代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。工程代建制最早起源于美国的建设经理制（CM制），即由业主委托建设经理人来负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。建设经理作为业主代理人，在业主委托业务范围内以业主名义开展工作，如有权自主选择设计师和承包商，业主则对建设经理一切行为负责。采用CM制进行项目管理，关键在于选择建设经理，其要精通管理、商务、法律、设计、施工等知识和技能，并具有丰富经验和良好信誉。

代建工程的账务处理((一)账户设置 (二)账务处理 (三)信息披露)

主要应用模式(“委托代理合同”模式 “指定代理合同”模式 “三方代建合同”模式)

代建工程的账务处理

(一)账户设置

房地产企业代建工程的核算除了用到“主营业务收入”、“主营业务成本”、“银行存款”、“原材料”等账户外，还用到两个专门账户：“工程施工”、“工程结算”。

“工程施工”是用来核算企业实际发生的合同成本和合同毛利，它可按建造合同分别合同成本和合同毛利进行明细核算，该账户期末余额一般在借方，表示企业尚未完工的建造合同成本和合同毛利。

“工程结算”是核算企业根据建造合同约定向业主办理结算的累计金额，该账户可按建造合同进行明细核算。期末余额一般在　贷方反映企业尚未完工建造合同已办理结算的累计金额。当合同完工时，应将该账户的余额与相关工程的工程施工账户相对冲。

(二)账务处理

同一会计年度完工的建造合同在施工过程中，当企业发生支出时：

借：工程施工——合同成本

贷：原材料、应付职工薪酬等账户

与委托方进行结算时：

借：应收账款

贷：工程结算

建造合同完工时：

借：主营业务成本

工程施工——合同毛利

贷：主营业务收入

借：工程结算

贷：工程施工

1、代建工程跨年度，建造结果能可靠估计的。在施工过程中，当企业发生支出时，按照实际发生额，

借：工程施工——合同成本

贷：原材料、应付职工薪酬等账户

当企业向业主办理价款结算时，按照结算金额，

借：应收账款

贷：工程结算

资产负债表日，确认收入和费用时：

首先计算出完工进度，然后按照上述公式计算出当期应确认的收入、费用和毛利，会计分录如下：

借：主营业务成本

工程施工——合同毛利

贷：主营业务收入

当合同总成本大于总收入时，按计算的金额，

借：资产减值损失

贷：存货跌价准备

合同完工时；

当期确认的合同收入=合同的总收入—以前年度累计确认的收入

当期确认的合同费用=合同的总成本—以前年度累计确认的成本

当期确认的毛利=当期的合同收入—当期的合同费用

会计分录如下：

借：主营业务成本

工程施工——合同毛利

贷：主营业务收入

借：工程结算

贷：工程施工

把计提的预计损失转入主营业务成本

借：存货跌价准备

贷：主营业务成本

2、建造结果不能可靠估计的。在施工过程中，当企业发生支出时，按照实际发生额，

借：工程施工——合同成本

贷：原材料、应付职工薪酬等账户

当企业向业主办理价款结算时，按照结算金额，

借：应收账款

贷：工程结算

在确认收入时：

借：主营业务成本(按照实际发生的支出)

贷：主营业务收入(按实际收到或预计能收回的金额)

工程施工——合同毛利(两者差额)

(三)信息披露

企业应当在附注中披露与建造合同有关的下列信息：

1、各项合同总金额，以及确定合同完工进度的方法。

2、各项合同累计已经发生成本、累计已确认毛利(或亏损)。

3、各项合同已办理结算的价款金额。

4、当期预计损失的原因和金额。

主要应用模式

采用设计·施工或EPC交钥匙承发包模式的优点是：使用一个承包商对整个项目负责，避免了设计和施工的矛盾，减少项目的成本和工期。在选定承包商时，把设计方案的优劣作为主要的评标因素，保证业主得到高质量的工程项目。业主可得到早期的成本保证。其缺点是：业主无法选择设计人员；设计可能会受到施工者利益的影响，由于主要风险均由承包商承担，因而可能工程的造价较高。

工程项目委托管理(托管)模式，指工程项目管理企业受业主委托，按合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理与服务。

政府投资项目代建制的实施，使项目管理分为了两个层次，即代建管理和施工管理，政府工程合同保证相应分为代建合同保证和施工合同保证。我国"代建制"试点中的三种合同模式从我国各地进行代建制试点的情形看，在采用招标方式选定代建单位之后，都需要与代建单位签订"代建合同"，明确规定代建单位的权利义务和责任，"代建合同"成为监督、考核、评价代建活动和对代建单位进行奖惩的依据。可以说，代建制就是一种合同制。

代建合同有三种模式。

“委托代理合同”模式

上海、广州、海南的代建制试点采用这种模式。在政府投资主管部门下面，设立具有法人资格的建设工程"项目法人"，或者指定一个部门作为"项目业主"，由"项目法人"（或"项目业主"）采用招标投标方式选定一个工程管理公司作为"代建单位"，再由"项目法人"（或"项目业主"）作为委托方，与"代建单位"（受托方）签订"代建合同"。

此"委托代理合同"模式的实质，是委托代建单位对项目工程建设施工进行专业化组织管理，并代理委托方采用招标方式签订建设工程承包、监理、设备采购等合同。

特点：项目建成后的"使用单位"不是"合同当事人"；项目投资资金的管理权仍然掌握在投资人（"项目法人"、"项目业主"）的手中。

优点：可以实现防止公共工程招标中的腐败行为和对公共工程建设的专业化管理的政策目的。

缺点一：相当于政府投资主管部门自己作为建设单位"包揽"项目工程建设，然后将项目工程"分配"（"划拨"）给使用单位，将"政府投资"变成了"公房分配"，不符合改革政府投资体制的政策目的。

缺点二：使用单位不是"合同当事人"，难以发挥使用单位的积极性，甚至使用单位不予协助、配合，增加工程建设中的困难。

“指定代理合同”模式

重庆、宁波、厦门和贵州代建制试点采用这种模式。政府投资主管部门采用招标投标方式选定一个项目管理公司作为代建单位，由作为"代理人"的该代建单位，与作为"被代理人"的使用单位签订"代建合同"。

此"指定代理合同"模式的实质是政府投资主管部门指定代建单位作为使用单位的代理人，对项目工程建设施工进行专业化组织管理，并代理使用单位采用招标方式签订建设工程承包、监理、设备采购等合同。

特点：投资人（"政府投资主管部门"）不是"合同当事人"；投资和资金的管理权掌握在使用单位手中。

优点：可以实现防止公共工程招标中的腐败行为和实现公共工程建设的专业化管理的政策目的。

缺点一：投资和资金的管理权仍然掌握在使用单位手中，实际上未对现行投资体制进行任何改革。

缺点二：投资人（"政府投资主管部门"）不是"合同当事人"，政府投资主管部门在选定代建单位后，实际上不可能对项目投资资金的运用和工程建设施工进行有效监督。

“三方代建合同”模式

北京、武汉、浙江代建制试点采用这种模式。政府投资管理部门与代建单位、使用单位签订"三方代建合同"。

北京市是由"发改委"（投资人）选定代建单位，并与代建单位、使用单位签订"三方代建合同"；武汉市是由政府指定的"责任单位"（投资人）选定代建单位，并与代建单位、使用单位签订"三方代建合同"；浙江省是由"政府投资综合管理部门"（投资人）选定代建单位，并与代建单位、使用单位签订"三方代建合同"。"三方代建合同"，除规定代建单位的权利、义务和责任外，还明确规定了"政府主管部门"的权限和义务：对代建单位（受托人）的监督权、知情权；提供建设资金的义务。"使用单位"的权利和义务：对代建单位（代理人）的监督权、知情权，对所建设完成的工程和采购设备的所有权；协助义务、自筹资金供给义务。

优点：可以发挥三方当事人的积极性，实现三方当事人的相互制约。可以防止公共工程招标中的腐败行为，实现对公共工程建设施工和项目投资资金的专业化管理，保证工程质量和投资计划的执行，实现政府投资体制改革的政策目的。三种合同模式的差别"三方代建合同"模式，与第一种"委托代理合同"模式和第二种"指定代理合同"模式的差别，集中体现在代建单位的"权限"上