契税概念(契税分类)

契税鉴证

观点剖析

契税概念

契税，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

契税分类

一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

契税鉴证

10月11日，江苏省财政厅等三部门联合发布《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。新标准与“南京版”基本上一致，二套房契税一律为3%；购买首套房的，144平米以上的3%，90到144平米的1.5%，90平方米以下的1%。　有关人士表示，首套最少1%，二套通通3%！虽然看着很严，但也有“温情”之处。

因为“省版”在时间上稍有放宽，凡是10月1日前签订买卖合同但是尚未鉴证（商品房）或是登记（二手房）的，在10月20日前办理鉴证或登记，仍可享受现有优惠。逾期则按新政执行。另外，去年10月1日到今年9月30日已经出售住房且目前尚未购置住房，并自出售住房之日起一年内重新购房的，仍可享受原优惠政策。

观点剖析

观点剖析

观点1：鼓励更多的人去购买90平米以下户型

对于我省刚刚出台的契税政策细则会对市场产生什么样的影响，有关业内专家表示，“这次契税政策的出台对于目前市场已产生不小的影响，政策增加的房产交易环节中的契税对于买房人的购房成本提高不少，因为在徐州，首套住房的购买比例相对于二套、三套甚至以上明显偏少，大多数人买房已是二套甚至三套及以上。而对于90平米以下征收1%税率，说明政策也在释放着一个市场信号，就是鼓励更多的人去购买90平米以下的户型。

政策1 契税

原文：该《通知》称，自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。

权威说法：这一契税征收标准更加明确了地方标准中的一些细节，这个“其他”如何定义，在此次省文件中被明确为：“对个人购买不属于唯一住房的，无论普通住宅还是非普通住宅”。

解读：按照徐州目前的房价标准，截至2010年9月份我市市区（含贾汪区）商品住房交易均价已达5049元/平方米。市区二环路以内住宅成交价更是上升至9000—12000元/平方米。一套100平方米新房的总价至少在90万以上，依过去政策，即便是二套房也只要交1%的契税，即9000元；而按现有政策，二套房必须按3%缴纳契税即27000元，凭空多出了18000元。

政策2 认定时间

原文：《通知》中指出，商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房（二手房）以房地产主管部门契约登记受理时间为准。凡在2010年10月1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在2010年10月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按本通知规定执行。

权威说法：此次《通知》在时间上做出了明确界定，尤其是针对此前疑惑较大的10月1日前购房，而未办理契约鉴证或登记的，究竟按何种标准执行，有了准确说明。只要是国庆节前签了合同的，但是没办理鉴证或是登记，在10月20日前办理契约鉴证或登记手续都还赶得上老契税政策的“末班车”。

解读：对于尚未实行“网签”的城市来说，在认定时间上可能存在着一定漏洞，对于在10月1日之后交易的一批二手房，不少人会在签订合同的时间上动“脑筋”。但在我市，由于商品房和二手房交易均已实现了“网签”，想在时间上动脑筋已经不可能。因为商品房都是“网签”，也就是开发商在网上填写合同文本并上传，这个日期是无法更改的。“如果你想撤销合同重新填写，手续更加繁琐，而且房子也会进入退房重新购买程序，开发商自然是不愿意的。在二手房上也是如此。”

政策3 个税

原文：《通知》中指出，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

权威说法：这一政策是国家“9·29楼市新政”的重申。

财政部、国家税务总局有关负责人就房地产市场税收政策调整答记者问时，对个人所得税的相关政策进行了明确：一是2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免；二是在2009年10月1日（含10月1日）至2010年9月30日之间（含9月30日）已经出售住房且目前尚未购置住房，并自出售住房之日起一年内重新购房的，仍可按购房价所占比例减免。

解读：此次我省购房税收政策与国家执行标准统一，需要指出的是，个税政策是从2010年10月1日开始执行，这和契税政策执行时间是不一样的，契税政策从2010年10月20日起执行。

政策4 “唯一”标准

原文：《通知》中称，对纳税人需享受家庭唯一普通住房优惠政策的，征收机关应查询纳税人在省辖市范围内的契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人的家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。

解读：据了解，我市目前关于家庭唯一住房的范围是指在徐州市行政区域内（含六县市及外省、市），个人购买的住宅是其家庭唯一住房。对于无记录或有记录但有疑义的，由房地产管理部门在查询后开具书面证明。

观点2：总的说来调控力度和决心还是空前的

对于随后出台的“省6条”，有专家认为，政府近段时间接连出台各种政策说明政府调控房价的决心是比较明显的，行政干预的力度也比以往更强。一方面通过政策压缩市场需求，另一方面又通过行政手段督促开发商增加市场的住房供应量，从而达到价格的平稳。不过政策也会误伤一部分市场需求，比如改善型需求购房者、外地来徐工作社保未缴满一年的异地刚性需求者等等。不过总的说来此次调控的力度和决心还是空前的。

观点3：房产消费将更趋理性

虽然国庆前夕出台的房贷、契税等新政对后期楼市有一定影响，但无论是开发商还是买房人都需要时间来消化，必须观察一段时间。由于我市目前可售楼盘并不多，黄金周期间，大多数楼盘并没有因为本轮新政出台而做特别的促销，楼市总体热度不减，楼市呈现“刚性需求爆发”与“改善投资需求”提前入市，广大市民购房欲望依然十分强烈。当然，二次调控对楼市的影响将逐步显现，许多市民在看中地段和价格的同时更注重品质，今后房产消费将更趋理性。