概念

特征

概念

容积率“值域化”是指通过低容区间和高容区间的测算达到合理的“值域”控制。其中低容区间和高容区间中的“容”指城市开发容量，两者以平衡全城开发容量的基准容积率为界，高于基准值则未来地块的建设容量将过大，低于基准值则未来地块建设容量将过小。

低容区间由可行容积率和基准容积率构成，高容区间由基准容积率和约束容积率构成。基中基准容积率是确定“值域化”的指导条件，是在上位规划基础上，预测规划范围内的开发总量；运用微观经济学原理，结合编制时的国家政策和规划发展目标导向，建立开发强度分区模型，并合理分配各区的开发量，确定指标，即基准容积率。可行容积率是基本条件，其可从经济可行性角度确定，而可行与否主要取决于房地产开发商对项目开发成本中楼面地价的最高可承受价格。约束容积率对地块的开发起最大约束作用，其从地块所能承受的环境容量出发，最大程度限制其开发，保障地块内环境质量。同时，三者中任一条件的变化对其它两者将不会造成影响。由此，三者构成的“值域”区间不仅可以在不突破环境容量的同时满足城市开发容量，还能尽可能实现城市紧凑发展。

特征

“值域化”后容积率存在如下特征：一是在保证整体建设平衡的前提下合理确定局部地块的开发容量；二是控制空间“细致化”与“单纯化”；三是不同区域开发控制的“值域化”形式会区别对待，如新区与旧区、城市中心区和历史文物古迹保护区开发控制时“值域化”形式的侧重点考虑会有所区别；四是切实加强定量经济分析。