背景

７万多块一套房

竞拍成功

“竞拍模式”取得成功

“合作建房”还是“团购”

个人合作建房期待走向规范化

背景

1556元／㎡，个人合作建房“新样板”？本报记者 胡谋

2007年01月18日02:55

个人合作建房者成功拍得的两栋楼房。 刘军锋 摄

“法院的民事裁定书已经到了！”１月１７日，深圳个人合作建房的组织者林立人接受记者采访时显得很兴奋：“明天，我们就兵分两路：一路去洽谈收房，一路去办理产权过户手续。”

此时，离深圳个人合作建房团队以１５５６元／平方米的价格竞拍购得两栋成品房还不足一个月的时间。他们的成功，使个人合作建房再次成为社会关注的焦点。

７万多块一套房

７万多块一套房，“为购房者省了一半的钱”

合作建房者拍得的两栋宿舍楼，位于深圳市宝安金桥工业区，原属金桥实业有限公司所有。宿舍楼每栋６层，朝向一致。每层一条公共走廊，７套单身公寓一字排开。每个公寓约４６平方米，拥有独立的卫生间、厨房和阳台。

“房子是经过简单装修的，达到入住标准，并非有些人所说的‘烂尾楼’。”林立人强调说。

虽然地处偏远，又位于工业区，房屋与市面上的商品房在设施条件、结构布局上“相距甚远”，但每平方米１５５６元的价格已经让合作建房者心满意足。

“在深圳，花７万多元便拥有一套自己的房子，几乎是不可想象的。”很多市民对合作建房表现出极大兴趣。

竞拍成功

竞拍成功的消息公之于众后，当天就有１２０多人通过网络、电话、传真等方式联系林立人要求加入。

“一共有８４套房子，加入团队参加竞拍的有８１人，足够分了。”林立人说，具体房间的分配，准备抽签决定。除了第一层和顶层的房间价格上稍微便宜点，二至五层价格都一样。

周围新房的价格起价都在六七千元每平方米，而两栋宿舍楼的每平方米价格只有１５００多元，个人合作建房者是否捡了大便宜呢？

林立人解释说，除了合作建房节省了成本外，还有其他几方面的原因使房价降了下来。首先是两栋宿舍楼的土地使用权还剩３６年，而新房的土地使用权期限一般是７０年；其次房子较旧，建筑年代大约在１９９５年，户型比较陈旧。

“目前房子的产权还是集体产权，一层楼只有一个产权证。”林立人说，他们打算通过公证处进行产权公证，并在国土局备案。

“这样就规避了可能存在的产权变更的法律风险。等正式过户之后，我们再向主管部门申请，分拆为一家一户的产权。”

当地媒体请房地产评估机构对房子估值大约为３０００元每平方米。林立人认可这个价格，“大概为购房者省了一半的钱”。

“竞拍模式”取得成功

多次失败之后，“竞拍模式”取得成功

林立人和他的伙伴们的个人合作建房构想起始于２００４年。当时，林立人看到自己公司的一些年轻员工因为房价太高而买不起房，就开始琢磨个人合作建房。

他们选择了“竞拍模式”——“参加竞拍这条路子比较切合实际。一是因为楼已经在那里了，合作者比较有信心，二是因为手续简单。”

在经历过３次失败之后，“竞拍模式”终于在去年１２月２２日取得成功。经过一番惊心动魄的竞价，深圳市宝安金桥工业区五、六两栋宿舍楼落入合作建房者的囊中。

拍卖中，由于遭遇两名强劲的对手，两栋楼的价格分别从２１４万一路攀升，最终以２９３万元和２９９万元成交。竞拍成功后，林立人兴奋得高高举起双手，“拍卖槌落下的一刹那，心都要跳出来了”。

加上拍卖费用，８１名个人合作建房者最终以６０３．８４万元拿下建筑面积３８８０平方米的两栋成品楼。

“合作建房”还是“团购”

是“合作建房”还是“团购”？

在这个房价高涨的时期，深圳个人合作建房者的成功似乎让人看到了一线曙光。

上海从事房地产经营１０多年的彭先生认为，深圳采用“收购已建项目”的模式，绕过了拿地环节，又避免了建设过程，操作性更强，更贴合市场运作。

然而，一些专家学者们并不乐观，他们对于个人合作建房的可操作性还存在着方方面面的疑虑。

深圳市社科院地产与城市营运研究中心主任高海燕称，深圳个人合作建房者的行为实际上是集体议价的成功，而不是个人合作建房的成功。

深圳中原深港研究中心总监张伟也认为，这实际上是一种“团购”行为，仅处于营销环节，并且存在很大偶然性。他认为，个人合作建房并非想象的那么容易，还要承担管理、组织等成本和各种风险，“这种购房行为不会成为主流”。

个人合作建房期待走向规范化

个人合作建房合法吗？这是林立人经常被问到的一个问题。

“我们所有的操作过程全部符合深圳市的基本法规。”他说，“在深圳，从土地使用权出让到房产权的交易，都可以个人身份参加竞标。”

《深圳市土地使用权出让公告》显示：“中华人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人均可参加竞标……上述竞买人可以独立竞投，也可联合竞投。”

“如果个人合作建房不按照规范性的章程操作，就很难消除非法集资和非法预售的嫌疑，所盖起来的房子有可能是违章建筑。”深圳一位律师建议，“政府部门应当尽快出台相关指导政策，通过试点等手段，促进个人合作建房的规范发展。”

来源：人民网－《人民日报》 （责任编辑：王喆）

林立人：四次创业的悲喜人生

2006年06月22日 20:43:14 来源：劳动报

采访林立人，是在他的九九加一实业公司的办公室里。他其貌不扬，甚至有些土气，过于朴素、有点不修边幅的衣着，让人很难相信这是位网上赫赫有名的九九加一公司老板，他所告诉记者的那些不同寻常的创业经历，与他过于谦逊的言谈举止也很不相称。但就是这么一位看似恬淡的人物，却经历过商场上的大起大落，大悲大喜，四次创业，三次惨败，至今仍为心中的理想奋斗不息。

六十年代中期，林立人生于温州小鱼村，和名噪一时、不久前故去的沪上浙商领军人物王均瑶同一个村。记者在另一个场合获息，当林立人在温州商界已晓有名气、崭露峥嵘的时候，王均瑶还藉藉无名。就此，记者向林求证，林立人说，"有什么奇怪，我比他大三岁嘛。"在对王均瑶英年早逝表示婉惜之后，林回忆起一个小花絮：八十年代末，林做的编织袋生意十分红火的时候，王均瑶还曾表示要跟着林干。当然，以林对王的了解，心里也很清楚：聪明强干雄心勃勃的王均瑶是不会给谁打工的，他只能做老板。后来，二人的人生各有际遇，王均瑶以编织袋起家，在91年以包飞机一举成名之时，林立人却为了三百多万元的货款因三角债的原因无法收回，彻底失败，两手空空来到深圳，从头做起。

记者分两次和林立人谈了四个多小时，理清了他二十多年来跌宕起伏的创富历程。尽管林多次表示，自己不算成功，只能算小有所成，但其在创业过程中所表现出来的，先于发现别人所不能发现的商机的那种独到的商人眼光以及百折不挠、败中求胜的勇气，却散发着独特的魅力。下面，是记者对林立人谈话的录音整理。

温州的孩子早经商

我出生在温州的一个渔村，叫大渔村。我对经商最初的记忆来自我的渔民父亲。在我很小的时候，父亲就用渔船从福建运过龙眼和砂糖，来温州卖，赚取差价。当时这是违法行为，叫投机倒把，只能偷偷做，为此父亲吃过不少苦头，甚至曾发生过一船货物被人抢光却不敢报案不敢声张的事。而每次运动到来，为了躲避被批斗的厄运，父亲只能远走他乡。我幼年对商业的记忆是：那是一种充满风险充满艰辛却又非常诱人的事。

我最早的商业行为可追溯到初中，那时我十四岁，刚刚改革开放。最经常的事，是挑着鱼鲜去集市上卖，有时也去很少鱼鲜的山里卖。另一件常做的事是收集螃蟹壳。当时国家有专门的公司收这种东西，据说可以用来做塑料。我挑着担子，走村串巷，挨门挨户收集螃蟹壳，然后再卖给国家，赚取差价，补贴家用。我的学费基本上都是我挣来的。高中还没有毕业，我就选择了经商，对此，我没有后悔，尽管后来我发现，随着生意越做越大，知识对我越来越重要。

第一次来深圳是1985年，那年我刚满21岁。我们生产的文化用品，包括文件夹、文件袋等等在深圳非常畅销，但卖的最多的还是一种用塑料做的标语口号牌，那时深圳很多地方贴的像"五讲四美三热爱，不准随地涂痰"之类的标语，都是我们的产品。我们的利润不错，毛利能赚到70%，但由于深圳的需求量并不大，而我们做的是全国市场，所以我没有在深圳住下来。另一个让我无法在深圳住下来的原因是：当时深圳就是个大工地，到处都在开工建设，晴天是尘土飞扬，雨天是泥浆横流，我无法适应这个环境。

除了做文化用品之外，我还做过许多小物件，赚钱最多的还是编织袋，那时，全国乡镇化肥厂像雨后春笋般冒出来，对塑料编织袋需求量很大。我渐渐成功了，二十四、五岁，名声已遍及乡里，因为我在把大量编织袋运往全国各地的同时，也给乡亲们带来了编织这种袋的活计，让他们获得赚钱的机会。温州的"前店后厂"模式，如今已家喻户晓，我就是那前面的"店"，把编织袋卖往全国，我的乡亲就是那后面的"厂"，为我源源不断的供贷。《温州日报》报道了我的事迹，我相继被评为浙江省优秀青年，温州市杰出青年代表以及纳税大户等荣誉称号。王均瑶就是在那个时候找过我。当然，后来他自己也做编织袋，做得很成功。

失败随1989年的一宗大单来临。当时，我们在河南签订了1.2亿元的大单，这宗大单是在河南的一家化肥公司帮助下取得的，这家化肥公司其实是个行政单位，相当于今天的控股公司，下面有很多化肥厂，由于这家公司的权力，我们才获得它下面众多化肥厂的订单，条件是：每只编织袋给化肥公司5分钱的回扣，而当时每只编织袋才1元钱。

我们提供了1000万只编织袋之后，发现贷款收不回来，只好停止供货，随后是漫长而屈辱的讨债历程。由于合同不是同化肥公司签订的，而是和各个具体生产厂家签的，该公司置身事外，而各个厂家以种种理由拖欠货款，我们除了获得一点化肥之外，基本上颗粒无收。最困难的时候，我身无分文，向这家化肥厂要求1000元生活费，他们也拒绝给付。"他们欠我一百一十万，连一千元也不愿给。"和我一起讨债的一位大姐痛哭失声。

1990年是等待和绝望的一年，但我没有等来早该到来的货款，而为我辛辛苦苦编织出一千万编织袋的乡亲们的工钱不能不付。在处理完债务之后，最终，我一贫如洗，两手空空，只好离开家乡，远走深圳。

创办深圳第一家民营地产中介公司

1991年，摩托车将我拉到巴丁街2号时，我记得正是夏天，巴丁街2号是我一位朋友的住处，我借住在那里，打地铺睡在地板上。

最痛苦的时候，我时常想起父亲在一船货物被人哄抢一空的时候曾说过的一句话："别人没有，你有嘛！"父亲泰然处之的淡泊心态影响了我，我慢慢从失败的阴影中走出来。我图谋东山再起。当然，我只能做老板，象我这种没有什么学历、没有什么专业技术的人，除了做老板外，不可能打工，打工也没人要。

来深不久，我就发现了一个生财之道：做租房中介，收取佣金。现在深圳做这种中介的公司很多，而当时很少，除了一家国营的深圳国际房地产咨询公司做这项业务外，没有一家正规的中介公司。为了生意做得名正言顺，我在香港注册了一家立业(香港)房地产开发公司，之所以在香港注册，是因为当时在国内不可能注册到这样的公司。虽然是在香港注册的，但公司实际的业务却是在深圳做租房中介，可算是深圳第一家民营租房中介公司。

当时，深圳的房租挺高，100平米的租金，要2800左右，租的人也很多，从全国各地涌来的人流都需要有个住处以及办公室，我们生意火暴异常，公司十几个员工，忙得晕头转向。多的时候，公司一天能做十几单，租到房的客户欢天喜地，对我们千恩万谢。不用本金，我几乎是做地收钱，佣金的收取和现在一样，以一个月的租金为标准。

到了92年春天，我已积累了十几万元，觉得做租房中介不是长久之计，加上做中介的人多起来，我开始炒起楼花。当时炒楼花比较赚钱，一般炒一套楼花，能赚5000-10000元，罗湖的许多小区，我都炒过，最多的是东乐花园，当时我一口气拿到了近30套。一年后，我的资产达到六、七十万。

那时候，另一个构思在我心中形成：我准备在宝安找一块地皮，盖一个小区，名字就叫"深圳温州小区"，专门卖给温州人。当时深圳还有一个政策，在深圳关外买房就能获得深圳户口，这对温州人应该有吸引力。为了测试构思的可行性，我回到了温州，在《温州日报》上登了个广告。没有想到，前来登记买房的人络绎不绝，有的甚至交出订金，我拒收订金时，他们就说："我又不是你的亲戚朋友，到时候你房子好卖就会找借口不卖给我们了。"但后来，我的构思并没有完全实现，因为深圳买房给户口的政策取消了。

熟悉中国经济发展的人都知道，93年6月份前全国各地都在大干快上，到处都在盖房，似乎只要盖了房，钱就来了。在得知深圳买房给户口的政策取消后，我们在惠阳找到了一块地，当时正值开发大亚湾，有一个口号是："你错过了深圳，你还要错过大亚湾吗？"。惠阳县一家房地厂公司在看了我们一大堆买房资料之后，对我们非常看好，很多实力比我们大得多的房地产公司他们都置之不理，坚决要和我们合作，他们出地，我们建房，利润三七分成。

我们计划在今天的惠阳市政府的斜对面盖一个26层的大楼，叫"温州大厦"，仍准备卖给温州人。没想到，我们刚打了地基，6月份，中央开始宏观调控，到9月份，银根紧缩，为我们建房的建筑公司本来是垫资做的，这时候贷不到一分钱。我们的"温州大厦"最终成了个烂尾楼。

尽管我的钱又赔个尽光，但我还不死心，我谋划着可能让我东山再起的一个新机会：当时我发现温州的三轮车牌照一个已炒到5-6万(现在据说有10几万)，而在惠阳，基本上不存在炒作，我推测温州的情况不久也会在惠阳重演，就借钱从外地运来了一百多辆三轮车，准备在惠阳申请牌照，谁知，车子还没落地，就被没收了。

当时我在深圳，得到一个通知，让我拿10万元去赎回这些三轮车。我的愤怒无以复加：车子没有落地，如果不行，你可以让我将车子拉回去，为什么要将车子没收，向我索取10万元钱？这最后的一击真要令我崩溃，至今我回想起这事，心都在滴血，我这辈子的打击都没有这一次大。当时我真是想不通：做点生意为什么就这么难？(记者按：记者注意到，林立人在说到这一段时，泪水在眼眶里打转，长久说不出话来。)

一台BP机蕴藏多少财富我万念俱灰

1994年，我没做成什么事。到1995年，我连1000元也拿不出来了，生活没有着落，不得不寻求谋生之道。尽管如此，当我在报上看到深圳在招义工时，我还是报名参加了，至今，我已在深圳做了10年的义工在02年授予深圳市五星义工(义工编号：0965)，我发现，做义工可以使我心安，对我是一种精神补偿，具体到1995年我个人的处境来说，我太需要把自己融入到社会中去。"送人玫瑰，手留余香"是在深圳义工联学到的人生真谛。

位于华联大厦对面统建楼的通讯市场，今天很大，已辐射到旁边几个楼，95年我在这里的一个柜台买了一台寻呼机，很便宜，然后，试着在街头贴一个小广告：寻呼机转让。没想到，不到1小时，就有人来买，我赚到了几十块钱。有了这个尝试之后，我就花了200元，在报上登了个分类广告。前前后后，我接到了300多个电话，向我要寻呼机，我再次到统建楼那个柜台拿货，这样，我就做起了寻呼机小买卖。由于我经常向同一个柜台要货，就可以比一般的买主拿到更便宜的货。慢慢的，我和这个柜台的主人赵女士成了朋友。

不久，我注意到一个现象：越是便宜的寻呼机，需求量越大，而这种便宜的寻呼机，一般都是二手机改频的。我琢磨，要想发财，必须找到二手机的货源，同时，必须找到技术人员，懂得改频。幸运的是，我碰到一个台湾商人，专门在日本收购二手寻呼机，更幸运的是，我又找到了几个懂得改频技术的工程师。有了这两大资源，我不再做零售了，改做批发。我向那个台湾商人购买二手机，再请那几个工程师给我改频，然后，将改装好的寻呼机批发给零售商。我的朋友赵女士，本来是我的供货商，现在我给她供货了。

改频寻呼机给我带来了巨大的机会。当时，一个没有改频的二手寻呼机，只要20元就能买到，改频之后，可以在中国使用，每台价格上涨十几倍。以一种卡片机为例，这种机型很象卡片，很薄，外观漂亮，很畅销，我们进货时每台20元，变频后卖给供货商，每台300元，毛利赚15倍。就这样，许多零售商还追着我抢着要货。由于我货源充足，可以源源不断的供货，到98年，我的事业达到一个顶峰，好歹也算是个千万富翁了。

尽管生意做得非常顺利，我还是清醒的认识到：寻呼机无疑是夕阳产业，被手机取代的趋势越来越明显，我必须另找投资方向。另一方面，随着资产规模的扩大，我越来越感觉到，自己的学识不够，必须想办法充电。1998下半年我来到北大，开始旁听经济学和管理学课程，并在1999年正式读了EMBA。这时候，寻呼机的生意越来越难做，利润越来越薄，到2000年，我放弃了这个行业。

在北大读书期间，我又做了两次较大的投资，一是对教育产业的投资，当时有关教育产业潜力无限的呼声很大，我试图和北大，清华及牛津商学院合作，做企业营销管理培训，另一项是投资阳江的一个飞机驾驶培训学校，当时对国家可能对私人飞机开放天空有过种种猜测，飞机驾驶培训的诱人前景让我做了这项投资，这两项投资都不够成功，赔了一些钱。

但真正让我元气大伤的，是B股市场。2001年2月19日，B股市场对境内投资者开放，在多个无量涨停板之后，我在朋友的怂恿下，重金杀入B股。今天回过头来看，这是非常不智之举，经商的人都知道：不熟悉的行业决不要做。不管别人做得多好，多么赚钱，如果你来做，可能就会赔钱。在做B股之前，我对股市一无所知。

我杀进B股的时候，几乎所有的股票都已涨得很高了，而且，当时由于B股的突然开放，港币很吃香，我以1比1.2对换港币，本身就很吃亏。尽管如此，我买的股票刚开始还是赚了钱，只是我不切实际的希望它继续上涨，谁知到6月份，B股突然跳水，我没有及时抛出，所有的股票都被套牢。这时，如果我及时割肉出局，仍然所亏不多。像和大多数股盲一样，在股票上涨的时候，我盼望它涨了再涨，在股票下跌的时候，我盼望它能迅速反转。可是反转始终没有到来，3年多的熊市让我越套越深，我的资产缩水了2/3。

最好的守业就是创业

三次惨败，我历尽沧桑。痛定思痛后，我发现，以前的成功，都在于自己大胆尝试，善于发现别人所没有发现的商机，并能先人一步把捉机会，带有一定的偶然性和投机成份，而失败往往就败在对宏观经济形式把握不住，方向感不强，再加上缺少系统的管理理念，又有点浮躁冲动，没有把已经取得的成就巩固并发扬光大。

我决心沉下心来，踏踏实实做事，抛弃过去想依赖一两次机会迅速暴富的心理，脚踏实地练好基本功，一点一点积累做起来。

2002年初，在朋友的帮助下，我将剩下的资金投资入股了位于西乡的一家叫伟伯的数码像机生产厂，这一次投资比较成功，到现在我的本金已全部收回来了，股权也增值了。这一年下半年，依托这家数码相机厂，我公司开始经营九九加一牌的数码相机。考虑到自己的资金实力、产品定位以及数码相机具体的市场环境，我们没有做那种大投入的市场推广，也没有搞什么连锁加盟，而是集中做电子商务。

我们自己有一个九九加一网站，同时我们在阿里巴巴、淘宝网、一拍网以及ebay都开有网上商店。我们18个品种的数码相机、防水相机和摄相头等，全部是针对中低端客户，低价是我们的优势。我们的产品在国内有一定的销量，但主要是用于出口，比如，我们给微软公司生产的礼品数码相机，给德国沃尔玛供货的九九加一数码相机，都是用于出口。我们的业务主要集中在B2B，占80%，而B2C才占20%。

对于公司的电子商务，我非常有信心，因为我不期望不切实际的一蹴而就，那种大起大落，我已经经历太多。我现在更愿意踏实地做我的诚信品牌，因为做电子商务，首要之首要，就是诚信，没有诚信，谁也不可能与你网上做生意。所幸我们的艰辛付出有了收获，在去年阿里巴巴网上的诚信排行榜上，九九加一公司排在了第一名，网民都称我们是"网上交易诚信第一人-林立人"。

我的目标是：做最优秀的网商，依靠我们的诚信，在网上将销售量做上去。因为目前数码相机利润已降下来，而我们做的又是低端产品，只有以量取胜。另外，电子商务低廉的成本，也使得我们的利润有了保障。当然，公司新的转型的可能性也是存在的，最近，我联合几个在深圳做生意的温州朋友，谋求一次大的动作，相信此举成功后，我们公司会跃上一个新台阶。

从十几岁经商开始到现在，二十多年过去了，也是中国改革开发、市场经济发育得越来越成熟的二十年，我以自己的经历见证了这二十多年的历史。二十年间，我经历了三次大起大落，如今仍处在创业阶段。失败并不可怕，在我这个年龄做生意的温州人，谁没有受过骗？遭过抢？谁没有身无分文数年不敢回家的经历？谁没有睡过地板，甚至露宿街头？重要的是不要被失败打倒，只有那些从失败中吸取教训，愈挫愈奋的人，才有可能获得最后的成功。

中国有句古话，叫"创业难，守业更难"，在科学技术日新月异，社会发展越来越迅速的今天，不存在守业，只存在创业，最好的守业就是不断创业。曾经的挫折给我带来了不断创业的经验，这是我最大的财富，我的成功，永远蕴藏在下一轮更高层次的创业之中。

在采访即将结束的时候九九加一公司接到美国一个客户的电话，已经将4400台九九加一数码相机货款的50%预付款打到九九加一公司帐户，同时一拍网也通知林先生3月3日赴海外参加"诚信网商活动"。林立人笑着说："你是我的幸运星，好事连连。"