第一章 总则

第一条为规范我县城镇物业管理用房的管理，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》、《上饶市住宅区物业管理办法》和《广丰县城镇物业管理实施细则》的有关规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本县城镇规划区国有土地范围内经营性土地上开发的商品房（含集中新建的经济适用住房、廉租住房和拆迁安置房项目，下同）中物业管理用房的配置、建设、使用和管理。

第三条 物业管理用房的所有权依法属于业主，用于物业管理区域内物业管理服务、经营及业主委员会、社区居委会、物业服务企业的办公活动。

第四条县房地产行政主管部门负责物业管理用房的验收和监督管理工作。

县规划行政主管部门负责物业管理用房配置方案的审定工作。

县建设行政主管部门负责物业管理用房建筑质量的管理验收工作。

第二章 物业管理用房的配置

第五条集中开发建设的商品房（含集中新建的经济适用住房、廉租住房和拆迁安置房，下同），在土地出让（划拨）前进行约定，按照不低于建设项目总建筑面积9‰的比例配置建设物业管理用房，其中5‰为物业管理和社区管理办公用房，4‰为经营用房。

第六条物业管理用房的位置和面积，开发建设单位应在项目规划建筑设计当中按规定比例配置好，报县规划行政主管部门审核。其配置原则：

（一）物业管理用房的位置应本着方便管理和经营的原则，尽量配置在物业管理区域的中心或主出入口附近，其经营性用房应在便于出租或经营的地段。住宅小区规模较大或物业服务与经营需要时，物业管理用房可分地段配置。

（二）物业管理用房的配置方案应提交项目评审会议审定。开发建设单位在项目评审时，应将物业管理用房的位置和面积在项目规划报建图中明确标明。县规划行政主管部门应在项目规划批准文书中，注明物业管理用房的位置及面积。

（三）经审定的物业管理用房位置和面积，开发建设单位应报县房地产行政主管部门备案。

第七条物业管理用房的具体配置应符合下列要求：

（一）物业管理用房按比例配置但建筑面积少于20 m时，按建筑面积20 m配置。

（二）物业管理用房必须是独用成套房屋，配置在住宅楼内的，还应具有独立的使用通道。

（三）物业管理用房必须具备独立使用的条件，符合消防、环保、卫生等方面的要求，上下水、供电等应当具备正常使用功能，并独立计费；

（四）房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或涂刷涂料，地面铺贴瓷砖，卫生间墙地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具。

（五）小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。

第三章 物业管理用房的建设

第八条物业管理用房由开发建设单位按照建设项目规划评审时确定的位置、面积及配置要求建设，并做到与建设项目同步设计、同步施工、同步验收交付使用。其建设费用列入开发建设成本。

第九条开发建设单位在办理商品房预售许可证或商品房买卖合同备案时，应当提供县规划行政主管部门标注的物业管理用房具体位置和面积的规划详图。

县房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证时，预售面积不得包括物业管理用房面积。

物业管理用房的面积不计入分摊的公用建筑面积内。

第十条县建设行政主管部门应加强物业管理用房建设质量的管理，按照配置要求做好监督工作，并将物业管理用房的建设情况列入验收内容。

第十一条物业管理用房建好后，开发建设单位在申请建设项目验收前，应当向县房地产行政主管部门提供施工图纸及单体验收资料。

第十二条 县房地产行政主管部门应做好物业管理用房的验收管理，审核物业管理用房是否按照县规划行政主管部门批准的配置面积和要求建设。

零星商品房开发难以配置建设物业管理用房的，按其规定的配置面积乘以房屋销售的平均价格计算，征收物业管理用房的调剂建设资金，弥补物业管理用房的不足。

第十三条物业管理用房的权属登记由开发建设单位申办，房屋权属登记机关在房屋权属登记簿上予以记载，其产权人为物业管理区域内的全体业主，不颁发房屋权属证书。

第十四条 经验收合格的物业管理用房，由开发建设单位在竣工验收之日起30日内办理无偿移交手续。成立了业主委员会的，移交给业主委员会；尚未成立业主委员会的，暂时移交给县房地产行政主管部门代管；实行了前期物业管理的，可在县房地产行政主管部门的监督下，直接移交给物业服务企业使用，但应按相关规定办理好交接手续。

第十五条开发建设单位与物业服务企业办理物业管理用房的交接验收，按以下规定进行：

（一）双方应当按照本规定中物业管理用房的配置要求进行交接验收。室内设施使用功能符合要求的，双方在物业管理用房交接验收清单上签字盖章办理移交手续。使用功能存在问题的，双方应当约定解决的方法和时限，并如期完成交接验收工作。

（二）双方办理移交手续后10日内，物业服务企业应当将物业管理用房情况在小区内公告，同时持物业管理用房交接验收清单和公告证明，到县房地产行政主管部门备案。

（三）成立业主委员会后，物业服务企业应当将物业管理用房情况书面告知业主委员会，并接受业主委员会的查验。

第十六条 分期建设的项目在分期验收时，其物业管理用房按照县规划行政主管部门批准的配置方案与商品房同步验收交付使用。建设项目全部竣工综合验收时，物业管理用房应全部交付使用。物业管理用房按配置要求在末期建设的，开发建设单位应当事先提供符合要求的物业管理临时用房。

第四章 物业管理用房的使用

第十七条物业管理用房的使用权属于业主。未经业主大会（业主委员会）同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第十八条物业管理区域较大的，物业管理用房可分别设置业主委员会办公室、保安室、医务室、业主休闲、健身场所等。

第十九条业主委员会出租物业管理用房，应按市场运作办法公开拍租，并在物业管理区域内公示。

第二十条物业管理用房的租赁对象，应是公共服务行业，不能出租给从事非法活动的承租户或用于堆放危及小区公共安全的有毒、有害、有污染物品。

第二十一条物业服务企业出租物业管理用房，除按本办法第十九条、第二十条规定外，还需经业主委员会同意。物业服务企业与承租方签定的租赁合同中，约定的租赁期限不得超出物业服务合同中约定的物业服务企业受聘期限。

第二十二条物业管理用房的租金收入和经营性收入，原则上应转入物业维修资金，也可根据业主大会、业主委员会的决定，用于弥补物业服务费用的不足或其他规定开支的费用，具体使用办法按照本县物业专项维修资金交存和使用管理实施办法规定执行。

第二十三条物业管理用房的所有权不得分割、转让和抵押担保，其用途也不得擅自改变。

第二十四条物业服务企业发生变更的，原物业服务企业应当与业主委员会或新聘物业服务企业对物业管理用房办理移接交手续。原物业服务企业逾期不移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门按照有关法规予以处罚。

第五章 物业管理用房的监督管理

第二十五条开发建设单位未按规定比例配置物业管理用房的，项目规划不予评审，县规划行政主管部门不予办理建设工程规划许可证。

第二十六条开发建设单位未按核定的配置方案同步建设物业管理用房的，县房地产行政主管部门不予办理商品房预售许可证和商品房买卖合同备案。

第二十七条开发建设单位建设的物业管理用房面积，小于核定配置面积要求的，按开发小区商品房销售的平均价格征收差额面积建设资金；物业管理用房建设面积总量达到配置要求，但经营用房面积少于核定配置面积的，征收差额面积建设资金。其办法按开发小区商业用房销售的平均价格减去住宅销售的平均价格的差额计算。

对不交纳差额建设资金的，县综合验收机构不予办理开发小区综合验收，小区不得交付使用。

第二十八条业主委员会应每年向业主通报物业管理用房的使用和租金收支情况，依法接受业主监督。

第二十九条县房地产行政主管部门应加强对物业管理用房管理和使用的全程监督，发现问题，及时纠正。

第六章 附则

第三十条违反本办法规定，按照物业管理有关规定处罚。

第三十一条本办法由广丰县房地产管理局负责解释。

第三十二条本办法自发布之日起实施。本县原有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。