荷兰银行和新鸿基金融2007年2月27日宣布，双方已基于香港住宅市场价格，进行了一笔“房地产掉期”交易。这是亚洲首笔房地产掉期交易，此举令全球房地产衍生品市场的发展进入一个关键阶段。

所谓掉期交易是指交易双方约定在未来某一时期相互交换某种资产的交易形式。更为准确地说，掉期交易是当事人之间约定在未来某一期间内相互交换他们认为具有等价经济价值的现金流的交易。

房地产掉期交易的出现，使得房地产不仅仅只有不动产的属性，它变得更像是期货或者是证券。

房地产衍生品交易过去两年在英国首先起步。英国研究机构Investment Property Databank此前公布的最新数据显示，英国迄今已达成逾300笔此类交易，价值近50亿英镑。市场流动性的增强鼓励了更多新来者进行此类交易。

这种衍生品的运作方式是，荷兰银行从新鸿基金融收到HKU-HRPI（一种衡量香港住宅价格的指数）的年度变动率，反过来则根据香港银行同业拆息(香港本地无风险贷款利率)向新鸿基支付固定水平的利率。