土地增值税清算大成为适应当前房地产开发企业土地增值税清算工作的需要，综合分析我国开征土地增值税以来的所有法规政策，介绍土地增值税的优惠政策及应用，讲解土地增值税清算的程序、方法以及清算报表的填报，剖析土地增值税经典案例中的纳税筹划技巧，是房地产开发企业财税管理人员的必读书，是注册税务师清算鉴证的工具书，也将成为税收征管人员的参考书。

土地增值税清算大成

作者简介

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前言

土地增值税清算大成

作 者:刘玉章

出 版:机械工业出版社

类 型:财经

发布时间:2008-11-12 13:33:02

书号：ISBN 978-7-111-25343-3

定价：88.00元

作者简介

刘玉章，中国银行结算处处长、稽核处处长，现受聘世界税收联合回财税研究院，中央财经大学财经研究院客座教授，担任过工业企业，房地产开发企业、金融企业等多个行业的财务会计工作，具有深湛的财务会计理论基础，广泛的财经法规知识积累，丰富的财会工作实践经验。

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2006年初,财政部、国家税务总局发出通知,要求各地完善土地增值税预征办法,科学合理地确定预征率,并适时调整。按税法规定时间预征,工程项目竣工结算后,及时进行清算,多退少补。

前言

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第一章土地增值税税收法规解读

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。现行的土地增值税基本规范是国务院于1993年12月13日颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)。

土地增值税税收法规解读

第一节纳税义务人和征税范围(1)

第一节纳税义务人和征税范围(2)

第一节纳税义务人和征税范围(3)

第二节税率(1)

第二节税率(2)

第二节税率(3)

第二节税率(4)

第四节应纳税额的计算(1)

第四节应纳税额的计算(2)

第五节土地增值税的征收(1)

第五节土地增值税的征收(2)

第五节土地增值税的征收(3)

第五节土地增值税的征收(4)

第五节土地增值税的征收(5)

第二章土地增值税优惠政策

1993年前后,我国房地产开发过热,炒买炒卖房地产的投机行为盛行,房地产价格上涨过快,基本建设投资规模过大,土地资源浪费严重。国家为了增强对房地产开发和房地产市场的调控力度,抑制炒买炒卖房地产行为,规范国家参与国有土地增值收益的分配方式,增加国家财政收入,决定发挥税收经济杠杆的调控作用,从1994年起征收土地增值税。

第一节普通标准住宅的税收优惠(1)

第一节普通标准住宅的税收优惠(2)

第二节国家征用、收回房地产的税收优惠(1)

第二节国家征用、收回房地产的税收优惠(2)

第三节个人转让房地产的税收优惠

第四节企业兼并、投资联营的税收优惠

第五节合作建房的税收优惠

前言

为了规范土地、房地产市场的交易秩序,合理调节土地增值收益,国务院决定自1994年起开征土地增值税。自开征以来,各地对土地增值税只预征不清算,造成国家税款流失,使得土地增值税的征收没有达到预期效果。

2006年初,财政部、国家税务总局发出通知,要求各地完善土地增值税预征办法,科学合理地确定预征率,并适时调整。按税法规定时间预征,工程项目竣工结算后,及时进行清算,多退少补。

2006年12月28日,国家税务总局为扭转长期以来各地对土地增值税只预征不清算的状况,加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作,印发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号文件),要求从2007年2月开始对土地增值税进行清算。

土地增值税对于房地产开发企业是一项税负较重的税种。该税种实行超率累进税率,其允许扣除项目金额、增值额的计算较为复杂,适用税率的弹性较大,纳税申报表的设计严谨,纳税审报表填报与房地产开发过程、会计核算密切衔接,是一个计算复杂、清算难度较大的直接税种。国家税务总局对土地增值税清算工作的部署,在房地产开发行业引起较大震动。

但是,在2007年度税收专项检查中,土地增值税检查收效甚微,没有达到预期效果。究诘原因,主要是纳税人和基层税务人员对土地增值税法规知之甚少,纳税人不知道如何计算缴纳,税务人员也不知道如何清算检查。

为了进一步加强对土地增值税的征收管理,使土地增值税的清算工作真正落到实处,国家税务总局准备借助于注册税务师事务所的力量来推动土地增值税的清算工作,同时,达到规范土地增值税清算鉴证业务的双重效果。2007年12月29日,国家税务总局印发了《土地增值税清算鉴证业务准则》,明确规定土地增值税的清算鉴证业务由注册税务师承办。

中国注册税务师协会为指导注册税务师理解该业务准则,及时组织拟定了《土地增值税清算鉴证业务准则指南》,经向国家税务总局地方税司、注册税务师管理中心及各地注册税务司协会、注册税务师事务所多方面征求意见,反复修改完善后定稿,已经于2008年5月30日公布。

土地增值税清算大成前言为使土地增值税的清算工作在2008年有所突破,近期国家税务总局又下发通知,决定对各地土地增值税清算工作开展督导、检查,先在安徽、广东两省试点,以点带面,全面推开。国家税务总局在布置2008年的税收专项检查工作时,又一次将房地产开发企业列为专项检查的重点,把土地增值税的检查列为对房地产企业检查的重要内容。

从上述税收征管形势来看,土地增值税的清算工作势在必行,房地产开发企业必须做好清算准备。但是,由于多年来对土地增值税只预征不清算,房地产企业对土地增值税法规了解较少,对清算程序、计算方法也比较生疏,而主管税务机关又把土地增值税的清算和检查列为2008年的工作重点,因此,房地产开发企业非常需要了解和掌握土地增值税法规知识和纳税筹划技巧,各地注册税务师事务所也应当做好土地增值税清算鉴证业务的知识储备。为此,作者分析了所有土地增值税的法规制度,总结近几年在辅导房地产开发企业进行土地增值税清算中的经验,编写了本书。

作者搜集了自1993年以来的有关土地增值税的全部法规文件,加以归纳分析,对土地增值税税收法规的解读比较全面、准确,本书可以作为纳税人土地增值税清算的工具书,也可以作为注册税务师进行土地增值税清算鉴证的参考书。

作者从事过房地产开发企业的财会税收等经营管理工作,现在仍然担任多家大型房地产开发企业的财税顾问,参与了开发项目的土地增值税清算,具有丰富的实践经验。本书介绍的清算程序、清算方法具有较强的可操作性。

作者为每个清算环节设计了相应的表格,利用表格计算填报《土地增值税纳税申报表》所需要的各项数字,使会计账簿与基础表衔接、基础表数字与汇总表衔接,环环相扣、计算简便、一目了然,减轻了纳税人清算的劳动强度。

作者针对土地增值税清算时间跨度大的特点,在土地增值税的纳税筹划方案设计上,自房地产开发企业成立起,把握开发项目取得、规划设计、工程发包、施工建设、工程竣工验收、工程决算、房地产销售等全部过程,使纳税筹划方案更具有安全、适用的特点。

作者运用会计核算的理论、方法解析土地增值税,把土地增值税清算核心——增值额的计算方法归结为“制造成本法”,使广大财会人员更容易理解和掌握,并能用以指导会计核算和土地增值税的清算。

因作者水平所限,书中不妥之处在所难免,还望广大读者批评指正。

刘玉章2008年10月5日于北京