楼盘简介

中指测评

踏盘小分队打分

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楼盘简介

“银谷美泉”东瞰1650亩的绿化隔离带、北望666亩的朝阳体育健身休闲公园、南邻1600亩的原生态森林公园，西倚一片正在规划中占地面积不小的绿化带，共同呵护着“银谷美泉”生态住区，为CBD归依院落缔建了不可复制的刚性条件，这样的自然胜境与CBD鳞次栉比的摩天大厦印象真可谓两重天。而如此“林”静致远的远略，也只有500余位城市名流可以体会得到。“银谷美泉”总建筑面积约10万平米，其创新的“集景式低密规划”，以CBD凤毛麟角的全区6-9层低密度花园洋房为规划蓝本，彻底挥别CBD摩天居住时代。“银谷美泉”仅2.0的规划容积率，创造了更宽广的户外活动空间、更舒适的建筑距离，更多的土地被用来营建院落。洋房间以私家庭院精髓创生六座尺度宜人、精致的邻里共享院落——有以中草药熏陶健体为主题的“从容园”、有以体现中国人文气节的莲花为主题的“莲说园”、以多种香薰花草为主题的“暗香园”、以夜晚灯光为景观的“夜艳园”、以不同季节的彩叶树为主题的“ 锦色园”，还有采用叠瀑流水、起伏山势贯穿南北的中央水景轴，共同构成了“银谷美泉”一个完整的景观集合系统，成为供养人们户外人际交往的积极场所，用来点化居住者优雅闲暇的时光。

同样，经典的低密洋房与内、外优美环境相应和，成为“银谷美泉”又一亮点。6-9层的花园洋房形态已然打破 CBD摩天常态，成为宜居的必须条件，而神似西方新古典主义风格，却并不拘泥的建筑体态，既端庄又不乏亲切的新意。在这里，从建筑的典雅皇家色调、到门廊的出挑气度、拱窗的庄重高贵、以及屋面的低调华美，令人仿佛梦回传唱百年的优雅时光中。有人说，经典是恒久的时尚，建筑百年，理应有这样的意识形态，理应有这样的远见主张！

更为可贵的是“银谷美泉”充分理解尺度与气度间的完美平衡，摒弃一味空间的奢华，在120平米宽阔两居，和近150平米舒适三居的生活气度中，找寻到了与空间尺度相得益彰的解决之道。

不过，令CBD激动的还是“银谷美泉”引自深达地下2488.59米的天然温泉入户的稀贵享遇！在这里，空间、温泉、尺度与气度从此琴瑟合鸣！

毋庸置疑，“银谷美泉”正见证着10年CBD洗去年少轻狂的浅表奢华，更为你见证了人居文明全球一体化的精彩解决之道，相信你也会为之动容！

中指测评

据银谷美泉项目各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，企业信誉度良好，有一定的项目开发经验，项目地理位置较好，周边朝阳公园等天然资源优越，项目特色明晰，低密度稀缺项目，户型各类较多；但区域项目竞争激烈，周边配套有待完善。

主要优势和机遇

据市场因素，宏观环境总体向好，市场需求强劲，但不排除因保障性住房带来的供求关系变化的影响；

据企业因素，企业有一定的开发实力，整合运营能力较强，市场行业地位较好，具备创造良好的社区环境的实力；

据项目因素，项目定价低于区域平均水平，有一定投资价值，项目地理位置较好，周边朝阳公园等天然资源优越，项目特色明晰，低密度稀缺项目，户型各类较多；

据区域因素，区域市场趋于活跃，潜在需求旺盛，区域项目存在较大升值空间。

主要风险和挑战

据市场和企业因素，宏观市场流动性过剩，投资消费信贷从紧，而且预期政策有变化可能；

据项目和区域因素，项目在售项目较多，竞争激烈，产品趋于集中，周边生活配套有待进一步完善。

测评得分表

指标版本：规模企业指数样本项目

指标基准日：2008年5月25日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，北京银谷美泉最终综合测评得分为8.35。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

踏盘小分队打分

没有最好

??从读者回复的评分表来看，参与本次活动的读者对银谷·美泉的评分均不高。各项评价级别大都维持在三星、二星，且没有一项获得最高级别的五星评价。读者认为，银谷·美泉项目所在地理位置较偏僻、社区规模过小、物业管理费用过高。

??不过，银谷·美泉作为五环内稀缺的低密度板楼，其在密度、人性化两项指数上表现不错。这两项指数也为银谷·美泉获得四星级评价高分。

??

??非明卫户型

??获评最低

??在各项评选中，银谷·美泉的户型评分较低，超过半数的读者都给了最低一星的评价。究其原因，是其卫生间缺乏采光设计所致，“卫生间没有独立的采光，让人心里觉得很难受，现在大多数户型都是明厨明卫”。不过主卧位置分布设计较为合理，整个户型看上去使用率较高，卫生间没有独立采光是户型设计的一大遗憾，是该项普遍获评低分的根本原因。

??

??配套交通

??中规中矩

??总体看来，银谷·美泉项目所处地理位置较偏。社区配套设施不力，周边的配套也比较缺乏。据销售人员介绍，社区并没有配套学校，孩子上学得去位于朝阳北路的国美第一城。此外，社区没有自建的会所，社区品质感会打折扣。交通方面，银谷·美泉周边公共交通并不发达，社区出行更依赖私家车。现行轨道交通（地铁1号线四惠站、四惠东站）较远，至于所宣传的地铁6号线目前还处于规划阶段。

??

??低容积率、板楼

??最大亮点

??踏盘小分队成员大都认为银谷·美泉最大的亮点，无疑是其低容积率。“现在这样纯正低密度板楼在五环内都很少见了，这是最大的亮点”。读者郭女士认为“居住舒适性会有大的提高”。此外，银谷·美泉的建筑风格比较靓眼，遗憾的是并没有采用贴砖，而采用涂漆的方式，建筑外观会随着时间的推移变化，很难保持原色。35%的绿化率使得银谷·美泉在景观和生态上得分均比较高。

相关信息

占地面积:40100平方米

总建筑面积:104200平方米

开发商:北京银科房地产开发有限公司

投资商:北京银谷地产集团

物业管理公司:银谷世纪物业管理公司

建筑单位:城建五公司

周边配套优势：

从小区往北步行2分钟就到家乐福，南步行10分钟到大悦城大型购物中心，完全由中粮集团打造。

社区北侧将在平房乡建立一所普通公办完全中学—华中师大一附中朝阳学校

（朝阳区教委与华中师范大学一附中合作办学正式签约，预计2011年9月正式招生）。

劲松一幼（华纺易城社区内）、国美小学、在建中的史家小学,21世纪双语幼儿院（国美16号楼下），朝阳医院,民航医院（开车5分钟即到）；邮政-工行--建行（家乐福），中国银行和交通银行离社区千米外。社区内附近有餐饮一条街，尚味，BAIDU烧烤，重庆刘一手，庆丰包子铺，包天下，等各种风味的小吃。

交通优势：

离地铁六号线青年路站步行10分钟，3个红绿灯距离。

675:--定福庄---青年路口---农民日报社—朝阳公园--- 团结湖-

468路 （四惠东站 - 陈家林 - 四惠站）

499路 （朝阳公园桥东 - 朝阳公园桥西 - 朝阳公园 - 团结湖 - 亮马桥 - 燕莎桥南 四惠站 ）

75路 （东大桥路口西 - 神路街 - 朝阳门外 - 东四十条桥南 - 东直门北 - 雍和宫桥东 - 地坛西门 - 蒋宅口 ）

126路 （关东店北街西口 - 东大桥路口南 - 芳草地 - 芳草地南 - 永安里路口西 - 日坛路 - 北京站口东 - 王府井 - 天安门东 - 天安门广场西 - 前门）306路 红庙路口北 - 小庄

675路 （朝阳公园 - 团结湖 - 亮马桥 - 燕莎桥南 - 燕莎桥西 - 新源南路西口 - 新源里 - 左家庄）

682路

991路 (东风桥东 -- 酒仙桥 - 将台路口北 - 大山子路口南 - 望京街西口 - - 望京花园 望京科技创业园)

运通111线 途经 （东风桥 - 霄云桥 - 望花路西里 - 望京花园西区 - 广顺桥南 - 来广营）