼儿园：金海艺术幼儿园、广州市幼儿师范学校附属天河幼儿园、穗园小区幼儿园

商场：万佳百货（天河北店）、好又多超市、华润万家超市、百佳超市

邮局：龙口西邮局

银行：中国银行、建设银行、工商银行、邮政储蓄、光大银行、广发银行

医院：广州市天河区侨怡苑人民医院、广州博爱医院、中山三院

其他：嘉逸国际酒店、太平洋电脑城

项目简介

“帝景苑”项目位于肇嘉浜路1001号地块，原为上海无线电四厂所有。1993年，印尼商人黄进益以旗下香港荣福置业有限公司与上海无线电四厂合资成立上海荣福房地产发展有限公司（下称荣福房产），开发该地块。公司成立初期，因规划审批、动拆迁等，项目推进缓慢。1997年亚洲金融危机爆发，印尼方面资金难继。1999年，台商蔡青峰接盘，项目再度启动。2002年预售，至2004年中建成售罄，正好赶上了上海楼市的一波上涨行情。

帝景苑事件

大约2006年起，黄进益和蔡青峰所代表的两方股东之间，因利益分配出现纠纷，黄进益一方遂开始四处举报该项目存在的各种经济问题，其中就包括官员折扣购房的现象。 《财经》记者此前获得该项目的一份购房折扣名单显示，约400户业主中，50余户曾获得一成以上的购房折扣，其中22名买家所获折扣高达三至五成，折扣金额数十万至百万不等。折扣买家，多出自房地、规划、工商、公安等关键部门；部分银行职员和国企高管，亦有分羹。

10月14日下午，黄进益与蔡青峰之间一起“公司高级管理人员损害公司利益赔偿纠纷”民事诉讼在上海市第一中级人民法院第二次开庭。庭审结束后，黄进益一方代表开发商荣福房产作为原告，向主审法院提交了一份“补充被告”的材料，要求将“帝景苑”销售时获得折扣力度较大的八位购房者列为同案被告。

从《起诉状》来看，这些人士多数来自上文提及的关键部门，大多优惠三折以上，每户所获得折扣资金数十万元至近百万元不等，总计追讨金额近2000万元。

上述人士中包括，因社保案获刑的原上海广电房地产开发有限公司总经理陆天明（“帝景苑”项目地块原属上海广电下属企业）；同时被列为被告的还包括另外一些购房时获得三折以上优惠的人士——比如徐汇区前副区长的家属，一位前市委领导秘书以及上海公安部门分局领导之子等人，一位上海市工商局处级干部杜某的家属，而杜某曾执掌上海市工商局外资处，这正是与“帝景苑”项目开发直接对口的部门。

折扣名单中，另有数位银行职员也获得三至五成的折扣。其中，建设银行上海分行某支行一员工郑某，于2004年签约购买了一套113.76平方米的房产，单价为6075元/平方米，较底价折让近33%，郑某此番也被列入被告名单。该支行此前为“帝景苑”项目提供了至少1.1亿元的短期贷款。

此外，上市公司锦江投资总经理杨某，也在被告之列，杨是享受折扣最大的买家之一。其购房时间在2002年10月，房屋位于高层绝佳位置，面积168.58平方米，每平方米底价10150元，实际买入价仅5000元，总差价近87万元。蔡青峰与杨某关系密切，目前为锦江投资第四大股东，并担任董事。

之所以要把这些人士列入被告追讨折扣款款项，黄进益一方人士表示，一方面是为推动股东纠纷的解决，一方面也是因为持续多年四处举报未获明确解决的无奈之举。

2010年1月，上海市纪委发布信息称，2008年对中央纪委、市委、市政府交办的100多件重要信访件进行了调查和处理，纠正了“帝景苑”楼盘低价购房等违规违纪问题。

接近此案人士称，上述人员确实被上海市纪检部门找去谈话，大家均对折扣购买之事给出不同的说辞，比如“从朋友处获得的额度”等。但上海市有关部门从未具体公布过“帝景苑”低价购房相关人士的处理办法，从公开渠道可知，不少涉事人士仍在原职工作。

如果法院决定受理新增这批被告，这些官员、银行职员、国企高管或他们的家属，将不得不因当年的折扣购房“潜规则”尴尬上庭，与开发商股东对质。不过，这已远远好过为此与公诉机关对簿公堂的命运。

开庭审理

世博会结束第三天，2010年11月2日，暌违已久的“帝景苑”民事纠纷案在上海市一中院悄然开庭。

“帝景苑”位于寸土寸金的徐家汇，六幢灰色高楼一字排开。因两股东黄进益、蔡青峰纠纷引发举报，显示了灰色高楼中的另一道景观--约400户业主中，50余户曾获得一成以上的购房折扣，其中22名买家所获折扣高达三成至五成，且多为官员（详见《财经》2008年第9期“解读购房折扣名单”）。

2009年7月8日，黄进益方面起诉蔡青峰损害公司利益，四宗案件中的第一起即涉官员低价购房。此次庭审，原告向八名涉嫌低价购房的公职人员追讨购房差价总计2100万元。一条隐蔽的利益通道由此现形。

这些动辄上百万元甚至数百万元的差价背后，隐藏着怎样的交易？他们是谁？

两年逝去，没人能完整回答这些问题。上海有关部门默然以对，他们亦有难言之隐：这仅是上海庞大而隐蔽的“低价买房”“在职炒房”官员群体的冰山一角。

“帝景苑”案件的处置，由此与上海的大局挂钩。自2006年社保案以来，上海高层频繁调动，加之世博会的建设与召开，如此敏感而棘手的问题被置之高阁。

10月11日，在世博会渐近尾声时，上海市住房保障与房屋管理局（下称上海房管局）第一副局长陶校兴被“双规”审查，房地反腐“热启动”。无论陶氏个人还是“帝景苑”项目，均可视为上海十多年房地产畸形发展的全息标本：公权力深度持续的介入，上海房地产腐败已不限于潜规则层面，一个与法治对抗的“潜体制”显形。

优惠处理权

“帝景苑”项目位于肇嘉浜路1001号地块，与上海“权力中枢”--市委康平路办公中心相望。此地原为上海无线电四厂所有，1993年，印尼商人黄进益以旗下香港荣福置业有限公司（下称香港荣福）与上海无线电四厂合资成立上海荣福房地产发展有限公司（下称上海荣福）联合开发。合资公司注册资本2310万美元，外方占股85%，中方占股15%。

因规划调整、资金短缺及亚洲金融危机等影响，项目一度中断。1999年，台商蔡青峰参股接盘。引入年仅30岁的蔡氏，非因其拥有资金实力，而是其父在官场有极强的运作能力。

1998年上海福利分房制度取消，房地产进入商品房时代。次年1月，市政府批复“帝景苑”项目，“外销”改为“内销”。6月，上海市房管局与相关方重签“土地出让合同”，土地出让金为1683万余元，总建筑面积不超过64124平方米。由于前一次外销房土地出让金已付，上海荣福获得逾亿元的退款，资金困境缓解。

此后，蔡氏再以项目土地抵押向银行贷款8000万元。若按内销房土地状况审贷，仅能获840万元贷款，蔡青峰的运作能力可见一斑。再加上承建单位垫资及预售资金，“帝景苑”项目盘活。此后几经变更，蔡青峰获得公司53%的股份，成为实际控制人。

随之是容积率变更的红利三次降临“帝景苑”：2002年12月，由64124平方米变更为82778平方米，开发商补交出让金209万元；2004年1月17日，面积修改为87796.76平方米，补交178万元；2004年6月1日，增至90297平方米，补交70万元。签字者正是长期担任上海房管局副局长的陶校兴。

建筑面积陡增26173平方米，补交成本不过400余万元。按2003年平均价格13000元/平方米计，即可增加销售收入3.4亿元；最后的容积率甚至达到6，而上海对应的规划是2.5。

“帝景苑”于2002年7月开始销售。经董事会同意，作为总经理的蔡青峰获得726.75万元的特别优惠处理权。根据公司制定的计算公式，特别授权可给五位客户5折、给五位客户8折及给十位客户9折。

此次被诉至法院的八名低价购房的公职人员，不乏与蔡青峰及房地产有职权交集的人士。

锦江股份总经理杨原平2005年1月购买“帝景苑”房屋时，销售价格23000元/平方米，杨仅出价5000元/平方米，系时价的21.76%，总差价300余万元。杨与蔡交谊甚深，蔡至今仍是锦江股份的股东。

曾任领导秘书、后为上海银行党委副书记的张志蛟，2004年11月12日购房时市价10300元/平方米，其购价6800元/平方米，差价57万余元。

在上海市财政局第六分局工作的徐炎，购房时市价已达23000元/平方米，其实际购买单价为6550元/平方米，差价为277万余元。徐的丈夫费滨海，时为徐汇区分管财税的副区长，职权即涉及辖区内的“帝景苑”。

陆天明系上海广电房地产开发有限公司（下称广电地产）负责人，因上海社保案与其上司王成明同案被判。其购买房屋单价6400元/平方米，市价为23000元/平方米，差价约259万元。而在上海荣富经营过程中，广电地产的配合甚多，陆兼有出力。

另一人士郑卫民，乃建行黄浦支行原工作人员。其购房屋差价13925元/平方米，共计150万元左右。黄进益的代理律师宋濂溥称：郑以“内部价”拿走六套房屋和一套“低价房”，其中一套给予一黄姓女子，其余六套交予谁不清楚。而建行黄浦支行是给予蔡氏“优惠贷款”的银行，此七套低价公寓，可视为酬谢。

在“低价购房者”名单上，还包括已判刑的上海房管局土地处原处长朱文锦，以及上海特警总队党委书记李征静、市工商局总经济师杜贵根等人。朱虽以市价交易，但被怀疑其根本未付清款项；李征静以3折价为子购房，与市价差达246万元。杜氏曾分管工商局外资处，是“帝景苑”项目审批绕不开的部门。

利益分流术

2002年8月，土地出让一律采取“招拍挂”方式，土地价格飙升。是年12月3日，上海获得世博会举办权，“帝景苑”亦炙手可热。

彼时陈良宇接任上海市委书记，政府强力入市，房价愈趋疯狂。官员家属隐身控制地产公司，炒作土地并不鲜见；另一部分通过内部价购房赚取差价并出租获利，甚为普遍。业内将此称之“政府坐庄，官员搭老鼠仓”。

与上海地产大势相吻合，“帝景苑”2002年7月开盘，均价为9500元/平方米，到2003年3月均价逾13000/平方米；2004年4月涨至20000元/平方米以上。2005年中售罄，均价达25000元/平方米。

黄进益一方估计，减去预留给广电地产的部分应余8万平方米销售面积，最保守销售总额应在10亿元以上，扣除成本应有6亿元毛利。但黄进益与蔡氏协商利润分配及纳税时，蔡一概拒绝。

黄遂在2005年秋要求蔡支付未到位的上海荣福股权转让金1224.3万美元。由于黄相迫甚紧，蔡以威胁名义向黄浦公安分局报案，后者跨区到徐汇黄的住所告诫。股东纠纷一时被压。

黄氏获得的上海荣福年检报告显示，2005年度公司主营业务收入约10亿元，成本9亿余元，未分配利润2700万元，公司现金仅100多万元。经专业机构审计及核查，上海荣福应得利润被虚列成本5.2亿元，流失主要如下：

--2004年，上海荣福与广电地产签订一份假合同：以“帝景苑”一期预留的六号楼14000平方米，计“动迁补偿费”2.4亿元。但在财报中，这被计为销售额。相关人士称，按上海当时潜规则，70户业主中可能隐藏着更多需要慰谢的官员，地产商以部分房屋的市价发售弥补给予官员折扣带来的损失。

--在年检报告中，“土地出让金”又重新以1993年外销房的名义计为成本，再加上以后的补缴，列出的土地出让金达1.2亿元。

--上海鑫尊建筑工程有限公司（下称上海鑫尊）与上海荣福签订《委托包干合同》及《管理合同》，利用代开发票等手法转走5000万元。经查，这笔钱经周转又部分转回到蔡青峰个人账上，其中3030万元用于“打点”的款项不知去向。上海鑫尊成立于2004年8月，50万元注册资本由自然人刘小英、刘芳分持，其营业额高达5000余万元，税后利润仅2万元。2005年起未参与年检。

--“帝景苑”项目牵扯到一个市政变电站项目，即宛平南路88号地块，上海荣福支付320万元作为补偿，但财报中所计“补偿费”高达6200万元。

--2002年7月“帝景苑”开盘时，董事会明确销售底价为9500元/平方米，广告费和佣金，控制在2%以下。但蔡青峰指定的居易置业咨询有限公司（下称居易公司）代理的广告费和销售佣金高达20%。“帝景苑”没有一份售房合同由居易公司的职员参与落名，但2003年9月15日该公司开出七张发票，总计金额7098万元。检察机关在一次初查中核实：蔡将三笔款项转至居易公司，当日立即划到蔡控制的公司账上。

居易公司的注册资本为10万元，四名股东为梁冰、包文彪、徐鸣春和宋毅，均为无业人员，而实际控制人郑卫民正是因低价购房被诉八人之一。此行恰是上海荣福贷款的经办行。工商资料显示，居易公司2003年营业额为7114万元，除去上述7098万元佣金，仅16万元营业额。

--2003年底项目验收时，因与规划不符，公司以“电梯大厅装修合同”为名支付206万元给上海清建房地产咨询有限公司，并与设计方共同支付94万元“罚款”。这两笔费用被称为“政府规费”。收取方之一清建咨询公司成立于2000年，注册资本50万元，持股80%的大股东吕新尧年逾70，是原南市区粮食局退休员工；其余股份为离退休人员黄小妹持有。后经司法调查，上述206万元的大部分落入两名规划官员手中。

监督乏力背后

即使如此明显的利益黑洞，行政或司法力量亦难介入。

2007年7月起，黄进益及其律师宋濂溥等先后写了上百封举报信，举报“帝景苑”项目中的种种违规和不法行为。徐汇区检察院初查后，因对涉及的副局级以上官员无管辖权，上海市检察院将案件调走，从此有关刑事调查再无进展。

在公安、检察、法院、纪委、规划、房地、税务及金融等机构面前，黄进益一方的努力多属徒劳。上海市纪委经查后答复，无明显请托行为。其中一警员因低价购房并“跨辖区办案”被举报，但纪委结论是“此人非分管领导”。

上海市纪委惟一的调查收获是，蔡青峰在成本中列支一笔5030万元配套费，而“帝景苑”系徐汇区旧城改造项目，该笔费用纯系子虚乌有。宋按纪委的指引到市经侦总队举报，同样泥牛入海。

2007年，宋濂溥就上海荣福偷税线索向市国税局稽查六分局举报，两次被拒。

2009年7月8日，黄进益以上海荣福的名义起诉蔡青峰，认为后者担任总经理期间突破内定底价卖房政策，造成公司利益受损。“我们本想以香港荣福的名义起诉，法院立案庭说，应该以上海荣福名义起诉。”

10月14日第一次开庭后，上海荣福又提交了一份补充被告的诉状，将前述八名公职人员及家属列为被告，总计追讨约2100万元差价。11月，上海市一中院驳回了起诉，黄进益只能以香港荣福的名义提起诉讼。

诉讼再启，还是被驳回。法院称，未缴纳诉讼费，按自动撤销诉讼处理。

今年7月7日，四宗案件计划陆续开庭，因不明原因取消。直至11月2日再开庭。法庭上，只有少数被告的代理律师到场。法官宣布：此次只是预备庭，意在审查原被告及代理人资格。

宋濂溥介绍，上海市纪委曾就举报与他交换意见，“涉及官员有没有为蔡办事，纪委说没有证据。”上海市纪委公开信息称，2008年度其纠正了“帝景苑”低价购房等违规违纪问题。

上述八名被诉人员确实被纪检部门找去谈话，各人均对折扣购买之事给出不同的说辞。但纪委从未公示其处理办法和处理结果。

潜体制与阳光法案

2007年5月30日，中纪委下发了《关于严格禁止利用职务上的便利谋取不正当利益的若干规定》，提出30天内主动说清楚问题的，可以根据情况从宽处理。其中即有“折扣房”相关条目。

时值上海社保案收官阶段。上海市纪委为壮声势，曾事先向黄浦区一楼盘住户打招呼，要求数十位多为处级以下干部带头到纪委“说清楚”。内情人士对《财经》记者称，他们开了个“业主会”,最后决定集体抗拒，因为更高的领导及家属“炒房、炒地”并未带头“说清楚”。

在拟定期限内，上海仅有14人到市纪委“说清问题”。且多与炒房、折扣买房无关。

为配合中纪委的行动，最高检察院与最高法院在同年7月8日发布了《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》，规定“以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的”，为“交易形式受贿”的一种，“以受贿论处”。

上海至今未有被查处的先例。房产逾亿元的上海房管局副局长殷国元、被称为“炒房区长”的浦东新区副区长康慧军、受贿29套房产的外高桥保税区管委会规划建设处处长陶建国等，均非“房事”直接案发。

上海市曾经由组织部门对2000多名市属干部购房情况进行摸底，先以购房价格与市场价格“差价50万元”为起点，后发现工作量过大，调高为“差价100万元”。知情者介绍，拥有八九套住房的干部比比皆是，这尚不包括以非近亲属名义持有或由其他人代持的房产。摸底同时不了了之。

由此可知，建立官员财产申报公示制度，使官员及其家庭曝露于“阳光”下，已刻不容缓。其实施范围与推行力度考验决策者的智慧。

“‘帝景苑’的案子算不上大，但我觉得努力屡屡失算，远非一个蔡青峰能操作，幕后定有高手。”宋濂溥律师说。

有消息称，早在2006年前，时任上海市委书记陈良宇即了解“帝景苑”的情况，大为光火，最后又无可奈何。现任高层曾数次“苦口婆心”奉劝相关人士配合市纪委及组织部的工作，“一是官员们抱法不责众之心理，二是缺少严厉的制裁手段”，“世博会这个政治任务顶着，上面也不想闹得人心惶惶。”

陶校兴的落马，让近乎绝望的人们看到希望。陶担任上海市房管局副局长十余年，其中主管地政六年，所涉土地巨量利益输送案众多。在上海土地问题的巨大“溃疡面”上，“帝景苑”或只是一个小疮口。而与土地相关的法规批文，多由陶氏签发。

11月17日，由上海市检察院第二分院立案侦查的陶校兴涉嫌受贿犯罪案，经市检察院决定已正式逮捕。经查，陶涉嫌利用土地审批等职务便利，为他人谋取利益，进行权钱交易，收受多家公司或个人现金、房产等，数额巨大，情节严重。据《财经》记者了解，其已被查出涉嫌受贿600余万元，名下另拥有29套高级公寓及别墅，刷新了殷国元亿元身价的纪录。

与梅陇镇的风声鹤唳不同，“帝景苑”所涉官员岿然不动。据悉更高级别调查部门已介入陶校兴案。陶的肚子里，有着很多类似“帝景苑”的故事。