| 词条 | 经济适用房 |
| 释义 | § 背景知识 经济适用房 1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。经济适用房以微利价出售，只售不租。其成本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成，约占住宅总量的70%。出售经济适用房实行政府指导价，其售价有市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布，不得擅自提价销售。 § 发展历程 酝酿时期：1991年经济适用房 经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。 启动、开建时期：1998年 1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。 高速发展时期：1999-2005年 从1998 年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋搬快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。 质疑时期：2005-2006年 1、经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”，已售经济适用房呈现“高租售率”。 2、经济适用房都这么难买！凌晨4点排队老大爷买不到经济适用房。 3、经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。 转型时期：2006年8月 建设部称，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。 § 与房改房 目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。但是在使用和交易方面有着一定区分。 一、商品房。完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。 二、经济适用房。国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。 三、房改房。房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。 成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定，成本价的产权人可选择两种收益方式：1.直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成，具体是每平方米在4000至5000元的部分，80%归个人所有，20%归原产权单位所有；每平方米5000元以上的部分，50%归个人，50%归原产权单位。2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。 标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能赠与。首先，标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权，原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的公房，原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。 § 优惠政策 免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。 § 价格构成 •住房建设的征地和拆迁补偿安置费； •审查设计和前期工程费； •住宅小区基础设施建设费； •建设工程费； 以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金、3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。 § 购买人群 《经济适用住房管理办法》第二十条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房： (一)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象； (二)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭； (三)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准； (四)市、县人民政府规定的其他条件。 按20条第2款规定，不能再申请经济适用房. § 申请程序 购买经济适用住房，申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明以及市、县人民政府规定的其他证明材料，向市、县人民政府经济适用住房主管部门提出申请。市、县人民政府经济适用住房主管部门应当在规定时间内完成核查。符合条件的，应当公示。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。 申购经济适用房要对购买者的资格进行严格的认定，在认定合格后整个申请过程还需经过告示、申请、受理、公示、审核、购买、权属登记共七个程序。 经济适用房价格：保本微利 建设部等七部门11月30日联合发布《经济适用住房管理办法》。其中明确，经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。 《办法》提出，经济适用住房的销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。 单位集资建房被纳入 《办法》提出，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。 购房人拥有有限产权 《办法》明确，经济适用住房购房人拥有有限产权。已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。 面积控制在60平方米 《办法》明确，经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。 《办法》要求，经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或回购等事项，并以合同方式约定。 § 购买步骤 以北京为例：根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和 朝向房屋的价格。具体的程序是： （1）居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭 年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。 （2）需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售（买卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。 （3）买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目 所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。 § 需缴纳税费 1、在交易过程中： ①契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交2%。 ②买卖手续费：120平方米以下(含120平方米)的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。 ③印花税：买方房价款的0.5‰。 ④公共维修基金：购房款的2%。 2、在申办产权证过程中： ①登记费：每建筑平方米0.3元。 ②房屋所有权工本费：每证收费4元。 ③印花税：每件5元。 § 注意事项 由于经济适用房在项目位置、建筑规划设计等方面存在这样或那样的差别，所以在购买时应该注意以下一些问题， 一、位置 虽然经济适用房的价位人们能接受，但人们不能接受的是它的位置。因为位置即代表着长期的交通。 经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区。 有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少，几年后的事至少无法让购房者牺牲现在的工作或事业。 二、户型 购买经济适用房时，同样要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型。购买时不追求大面积大的同时也增加房价、物业管理等费用，应更注重居室功能。在有条件进行户型选择时，应尽量以专业衡量标准去做选择。现时流行的居室八大功能即包括起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。 三、合同及补充合同 按新《合同法》规定，实行约定优先原则，所以在合同或补充合同中的条款必须签订全面。购房者应在充分了解和考察预售许可证、项目施工情况、产权问题有些经济适用房项目是某些单位自建房或联建房，购买前一定要问清销售许可证和产权等重要情况、物业管理等基础上，仔细研究清楚合同的每一项，并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定，并注明开发商在每项违约时的惩罚办法，必要时请专业律师，考虑清楚了再签才比较妥当。不要偏信广告宣传或是售楼人员的口头承诺，否则后悔莫及。 四、交房 房建好后，通过相关主管部门的竣工验收和装修装饰等程序后便可入住了，在开发商交房时别忘了向开发商要“使用说明书”和“质量保证书”两书。这过程的许多问题最好都一一搞清楚为佳。 由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。《办法》还规定，此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按当地原有规定执行。 § 经济适用房丑闻 释义 指的是在经济适用房的政策制定和建设及分配过程中所出现的个别政府部门利用自己手中权利进行的不法勾当和不适做法。 事件 逯军事件 中央人民广播电台《新闻纵横》2009年6月17日早间报道，记者任磊萍来到郑州市规划局，希望就群众举报的经济适用房土地违规盖别墅问题了解情况，主管信访工作的副局长逯军反问道：“你准备替党说话，还是准备替老百姓说话？”此言一出，即被网友热嘲为2009年网络名言，而之前一直名不见经传的这位副局长因此被网友戏称为“2009年最牛副局长”。 武汉摇号事件 武汉中心城区一处申购比达40比1的经济适用房项目，在摇号时，6个经济适用房资格证号码相连的申购户离奇地全部摇中了。这一概率仅有千万亿分之一的结果，随后爆出一起经济适用房申购中严重弄虚作假的黑幕：这6个申购户都不具备购买经济适用房的资格，他们在同一时间、同一城区靠一套假材料获取申购资格。 在一片质疑声中，事件背后越来越多的“黑幕”开始浮出水面. 初步查明，今年初，武汉三六零四厂工人王频与武汉鹏程寄售有限公司老板柯鹏密谋，招募有意购房者，分别向每名委托人收取８０００元至２万元不等的费用，找相关部门为其中一批不具备购房资格的人员办理了经济适用房资格证，并承诺做手脚让委托人摇中经济适用房。 张贵林言论 2009-06-20，住总集团董事长张贵林在一次会议上透露，北京限价房的利润率最高只有10%，而经适房利润率最高只有3%。 张贵林说，截至今年，住总集团在京开发建设旗胜家园、常营家园等共370万平方米的保障性住房，已成为北京开发保障房面积最多的房企。“虽然利润低，但很稳健。”张贵林说，北京限价房的利润率在8%—10%，而经适房的利润率只有2%—3%，比商品房市场的利润差很多。但是保障房销售渠道稳定，所以企业的利润起伏平稳，企业发展也更加健康。 影响 中国的经济适用房政策在实施过程中确实出现了许多问题，比如建造标准过高、面积过大，被许多有钱人抢占等等。但是，这些问题要解决，技术难度其实很小。中国有句俗话：“跑得了和尚跑不了庙”。房子是不动产，有钱人占了，如果整天开着豪华车出入，民愤很大，民众举报起来很容易。你逃得了初一，躲不过十五。这也正好为我们的改革提出一个尖锐的问题：管理好经济适用房，要和推动民主建设联系起来。 第一，经济适用房的建造标准要经过适当的程序确认，特别是要让当地居民参与决策。第二，加强舆论监督、加强地方社会的民主建设。让老百姓在这个问题上不仅能充分表达自己的意见，还能充分行使自己的权力，决定把经济适用房交给谁住。第三，政府下放行政权力，让地方社会在管理经济适用房方面享受更多的自治权力，以此来提高行政效率。比如，对于以不法手段获得经济适用房的高收入阶层，要加以重罚，情节恶劣者应没收房产。关键是政府要有决心。现在经济适用房被中高收入者侵占的现象绝不少见，怎么杀鸡儆猴的例子却几乎一个也没有？这说明政府做得还不够。如果每个城市都没收几十套房子，看谁还敢去冒险？ 胡先生举的三个例子，都非常令人深思。可惜他却往相反的方向深思。比如“替谁说话”事件，已引起举国公愤，质疑记者的逯军也被停职。当地农民在接受记者采访时表示，自己拿出地来，对建经济适用房是支持的，但凭什么给富人盖别墅？媒体的责任，就是监督到底，督促政府抓出有关责任者、严惩不法分子。武汉的事情也是一样，已经成为全国性丑闻。这两件事恰恰说明，在经济适用房上做手脚，老百姓并非看不见。关键是要老百姓发出自己的声音，并进一步获得足够的权力来管理自己的事务。如果总有人说网络民意不是民意、网络民意是非理性等等，当然搞经济适用房想怎么黑就怎么黑了。那确实还不如不搞为好。 第三个例子其实也非常说明问题。承建经济适用房的公司获得一些利润并非不合理。西方许多国家承建经济适用房的公司也都有利润，10%以下的利润是企业适当的利润空间。这恰恰说明那种房地产只为富人服务、“不给穷人盖房”的论调是多么荒唐。我们的市场经济框架，应该鼓励企业为大众服务。比如，你给中低收入阶层提供物美价廉的住房服务，应该得10%的利润。但是，我们国家的政策，是不是也应该让那些建豪华别墅的公司赚不到10%呢？现在的肥水全归了这些开发商，老百姓的住房问题当然难以解决了。 经济适用房的问题，让我们重温了改革四分之一世纪以来一直在讨论或思考的问题：市场经济的改革，是否可以永远脱离民主建设单独进行？如果回答是肯定的，我就同意茅于轼先生的主张，停建经济适用房，廉租房要修得人不到走投无路不会去住。可惜，看看人类的历史，没有一定的民主秩序，有几个市场经济能够成功？ 经济适用房问题恰恰也说明了这一点：至少在基层社会的管理和福利分配上，需要进一步推进民主建设。这包括更多的舆论监督、更多的社区自治（比如成立居民代表大会审核认证某人购买经济适用房的资格）。市场经济加上民主建设，这才是应该走的路。 § 相关政策 《经济适用住房管理办法》经济适用房 颁布日期：2004年4月30日 实施日期：2004年5月20日 《经济适用住房价格管理办法》 颁布日期：2002年11月17日 实施日期：2003年1月1日 《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》 颁布日期：2004年4月30日 实施日期：2004年5月20日 《经济适用住房建设和管理意见的通知》 颁布日期：2003年11月11日 实施日期：2004年1月1日 § 负面影响 一方面，经济适用房属于政策性保障住房，因此具备明显的公共产品属性；另一方面，经济适用房毕竟是需要住户出钱购买的房产，因此同样存在市场定价的属性特征。从经济适用房现状看，社会各界过多强调其公共产品的属性，而忽视了其市场属性，这一疏忽或许正是围绕经适房的诸多问题的根源所在。 经适房价格的确认有两个算法，其一是成本加成的算法，也就是在税费减免的基础上，以满足开发商3%的利润率测算的价格；其二则是以市场因素加社会保障因素为基础，以周边同类型商品房为基础下调一定的百分比来测算价格，从一般规律看，这一下浮比例至少要在20%以上。 最终政府部门所确定的经适房价格，应该以二者中的低价为基准。如果两者间的差距过大，则需要以财政资金补贴的形势来弥合矛盾，否则过高的房价之下，就难免会出现 “弃购”现象。只有让经适房实现了市场属性与社会属性的一致化，才能够解决经济适用房“不经济”的问题。 § 不能出租 为什么要禁止经适房出租呢？因为《经济适用住房管理办法》里有明确规定——但这只是依据，而不是理由。那么先来陈述允许经适房出租的理由，大致有如下三条。 其一，经适房是面向低收入家庭的保障性住房，某个家庭能否申请、拥有经适房，唯一的衡量尺度应该是其家庭收入是否足够低。这就好比吃低保，某个人能否享受低保，只应看其收入水平，而不应看他怎样过日子，是不是养狗，是不是用手机。低保户宁愿自己吃得差点、穿得破点，省出钱来养条狗，只要他喜欢，难道不行吗？经适房也是一样，对于伍少荣这样的低收入家庭而言，自己住进崭新的经适房，可能觉得太奢侈了，他们宁愿自己租破房子住，而要把经适房出租换些租金偿还贷款、补贴家用，供孩子上学给老人看病，怎么就不行呢？ 其二，《经济适用住房管理办法》规定，“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。”可见没有完整产权是禁止经适房出租的最大理由。但是从道理上讲，业主对经适房没有完整产权，只意味着他无权擅自将房子卖掉，而业主对经适房显然拥有完整的居住权（使用权），将房子出租，其实是将居住权暂“借”给他人，而不涉及所有权的让渡，出租权应该是居住权的延伸。这就好比农民虽只拥有耕地的使用权，却并不妨碍他们将田地租给别人耕种。 其三，经适房出租屡禁不止，费力整治却效果不佳。如果把查处经适房出租的精力腾出来，集中到申购者资格审核上去，会不会更有实际成效？ § 最短命经济适用房 最短命经适房，是指南阳市在建的经适房面临被拆掉的命运。“还没建好的经济适用房，就要被拆掉，太浪费了！”近日有人在网上反映说，河南南阳市一个尚在建设中的经济适用房工程，面临被拆掉的命运，理由是为即将召开的农运会让路，一些人称该经适房为“最短命经适房”。一些已经购房的业主感到苦恼。潇湘晨报记者2010年4月22日电话采访南阳相关部门，没有得到任何答复。南阳市政府决定拆掉的经济适用房项目叫做康泰中央花园，是解决南阳市仲景路拓宽的安居工程，被称为2008年南阳市“十大实事”之一。康泰中央花园总建筑规模16万平方米，主体工程仍在建设当中，前期建设已花费5000万元。据了解，此项经济适用房项目已取得预售许可证，主要面向拆迁安置户销售。然而，许多购买了康泰中央花园经济适用房的业主前不久却惊讶地得知，他们买下的房子还没建好却要被拆掉了。南阳市政府为了举办第七届农运会，决定在康泰中央花园所在的地方修建新闻中心，要将康泰中央花园爆破拆除。 |
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