散估是晋 及 南朝 各代杂税名。《隋书·食货志》：“ 晋 自过 江 ，凡货卖奴婢马牛田宅，有文券，率钱一万，输估四百入官，卖者三百，买者一百。无文券者，随物所堪，亦百分收四，名为散西晋亡国，东晋建立，小朝廷盘踞在长江以南，跟胡人打起了持久战。打仗要花钱，而东晋刚刚站稳脚跟，钱根本不够用，怎么办呢？无非是多收税。以前买个丫环、卖头牲口、买块地皮、卖套房子，都不用交税，现在得为国家做点儿贡献了，花一百，交四块，花一万，交四百，号称“散估”。这个税今天也有，不过不叫“散估”了，叫“契税”。

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东晋“散估”跟今天的契税相比，征收对象有些不一样：“散估”既针对不动产，也针对大项动产，今天的契税则只针对不动产。纳税人也不一样：“散估”是买主摊一份，卖主摊三份，今天的契税则要求买主单独缴纳。除此之外，它们没有任何区别，譬如都是以财产价格作为计税依据，都是按比例税率征收。所以在经济史界，东晋“散估”被视为中国第一个有据可查的契税。换言之，它是契税的老祖宗。

继东晋“散估”以后，几乎所有王朝都有契税。一般来说，每设立一个新税，政府都要给一说法，帝王们关于契税的说法是这样的：“以人竞商贩，不为田业，故使均输，欲为惩劝。”（《隋书》卷２４，食货）意思是说，如果人们都去经商，会动摇国本，所以要征收契税，以引导那些商人回到农业上去。这理由很不靠谱。唐朝初年，魏征他们编写历史，才大胆说出了契税的实质：“其实利在剥削也。”当时“剥削”这个词儿并无贬义，它跟“增加财政收入”是一个意思。

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东晋“散估”的税率是４％，隋唐契税的税率是５％，宋朝按４％，元、明、清三朝则以３％为主。不过这样说很不严谨。我还记得我读大二那年去房产公司打工，当时契税是２％，到我毕业那年，税率已经涨到了４％，现在再买房，税率又降到１．５％了。这才几年的工夫，税率就上蹿下跳好几回，一个朝代少则几十年，多则几百年，其税率更加不可能一成不变。

以宋朝为例。北宋建立初年，契税按２％征收，到宋朝中叶翻了一番，变成４％，后来跟金国开仗，钱又不够花了，增加到６％。南宋更厉害，宋孝宗在位时，“人户合纳牙契税钱，每交易一十贯，纳正税钱一贯”（《宋会要辑稿·食货》）。花十贯交一贯，说明税率涨到了１０％。有必要说明的是，这１０％还只是“正税”，如果您想在南宋合法地买一套房，要交的税费绝对不止这些。据南宋初年官员洪迈说：“官所取过多，并郡邑导行之费，盖百分用其十五六。”（《容斋续笔》卷１，田宅契券取直）可见税款大概相当于购房款的１５％。

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您会问：当时买房除了要交契税，还要交哪些税呢？我在《宋会要辑稿》里见过一清单，里面包括“契纸本钱、勘合钱、朱墨头子钱、用印钱”（《宋会要辑稿·食货》）。不瞒您说，我一见这份清单就有亲切感，它让我想起了买房时交的律师费、保险费、评估费、登记费、工本费……李

估。历 宋 、 齐 、 梁 、 陈 ，如此以为常。”