基本解释

优缺点

主要问题

基本解释

全额计税，是按照销售收入的金额乘于3%计税缴纳营业税，不能抵扣增值税进项，一般用于小规模纳税户。相对应的增值税计税，就是按照销售收入的金额乘于17%后扣除当月已认证的增值税进项额，其差额就是应缴的增值税。要在具备一般纳税人资格才可实施。

优缺点

全额计税就是对企业的销售额全额为计税依据的方法，优点是计算简单，缺点是加工或者流转环节越多，重复计税越严重。

增值额计税是对本环节增值部分征税，没有增值额不征税，优点是不会重复征税，缺点是增值额的确定比较复杂。

主要问题

针对从“差额的20%”到“全额的1%”这个执行细则上明显的转变，是由于实际征缴过程中个税征收操作的困难所导致的，主要由以下几个方面：

(1)征收个税“取证难”。购房多年以后，部分业主可能已经遗失了相关的法律文件和凭证，如 装修发票、购房发票、税票、购房合同等。没有相关的文件，对于计税房屋的原值就变得不好认定。

(2)“出售价”核准计算复杂。北京近期出台了新版的“最低计税价”，房屋的出售价计算相对复杂，除在区域平均交易价格上进行计算外，对于有争议的房屋还需要对楼层、 户型等进行系数修正。个税征缴过程中，出售价格的计算在有争议的情况下，进行系数修正的计算方式也显得较为复杂。

(3)“合理费用”认定环节繁多。出售价格计算复杂，房屋原值又因为丢失无法认定，再加上中间的抵扣环节中的税费、装修费、贷款利息等都需要有相关凭证或专业机构出具证明，使得合理费用的确认变得环节繁多。

总体而言，以上三点导致了个税征收在操作上困难较多，如果在市场发展过程中能够顺利解决以上几个问题，日后普遍征收“差额20%”的个税方式较为容易实现；而如果短期内无法解决，则在相当长的时间内都会执行“全额1%”的个税税率。