| 词条 | 拆迁安置补偿索赔技巧和赔偿计算标准 |
| 释义 | 拆迁安置补偿索赔技巧和赔偿计算标准是依照国务院关于拆迁安置补偿条例和各省市自治区的有关特殊情况，而修订的一部实用书。实用性强，知识面宽，欢迎各位读者阅读。 拆迁安置补偿索赔技巧和赔偿计算标准作 者《拆迁安置补偿索赔技巧和赔偿计算标准》编委会 主编 出 版 社法律出版社 出版时间2009-4-1 版 次：1 页 数： 260 开 本32开 I S B N9787503692192 定价￥22.00 编辑推荐索赔技巧：解决该如何索赔的问题；赔偿计算：解决该赔偿多少的问题；计算标准：统计数据，随时查看；真实案例：演绎技巧，展示方法；法律依据：常用法规，方便翻阅。 什么是拆迁安置拆迁安置房随着城市化步伐的加快，大量农村集体土地上的房屋被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题，政府修建了专门的拆迁安置房。拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内（通常为五年）无法将该房过户给其他人。虽然拆迁安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的拆迁安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“黄牛”。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反法律规定，属于合法行为；但与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险大了许多。 拆迁安置房的交易风险主要表现在以下几个方面： 第一，房价上涨容易诱使卖方违约。按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成？可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。 第二，买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方；买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提；而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。 第三，易受不确定因素影响。交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。 买房者在购买拆迁安置房时，不能仅仅看到其相对低廉的价格，更应当看到其特殊的风险。笔者认为，购买拆迁安置房并非明智之举，因为要顺利完成交易所消耗的时间过长，其中潜在的法律风险是任何人都难以预见和避免的。买方所获得的只是有限的差价，而其可能损失的却是整个房屋。 拆迁安置过渡期限 拆迁安置过渡期限是指被拆迁人或者房屋承租人将被拆迁房屋交由拆迁人拆除之日起至搬迁到拆迁人提供的安置房止，由拆迁当事人通过签订拆迁补偿安置协议予以规定。 内容简介本系列图书完全以“解决问题”为中心，与读者处理纠纷、维护权益的思路和想法彻底吻合。着眼于日常生活中高频出现的法律纠纷，主要包括工伤、医疗、交通、拆迁、劳动、社保、离婚、国家赔偿等领域。围绕着“索赔技巧”和“赔偿计算”，一步到位、直截了当地解决读者最关心的问题。 本系列图书有以下特点： 权威性：由该领域的专家精心编纂。图书质量有保证。 实用性：全部内容都是围绕着读者的困惑和问题展开。 真实性：选编的案例都是真实发生的、法院判决的案例。 资料性：汇编整理了该领域的统计数据和法律法规。 工具性：是工作和生活的常备手册，可随需随查。 目录第1章 遇到房屋拆迁该怎么办 一、什么是房屋拆迁 二、遇到房屋拆迁要理性面对 三、拆迁人 四、被拆迁人 五、城市房屋拆迁的主管部门 第2章 索赔技巧 技巧一：守护自己的家园，明确房屋拆迁的条件 技巧二：了解拆迁过程，防止权利受侵犯 技巧三：确定能得到拆迁补偿的房屋范围 技巧四：明确哪些人可以得到拆迁补偿 技巧五：要知道如何评估拆迁房屋的价值 技巧六：确定是选择房屋产权调换，还是货币补偿 技巧七：注意房屋拆迁中的证据 技巧八：发生纠纷以后寻求救济的五种途径 技巧九：掌握拆迁维权中的文书写作 第3章 赔偿计算 一、房屋拆迁补偿费的计算 二、房屋拆迁安置费的计算 第4章 真实案例 一、民事诉讼案例 案例一：成都市金牛区房产管理局诉成都深特金鹏房地产开发有限公司房屋拆迁纠纷案 案例二：宝鸡市邮政局诉宝鸡宇峰房地产开发有限公司等房屋拆迁纠纷案 案例三：侯方平等诉铜陵中联房地产开发有限责任公司等房屋拆迁合同纠纷案 案例四：重庆金禾房地产开发有限公司与重庆雕刻工艺厂房屋拆迁安置合同纠纷上诉案 案例五：赵乐舟与沈阳金友房地产开发有限责任公司房屋拆迁合同纠纷上诉案 二、行政诉讼（民告官）案例 案例六：曹香兰与沈阳市房产局拆迁行政裁决纠纷上诉案 案例七：方万圣不服舟山市普陀区人民政府拆迁办公室房屋拆迁行政裁决纠纷案 案例八：佛山市房产管理局与周有良房屋拆迁管理行政裁决纠纷上诉案 第5章 法律依据 一、拆迁一般规定 中华人民共和国城市规划法（1989．12．26） 国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知（2003．9．19） …… 书摘插图第1章 遇到房屋拆迁该怎么办 一、什么是房屋拆迁 房屋拆迁，是指建设单位根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列法律行为。 房屋拆迁主要包括城市房屋拆迁和农村房屋拆迁。通常来说，问题比较大的是城市房屋拆迁，主要有以下一些情况： （1）房屋拆建，比如危旧房改造、旧城区改造等； （2）城市结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造； （3）环境治理，如扩展绿地、治理污染工程。 农村房屋拆迁与城市房屋拆迁存在很大的不同：城市房屋拆迁所针对的是城市规划区内国有土地上的房屋，农村房屋拆迁针对的是集体所有的土地上的房屋，所以又称为征地拆迁；在拆迁前，农村房屋需要依法办理集体土地的征收手续，将集体所有土地变更为国有土地，再办理出让手续以取得土地的使用权；城市房屋拆迁适用《城市房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》，而农村房屋拆迁适用《土地管理法》。 …… |
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