第一章　总　则

第一条　规划背景

为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）、《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保[2010]58号），住房与城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局联合印发《关于做好住房保障规划编制的通知》（建保[2010]91号）文件精神，加快保障性安居工程建设，依据相关法律、法规、规章和上级部署，结合本市住房实际情况，制定本规划。

第二条　指导思想

以推动城镇住房保障加快发展为主题，以促进城镇住房保障的转型发展和创新发展为主线，以深化公共租赁住房建设供应体制和运行机制改革为动力，以现有的廉租房和保障性民生工程建设为立足点，着力调整公共租赁住房的建设和供应结构，加快推进公共租赁住房的建设和发展。

第三条　规划期限

2011-2015年

第四条　规划范围

重点分析黄石市区（含开发区）公共租赁住房建设，对下辖大冶市、阳新县提出规划目标。

第五条　公共租赁住房的定义

公共租赁住房：黄石市将现有廉租住房、国有直管公房、国有及国有控股企业公房、经济适用住房(含企事业单位的集资房)，棚户区改造、城市重点工程、城中村改造、危旧房改造搬迁安置项目中的共有产权房，园区建设搬迁安置项目中的共有产权房、职工宿舍、公务员公寓、外来务工人员周转住房等政策性住房和社会、个人闲置的愿意纳入公共租赁住房管理的出租房统一转化、归并、吸纳为公租房。面向城镇住房困难家庭、新就业职工和有稳定职业并在黄石市居住一定年限的外来务工人员出租或出售。

第六条　规划依据

1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

2.《中华人民共和国城乡规划法》

3.《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

4.《黄石市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

5.《黄石市城市总体规划2001-2020年》

6.《城市规划编制办法及实施细则》

7.《城市居住区规划设计规范》

8.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）

9.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]10号）

10.《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保[2010]58号）

11.《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）

12.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)

13.《廉租住房保障办法》（建设部令[2007]162号）

14.《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)

15.《关于做好住房保障规划编制工作的通知》（建保[2010]91号）

16.《省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见》(鄂政发[2010]30号)

17.《市人民政府关于加快推进城市和国有工矿棚户区改造工作的意见》(黄政发[2010]21号)

18.《市人民政府关于印发黄石市公共租赁住房管理暂行办法的通知》(黄石政规[2010]15号)

19.《市人民政府关于印发<黄石市棚户区（危旧房）改造、公共租赁住房建设考核办法>的通知》(黄石政规[2010]20号)

20.其他有关法律、法规、政策性文件及相关标准、规范

第七条　规划原则

1.全面覆盖、应保尽保

结合社会经济发展，逐步把中低收入住房困难家庭全部纳入保障范围，实现人人“住有所居”的目标，实现“应保尽保”，不断改善人居环境。

2.统筹规划、分步实施

结合黄石市实际，在制定住房保障规划的基础上，充分考虑城市低收入家庭的居住现状、经济承受能力和需求，统筹规划，合理布局，坚持省地、节能、环保原则，合理调整住房保障的范围、方式、标准。

3.适时调整、动态管理

利用全市低保家庭住房状况普查成果，建立城市低收入住房困难家庭档案，实施动态管理，确保政府有限的住房保障资源真正惠及到最需要的家庭。

4.时序科学、落实责任

在符合城市发展规划的基础上，结合经济社会发展水平，合理确定住房保障工作目标和年度规划；层层建立目标责任制，严格考核机制，有计划、有步骤地抓好城市低收入家庭住房保障工作，确保各级政府将住房保障政策落到实处。

第二章　编制重点和规划目标

第八条　“十一五”住房保障状况总体评价

黄石市“十一五”住房建设规划目标为：满足全市人民日益增长的住房需求和最低收入家庭安居需要，到2010年基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，对人均住房12㎡以下的最低收入家庭实现应保尽保；人均住宅建筑面积达到30㎡。

统计显示，黄石市已于2008年底全面实现“十一五”目标，通过货币保障对人均住房12㎡以下的最低收入家庭实现了应保尽保。

2009年黄石市人均住房建筑面积达到31.48㎡，比全省人均住房建筑面积29.42 ㎡高2.06㎡，2010年市人均住房建筑面积达到32.53㎡。

“十一五”时期，2006-2009年房地产开发投资总量83.45亿，年均增长23.16%。2015年预期目标投资总量为150亿，年均增幅20%。

“十一五”时期通过实物配租和发放租赁补贴的方式，累计对19000户低收入住房困难家庭实施保障，提前2年完成省定廉租住房保障目标。

黄石市政府保障型住房虽然由“经济适用房——租住公有住房（包含廉租房）”组成，但其中“经济适用房”的供应对象和建设条件均有特殊要求，并不具备广泛的公共性。黄石市的经适房面向社会的项目极少，绝大部分都是企业集资房，保障面窄。

由于历史原因，黄石市城区租住公有住房(含国有及企业拥有的公有住房)虽然量大、但分布散、面积小、成套率低。其中2004-2009年，黄石市仅筹集廉租房房源2021套，实物配租比例小，数量非常有限。大多数住房困难家庭未能纳入保障范围。

“十二五”期间要加大中低收入家庭实物配租力度，扩大保障范围。

第九条　编制重点

在客观分析黄石市非农居民低收入家庭住房实际状况和需求的基础上，根据城市总体规划确定的城市发展阶段目标，综合考虑人口发展趋势以及土地、能源、水资源和环境等承载能力，确定保障性住房建设发展目标和时序，提出公共租赁住房的发展方向、规模、结构和空间布局。

第十条　黄石市规划目标

“十二五”期间，黄石市（含大冶、阳新）新建各类保障性住房和棚户区改造住房70000套，城镇保障性住房覆盖面将达到20%以上，人均住宅建筑面积16平方米以下的中低收入家庭实现应保尽保，全面解决中低收入家庭的住房困难问题，形成具有黄石特色的全方位、多层次、广覆盖的住房保障体系。

规划期内市本级新增各类保障性住房42500套，计划通过新增住房租赁补贴保障7500户；通过公共租赁住房保障25000户（其中廉租住房保障9000户；经济适用房保障5000户）；通过棚户区改造安置11000户。到2015年，黄石市区共累计保障户数为7.06万户，覆盖了约23%的市区人口。

黄石市“十二五”保障性住房建设规划目标

（单位：户/套）

第十一条　大冶市、阳新县规划目标

“十二五”期间，大冶市新增各类保障性住房16000套，计划新增住房租赁补贴4200户，新建廉租住房1600套，经济适用住房2400套，建设和筹集公共租赁住房3800套，完成城市棚户区（旧城）改造2500户，国有工矿棚户区改造1300户。

“十二五”期间，阳新县新增各类保障性住房11000套，计划新增住房租赁补贴保障2500户，新建廉租住房800套，经济适用住房600套，建设和筹集公共租赁住房1800套，完成城市棚户区（旧城）改造1600户，完成国有工矿棚户区改造934户。

大冶市、阳新县“十二五”保障性住房建设规划目标

（单位：户/套）

第三章　公共租赁住房保障体系

第十二条　保障对象

根据国家、省、市关于住房保障的有关要求，结合黄石的实际情况，拟对城区住房困难家庭或群体实施公共租赁住房保障：

1．人均住房建筑面积低于16平方米的低收入家庭；

2．中低收入住房困难家庭（夹心层家庭）；

3．城市新就业人员（新生代）；

4．外来务工人员；

5．引进技术人才；

6．其他住房困难群体。

第十三条　保障原则

公共租赁住房筹集、分配和管理遵循以下基本原则：

1．政府主导、市场运作、社会监督；

2．多方参与、利益分享、责任共担、合理分担；

3．市场租金、分类补贴、租补分离；

4．以租为主、租售并举，体现公平、公开、公正；

5．营运有序、管理规范的原则。

6．政府主导的公共租赁住房应坚持公益服务性质，以保本微利为原则，实现可持续发展。

第十四条　相关政策规定

1．公共租赁住房配租实行分类轮候配租制度。符合条件的家庭或个人有权申请租住(或合租)一套(处)公共租赁住房，不得重复享受政府提供的公共租赁住房及其他保障性住房。

2．公共租赁住房租金标准实行市场租金、动态调整，原则上每两年向社会公布一次。

3．对公共租赁住房承租人，根据其住房、收入(资产)等情况进行分类补贴，租赁补贴统一以住房券结算。

4．租金收取与补贴发放实行租补分离、收支两条线管理。

5．房租超出家庭工资收入规定比例的公共租赁住房承租人可以申请动用本人及家庭成员(共住人)存储的住房公积金支付租金。

6．企事业单位、社会团体及其他社会组织和个人提供的公共租赁住房，纳入公共租赁住房管理体系，并报公共租赁住房主管部门批准执行。

7．公共租赁住房实行谁投资、谁持有、谁经营、谁受益的原则，投资者权益可依法转让。

8．公共租赁住房可租可售，其建设和运营税收政策，严格按照财政部、国家税务总局制订的优惠政策执行；公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费、政府性基金和服务性收费，按相关文件执行。

第四章　公共租赁住房建设供应和年度指引

第十五条　保障需求

“十二五”期间，力争对黄石市所有中低收入住房困难家庭实现实物公共租赁住房保障。

“十二五”期间黄石住房保障对象及总量

结合以上对住房需求的预测，预计“十二五”期间，公租房的需求总量为224.6万平方米、4.25万套。

第十六条　保障途径

按保障需求量的预测分析，“十二五”期间，黄石市公租房的需求总量为224.6万平方米，规划公租房供给途径如下：

“十二五”期间黄石公租房需求总量与保障途径列表

第十七条　公租房建设年度指引

结合黄石市公租房供应体系、公租房开工建设的现状和拟开发项目，在需求分析的基础上，规划公租房分年度建设指标如下：

公共租赁住房年度指引列表

（单位：套/户）

第五章　土地供应和资金安排

第十八条　土地供应总量

“十二五”期间，通过新建方式建设廉租房、经济适用房、棚改房等各类公租房等共计224万㎡，按平均容积率2.5计算，新建各类公租房需要划拨国有土地约89.6公顷。

第十九条　建设资金

考虑建安成本、基础设施配套资金等各项因素，参考黄石市已建住房和其他城市经验，取“十二五”期间公共租赁住房的平均建设成本为2557元/㎡。

新建廉租房、经济适用房、棚改房等各类公租房等共计224万㎡，需建设资金总计约57.3亿元。

第二十条　资金筹措渠道

1．国家对公租房建设的资金补贴

按现有标准，公共租赁住房（廉租房）补贴标准400元/㎡，规划期内黄石市新建廉租房45万㎡，依此测算可享受廉租房资金补贴1.8亿元。

2．国家对棚户区改造工作的资金补贴

按现有标准，城市棚户区（旧城）改造补贴资金为5000元/户，工矿棚户区改造补贴资金为15000元/户。

据规划，城市棚户区（旧城）改造共涉及14190户，工矿棚户区改造共涉及5936户，依此测算可享受棚改资金补贴约1.6亿元。

3．省财政补助

对于公共租赁住房建设，预计“十二五”期间湖北省财政补贴约0.25亿元。

4．棚户区置换或腾空的土地收益

棚户区搬迁房屋占地面积为118.57公顷，还建项目占地总面积为52.8公顷。即搬迁安置中，通过提高容积率，可腾出土地面积约66公顷。

按黄石市土地出让的平均价格2250万元/公顷，结合政府和市场主体的公司化操作过程中可纳入棚改资金的土地出让金比例约3-5%，可通过土地取得收益约0.59亿元。

5．公租房租金收入

按现状水平，平均每套公租房收取市场租金5元/㎡。月估算，同时考虑到租金为动态变化的过程，而房屋市场租售皆为逐年上涨的过程，取2011年—2015年平均每套公租房收取市场租金6元/㎡。月，未来五年内102万㎡出租的公租房、廉租房可回收资金3.67亿元。

6．公租房产权出售收益

结合中低收入住房困难家庭经济承受能力和公租房管理办法，五年后公租房按10%比例出售，平均每套公租房2000元/㎡估算，约10万㎡的公租房出售可回收资金约2亿元。

7．大中型企业自主集资

公租房（经适房）的建设多由大中型企业自主集资建设，约40万㎡的经适房可自主筹集资金约9.3亿元。

8．公租房小区所建商业设施租金收入

公租房建设中，小区一楼临街多开发为商业门面，出租获取收益，平均每月为500元/㎡，预计新建公租房开发商铺面积约5万㎡，五年内获取收益15亿元。

9．投融资公司的商业投资收入

黄石市公租房建设采取政府主导，公司化操作的形式。投融资公司除投融资建设公租房外，还参与商业投资获取经济收益，以补充公租房建设管理中的资金，五年内可获益2-3亿元。

10．融资

公租房建设和棚户区改造初期，存在较大的资金缺口，投融资公司或其他责任单位向银行申请中长期贷款。然后采取公司化运营的形式，利用租售公租房及其配套设施回收的资金或商业投资收益还款。

第二十一条　资金回收期估算

按建设成本和收益率，估计黄石市公租房建设和棚户区改造的资金回收期约为10年。

第六章　发展策略

第二十二条　严格落实规划相关政策

构建黄石市住房困难家庭档案；针对公共租赁住房建设、棚户区改造等项目，构建特殊的经济政策和用地政策；加强公租房的实时动态监管，针对租户收入情况的变化，调整其住房补贴，真正实现公租房制度惠及最需要帮助的家庭。

第二十三条　多途径、多层次的公共租赁住房供应策略

在政府主导的前提之下，借鉴先进城市的经验，通过“总量控制，政府主导，市场捆绑，租售并举、挖掘存量”的策略，保障黄石市公共租赁住房的供应总量和供应的可持续性。

政府直接建设公共租赁住房，以租为主、先租后售、租售并举，保障资源的有效利用；商品住房中配套建设公租房，促进公共租赁住房供应的可持续性；利用存量住房，增加公租房供应；发展住房二、三级市场，缓解公租房供求压力。

第二十四条　适当发展传统服务业，为中低收入人群提供就业机会

根据“居住—就业临近”原则，以节约低收入人群通勤成本。考虑到黄石市不同城区的发展定位，某些地区应适当发展餐饮服务、商业零售、环卫清洁、家政服务等传统服务业，为中低收入阶层提供就业机会。

第二十五条　结合公共交通进行空间布局，降低通勤成本

中低收入阶层受其收入的限制，其出行更多的依赖于公共交通，以节约出行成本。故部分公租房应尽可能在公共交通线网密度较高的地区进行布局和选址。

第七章　保障措施

第二十六条　加强领导，完善棚改组织体系

首先，建立高位协调机制，成立由市委书记任政委，市长任组长的棚户区改造领导小组；二是建立“三位一体”运作体系，三者既相互配合、共同协作，又互相制约、互相监督；三是明确部门责任，健全工作网络，建立项目审批全程代办服务制；四是严格奖惩机制，加大奖惩力度。

第二十七条　创新机制，坚持多元化发展

把棚改与公租房建设结合起来，进一步落实棚户区改造和公租房建设优惠政策，充分调动企业、社会、个人的积极性，整合多方资源，推动公租房建设和棚户区改造工作。

第二十八条　拓展资金投入渠道

充分利用我市“开发性金融试点”城市的有利条件，积极争取国开行的融资融智支持。通过政府加大政策资金支持，吸收企业、个人和社会投资，鼓励金融机构发放中长期开发贷款，支持社会经营机构发行中长期债券；盘活“三改”腾退土地，经营好公租房、“三改”土地商业配套设施、出租出售公租房，向金融机构直接或间接筹集资金等方式筹集建设及营运资金；通过吸收社会力量或个人参与建设运营，形成产权主体多元化。

第二十九条　坚持可持续发展

在全市范围内抽调专人组建日常工作、督办考核专班；由市领导带领市直部门负责人挂点；由市政府主要领导与各县（市）区（开发区）及市直相关部门的主要负责同志签订责任状；由市委、市政府、市棚改办和市棚户区改造和住房保障工作领导小组牵头，市委督查室、市政府督查室、市人大城环委、市政协环资委、社会监督员组成专项考核小组进行考核，对各相关部门和单位进行季度、半年、全年检查、考核；制定奖励办法，连续奖励三年。

第八章　附　则

1．本规划自批准之日起生效。

2．本规划由黄石市人民政府组织实施。

3．本规划由黄石市房地产管理局负责解释。

附表:1．黄石市保障性安居工程“十二五”规划表

2．规划公租房（廉租房、棚改）建设项目（略）

3．规划公租房（经济适用房）建设项目（略）

附表1：黄石市保障性安居工程“十二五”规划表

单位：户/套