楼盘简介(基本信息 1. 项目背景分析 2. 产品特点 3. 销售点评 4. 项目概况)

周边配套

房价走势

楼盘简介

逸翠园位于东四环与东五环之间的朝阳区姚家园地段，是北京中央商务区CBD周边不可多得的低密度高档社区。目前该项目一期已售完，后期将推出8栋独栋别墅，及8栋南北通透小高层，项目容积率仅为1.5。目前开盘时间待定，开盘均价待定。

基本信息

占地面积:267000平方米

总建筑面积:360000平方米

总户数:接近2000套，一期700套。

开发商:和记黄埔地产集团

物业管理公司:家利物业公司

1. 项目背景分析

定位于"城市高档低密度住宅" ，具有资源稀缺性。

逸翠园处于东四环和东五环之间的姚家园路,而且更加靠近东五环一些,小区容积率 1.5,产品形式从叠拼到 6-10 层的短板,再从项目环境,会所以及销售包装来看,都定位 于"城市高档低密度住宅" ,也就是说它的城市属性很强,距离主要商务区 CBD 和东二环 较近,并且密度不高,小区整体档次高,是要提供给成功商务人士作为第一居所的.

具备这样"城市高档低密度住宅"条件的地段还包括北四环到北五环甚至北五环以外, 西三环到西四环以及南二环到南三环,这些地段距离 CBD,东二环,金融街,中关村和亚 运村等主要商务区都较近,地段价值高,比较稀缺.而市场上也出现了不少类似的产品,如 东四环外的中海安德鲁斯,北四环外的亚运新新家园,北五环外的傲城尊邸,西三环外的万 城华府,其中万城华府档次又更高一些,靠近"城市别墅"的感觉了,而在类似的地段更加 高档的就是真正意义上的"城市别墅"了,象北四环外的紫玉山庄,东四环外朝阳公园边的 东山墅.而区域内另一个豪宅项目星河湾,从产品形式和容积率来看,不属于低密度,只能 是"城市高密度高档住宅" ,以园林和精装修来支撑豪宅定位,类似的还有最近开盘的奥运 公园北侧的世茂奥临花园,以其奥运公园景观和精装修来支撑豪宅定位.

进一步加强朝青板块高档住宅的氛围

朝青板块,具体应该指东四环到东五环,以姚家园路,朝阳北路和朝阳路为横轴,以青 年路为纵轴的居住板块,之前该板块一直较为偏僻,之后陆续出现了珠江罗马家园,华纺易 城,国美第一城等中档项目,购买客户群也主要是 CBD 和东二环的白领阶层,但是从星河 湾开始,本区域开始出现高档住宅乃至豪宅,除星河湾和本项目外,青年路南段今日还开盘 有天鹅湾项目,为精装修的高层住宅,档次也较高.可以说,以上三个项目初步形成了朝青 板块的高档住宅氛围,也是东三环外高档住宅氛围的一种外延.

开发商知名度较高,实力雄厚

开发商为李嘉诚旗下和记黄埔地产集团旗下的和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司。一直以来李嘉诚的个人号召力是其旗下公司的有力宣传点, 该项目销售代表在推销时也多次提及李嘉诚.从现场实际来看,基本水平还是具备大公司的水准的,包括售搂处,产品设计和 其他销售包装.

2. 产品特点

本项目产品上没有太多的创新之处,主要是以类似花园洋房的建筑形式统一整体档次, 在户型的细节上显示了较高水平,比较到位.

户型设计较为合理,注意了整个产品线的逻辑性

比如多层产品一层户型都为南侧直接入户,其他楼层层可以从南北入口进入电梯厅,包 括设计时临景观户型,边单元户型等设计都注意了其特点,而不是简单的统一处理,既保证 了客户的舒适性又保证了开发商的利益.

项目户型从最小的一居到叠拼都有,在这样一个比较长的产品线上,设计时也考虑到了 产品的合理性和逻辑性, 也就是什么样档次的户型配备了什么样的设计, 比如单个户型的设 计中,120 平米以内的两居客厅面宽控制在 4.4 米,主卧 4 米,合适即可,不会太小也不浪 费.而在两个户型中,更高总价和单价的产品总是在下一级的基础上配置更为舒适的设计, 使得整个产品线都非常有逻辑性, 客户在选择时不会出现价值与档次不匹配而难以选择的情 况.

例如在 120 平米以内的两居上,户型档次体现在这些关键点上:南北通透,客厅和主卧 朝南,窄进深 12.6 米,客厅面宽 4.4 米,主卧面宽 4 米,设置入户玄关,客厅与餐厅之间错 层两步台阶,明厨双明卫;而到了 134 平米的三居,则在以上的基础上增加了一间朝南的卧 室;140 平米的边单元两居则又在之前的基础上客厅面宽加大到 5.4 米,增加外挑的主卫浴 缸位置,北侧房间加宽和增加其他的储藏空间.

以 Boutique Resident 为推广主题,实际上只是体现于高档会所 项目引用国外概念,在对外宣传上以美国纽约市中心低密度小区为蓝本,倡导时尚精品 家居,以提高项目的整体档次感.

但在实际考察中,该项目并没有如预先所想的带有精装修,而 Boutique Resident(精品 家居)的概念大多体现在会所上.

会所是该项目的一个重点宣传点,并且以和记黄埔其他项目中成功的会所作为宣传,功 能较齐全,在建筑设计及功能布置上还有所创新.会所位于一期和二期之间,东西向布置, 包括了运动馆,不夜天,逸之源等十大功能主体,设有游泳池,保龄球馆,健身中心,商务 中心,天文室,陶艺吧等设施.

3. 销售点评

售搂处设计较高档,销售流程控制好

整个售搂处并不是直接临街,而是退出一个带围栏的小广场,档次感较好.

进入售搂处后,销售流程控制的比较好,首先是进入一个播放室,播放和记黄埔企业介 绍的短片,然后由播放室直接进入项目沙盘室,最后由此进入样板区.这种流程化的设计充 分展示了公司的专业性, 能够对客户产生较好的第一印象. 在世茂奥临花园的售搂处也采取

了类似的销售流程,值得其他高档项目借鉴.

另外户型图制作也较为新颖,采用类似明信片的方式,比较精致,档次也不低,与其他 楼盘的 A4 大小的户型图有较大反差.

样板间装修水平一般,与项目档次有差距

样板间的装修从风格,材料档次和细节上都一般,材料设备上都比不上富力城,并且灯 光设计有问题,很恍眼.这个项目本来就不提供精装修,所以更应该乘机把样板房做好,但 实际上样板房在同档次楼盘中效果偏差,很不值得.

销售价格

从其地段和产品形式而言,价格适中偏高,高于东四环外中海安德鲁斯.

叠拼下型:13900 元/平米(毛坯) ,送地下室,下沉式花园,车库 叠拼上型:11000 元/平米(毛坯) ,送楼顶露台,车库

平层:8000 元/平米(毛坯) 物业管理费:3.7 元/平米.月

4. 项目概况

位置:

项目位于青年路以东,姚家园路北侧,东方基业汽车城对面,处于朝青板块的北端,项 目西南角隔着青年路即为国美第一城,由青年路往南依次是华纺易城,珠江罗马嘉园,北京 星河湾.

交通:

项目道路条件较好,通过姚家园路直接连通四环和五环,将来青年路改造完成后可以方 便到达朝阳北路,朝阳路;但目前从公共交通来看并不发达,项目南侧的姚家园路上的公交 车有 350 路,906 路,908 路;距离轨道交通站点也较远.

产品规划:

包括小高层板楼,板塔结合和叠拼,正在销售的一期共 20 栋,每栋 2-4 个单元,花园洋 房以 130 平米和 150 平米左右三居为主, 面积范围 85-185 平米, 叠拼别墅面积范围为 250-335 平米.

周边环境:

项目周边较为空旷,建筑物很少,南侧的东方基业汽车城属于规模较大的低矮建筑,北 侧为姚家园公园,东侧规划为朝阳体育中心.

楼盘数据:

项目占地面积:约 27 万平米 项目建筑面积:约 36 万平米 总户数: 2000 余户,其中一期为 700 余户 容积率:1.5 层数:叠拼 4 层,板搂 6-10 层

户型面积:叠拼 225-350 平米,板搂 86-225 平米

发展商概况

开发商为和记黄埔地产集团旗下的和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司.

和记黄埔地产集团为和记黄埔有限公司旗下的地产发展及投资部门,开发物业类型包括 写字楼,住宅,商场,工业,酒店和渡假项目,物业遍布香港,北京,天津,长春,上海, 青岛,重庆,成都,武汉,西安,长沙,广州,深圳,东莞,珠海以及海外.

典型项目包括北京东方广场,香港栢涛湾,香港鹿茵山庄,香港毕架山一号,上海御翠豪庭，重庆比华利豪园，广州珊瑚湾畔，珠海海怡湾畔，东莞海逸豪庭等.

本项目是和记黄埔地产集团在北京开发建设的第一个住宅项目

周边配套

位于东四环与东五环之间的朝阳区姚家园地段，毗邻CBD商务区、燕莎商圈、丽都商圈，坐拥姚家园公园、朝阳体育中心，与红领巾公园、及亚洲第一中央公园---朝阳公园其他：姚家园公园、朝阳体育中心、红领巾公园、朝阳公园

学校： 姚家园村农民文明学校

银行： 工商银行、农业银行、建设银行、华夏银行

物业类型： 普通住宅、花园洋房 别墅

购物： 八里庄百货商店、华堂商场、奥特莱斯折扣店、家乐福超市、易初莲花、大悦城

其他： 周边配套完善 游泳池 会所 网球场 篮球场 健身房 阅览室 棋牌室 洗衣店 咖啡厅 停车场 儿童游乐场 歌舞厅 羽毛球场 餐厅 家乐福

医院： 中国民航北京医院、十里堡北里社区卫生服务站

幼儿园： 平房乡幼儿园

中小学： 国美幼儿园

餐饮： 诚信小吃(青年北路),君聚快餐,海鸿峰酒楼

房价走势