| 词条 | 绝妙小户型 |
| 释义 | 本书精选全国10大城区近三年内开盘的109个热销项目，集结620例小户型原图，档案式解读了不同城市背景、不同消费文化、不同客户诉求、不同购买能力中各种高品位的精致人居空间，为全国开发商提供了最具情报价值的一手资料。 图书信息书 名： 绝妙小户型出 版 社： 大连理工大学出版社 出版时间： 2010-07-20 图书规格： 16开 ISBN：9787561156155 定 价： 488.00 元 内容简介理由1：精选全国10大城区最新620例户型原图 理由2：借鉴一流设计理念提升小户型空间价值 本书接轨世界一流小户型的设计理念，总结日本、韩国及香港等地优质小户型项目创意化设计经验，教您如何减少公摊面积、“偷取”室内面积、组建空间功能、提高建筑水平，设计出精细化小空间里的大乾坤。 理由3：精准定位不同目标客户背后的个性需求 本书精确定位了最新升级版小户型面向的目标客户群，重新解构不同目标人群背后的生活方式、文化构造、购买能力、特殊需求等。结合小空间项目的自身特性，针对目标客户的个性需求，清晰划分了小户型项目营销推广各阶段，有的放矢的帮助开发商打造专属小户型项目的成功通道。 图书目录第一部分 小户型惹火中国楼市 第一节 政策持续引领“小而精”地产时代 一、小户型政策对楼市产生四大影响 二、我国城市住宅户型模式经历了六个阶段 三、现阶段户型结构存在三大问题 四、小户型未来方向：在“节地”与“舒适”之间找平衡 第二节 小户型特质符合市场需求 一、优质小户型具备六大标准 二、小户型五大类别特征分析 三、小户型目标客户群定位 四、小户型演变六代 第三节 揭秘小户型受宠原因 一、小户型市场看好的四大因素 二、小户型六大卖点 第四节 小户型三大发展趋势 一、追求舒适：小户型三大挑选标准 二、小则思变：小户型功能升级三大趋势 第二部分 先进小户型创新设计经验借鉴 第一节 探求小户型创新设计四大思考方向 一、追求家庭温馨氛围 二、注重小户型的健康性 三、注重小户型的舒适性 四、能够张扬个性 第二节 关注小户型住宅设计五项要点 一、减少户均公摊面积 二、实现既小又舒适，做到节能省地 三、分解或复合部分空间功能，提高住宅适用性 四、精细设计，扩大使用空间的两种技巧 五、依靠推进住宅产业化提高设计和建造水平 第三节 把握小户型居住小区八大规划原则 一、设计原则——安全、优美、多样化 二、选址原则——符合社会融合、避免过度集中 三、通过规划布局提高小区容积率 四、增加住宅套数 五、保证良好的居住环境 六、以人为本搞好交通组织 七、创造良好的室外景观环境 八、关于生活设施配套 第四节 借鉴日本的小户型设计经验 一、日本小户型三大模式 二、他山之石——可以学但不能照搬 第五节 室内设计提高生活品质 一、小户型室内设计应注意三个细节 二、小户型室内设计十条禁忌 三、精美小户型室内设计作品 第六节 小户型设计的“偷面积”九大秘诀 一、设计低台凸窗和落地凸窗 二、设计超大入户花园和大阳台 三、赠送大露台和半地下室 四、设计共享梯厅 五、设计隐藏式衣橱 六、设计可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁 七、把空调机安放处变成生活阳台 八、做大层高，变成挑高房源 九、设计空中院馆 第三部分 秘炼小户型最佳营销、价值提升方案 第一节 支持小户型营销六大要素 一、地段支持 二、经济环境支持 三、人口环境支持 四、小户型产品功能要素支持 五、小户型行销推广要素支持 六、小户型的产品要素支持 第二节 量身打造小户型产品价格策略 一、差异地段实施价格分层 二、高附加值营销九大必备要素 三、制作装修房价格策略 四、居住理念推广价格策略 五、竞争因素赢得价格的上扬空间 第三节 精准掌握小户型产品营销控制手段 一、 小户型产品营销两大原则 二、 控制房源实现销售 三、 结合产品特点实施价格控制 四、 依据销售情况实施促销措施控制 五、 广告控制集中在销售期 第四节 全程解密第三代小户型营销策略 一、第三代小户型与前两代小户型主要特征对比 二、探讨第三代小户型的营销策略 第五节 制定特色小户型产品市场定位策略 一、 功能定位 二、 居住理念定位 三、 产品定位 四、 小户型产品与城市文化的关系 五、 小户型产品规模问题 六、中型小区小户型产品配置问题探讨 第六节 小户型营销领域破冰起航 一、仔细研究消费者的需求差别 二、做好项目的定位 三、找准客户群做出适合的产品 四、小户型住宅产品知识补充 第七节 小户型价值提升十二大举措 举措一：功能转换——商务公寓 举措二：功能转换——酒店式公寓 举措三：附送面积 举措四：运用豪宅元素 举措五：提升营销形象 举措六：创意设计 举措七：配套提升——大社区里的小户型 举措八：科技住宅——科技创造舒适生活 举措九：精致SOLO小户——精极空间，超小户型 举措十：成品住宅——产业化住宅，轻松入住 举措十一：营销概念突破——时尚城市快乐生活 举措十二：营销概念突破 第四部分 小户型项目全程推广案例实录 推广案例1：上海普陀新体育广场小户型项目推广案 推广案例2：武汉“城市星座”营销策划及销售方案 附录：小户型项目平面广告图片展 第五部分 全国十大城市精品小户型巡展 北京篇 橡树湾 强佑清河新城 金澳国际 永翌公馆 加州水郡 正源定慧福里 金贸中心 金色漫香林 星河皓月 中海紫御公馆 香雪兰溪 建邦枫景 原香小镇 诗景长安 公园1872 东亚三环中心 东恒盛世季 北京新通国际花园 石景山万达广场 广州篇 星汇云锦 恒大绿洲 逸景翠园 尚峰 佳大银湾 铂林国际公寓 金碧新城 星汇晴轩 深圳篇 天健时尚空间 I派龙城 振业峦山谷 金海华府 深港1号-荣寓 慢城三期 香蜜湖·天宝物华 阳光花地 中城天邑花园 蜜园 菁英趣庭 春树里 万科东海岸 成都篇 翡翠半岛 东润豪庭 锦天国际 爱丁郡院 金科一城 平福里 月光诚品 首创国际城 锦绣中华 金域西岭 北湖印象 东郊·红枫岭 中海翠屏湾 锦江城市花园 正基·城市主场 合能耀之城 中铁西子香荷 华侨城·纯水岸 南京篇 上城风景 东郊小镇 雅居乐花园 郑和国际广场 中电颐和家园 武汉篇 名流·人和地 蓝色星城中仁·欧风赏 南湖天久云门 汤逊湖山庄 东立国际 万科西半岛 融泰嘉境 福星惠誉·国际城 沿海赛洛城 东建金鼎湾 027社区 新长江国际 亿达华庭 澜桥康城Ⅱ观澜郡 天琴湾 新长江香榭琴台 泰跃金河 长沙篇 芙蓉上河图 中房F联邦 未来城 嘉盛国际广场 重庆篇 长帆江岸公馆 庆业九寨印象 金鹏北城旺角领袖公馆 龙湖·春森彼岸 融汇半岛 融汇国际温泉城 银星·东方港湾 鲁能·领秀城 金源利青国青城 中凯·翠海朗园 南方新城·苹果の派 沈阳篇 俪锦城 铁西万达广场 保利上林湾 海南篇 白金海岸 海口紫园 盛世天城 御河观景台 金海假日 三三顺玉泉丽都 金色年华 蔚蓝·海语印象 山屿湖 顺泽·玲珑湾 阳光东海岸 书摘插图小户型特质符合市场需求 小户型是由大户型改造而来的，最初的不合理开发在经受了市场的考验之后才催生出小户型慨念。所谓小户型其实是一个模糊的慨念，可以理解为具有相对完备的配套及功能齐全的“小面积住宅”。 一、优质小户型具备六大标准 小户型的产生和发展其实和城市人口结构及状态的变化息息相关。外来人口、本地年轻人群、年轻（老）家庭是小户型的主要需求者。 在房地产业内，小户型被多数人看作是一种过渡产品，长期以来的认识只停留在表面，对小户型产品的居住功能更是充满疑虑。然而时至今日，小户型产品不断丰富，功能也不断完善。诸多小户型在提高其使用率、性价比、居住舒适度的同时，健康住宅的标准也在一定程度上得到提高。小户型产品的这些变化，引发了消费者极大的关注。这就意味着，小户型产品在真正意义上得到了升级和升华。 标准1：面积控制合理，使用空间舒适 小户型室内空间标准为：主卧室使用面积不小于10平方米，客厅不小于12平方米，卫生间不小于4平方米，其他空间配比舒适，不浪费面积。 标准2：房型功能齐全，户型分布科学 配备阳台或飘窗，阳台最好大于3平方米，有储藏室。设计上注重良好的自然通风和采光，冬日光照时间在3小时以上。 标准3：公共空间宽敞，居住功能完善 走道宽敞明亮，通行顺畅。板式楼，1梯4户～6户的设计较合理。如果是20层以上的高层住宅，电梯与户数的比例最好不要超过1∶4，否则上下班等电梯的时间会很长。 标准4：销售价格适中 这里所说的价格是与周边楼盘的比较价。大多数情况，同样的地段，小户型的单价要高一些。高出多少算合理呢？一般而言，去掉装修等影响因素，上浮不应超过20％。 标准5：具有较高投资回报 在某种程度上，小户型是一种过渡性住宅，5年或10年内一般要更换。它的投资潜力体现在是否易出租出售，租售价是否高。大型商务圈、交通枢纽周边购买力强，出租出售相对容易。至于价格，房龄、装修、环境等多方面因素都会对其产生影响。上海滩新昌城有部分64平方米的小户型，楼盘位置靠近人民广场，生活方便，地段极佳，自住投资都适宜。 标准6：交通位置便利，配套设施完善 多种公共交通设施遍布周边，10分钟内步行至公交站点。紧靠大型生活、商业圈或成熟社区。小区自身配套和周边配套设施齐全完善，购物方便。 二、小户型五大类别特征分析 开发商在严格执行70/90政策时，往往会根据实际情况，在开发定位的时候把90平方米以下的住宅分成不同类型，包括普通经济型住宅、70年产权的酒店式公寓以及大小组合的子母套、特色住宅等。在住宅区总平面设计中，一方面根据不同的居住环境进行分类布置；另一方面做一些好的配套，如面对年轻人设置健身会所、大草坪，面对中年人配备洗衣房、便利商业，面对老年人设计一些交流空间、棋牌房等，或把许多户内功能放在小区里，以解决户型与功能的关系。 小户型按照使用功能不同可分为居家型、商务型和商住型三类： 类别1：居家型小户型 —— 满足居家生活的多功能要求 能满足居家生活的多功能要求是居家型小户型的核心所在，除保证基本的就餐、洗浴、寝宿和会客外，尽可能地增加读书、休闲等功能。 居家型小户型的主要目标客户群是三口之家的自住型置业者。 类别2：商务型小户型 —— 小型而独立的办公空间 商务型小户型的产生源于两个方面：一方面，开发商利用商务型小户型立项开发，较之利用写字楼立项开发能节省前期开发所需要的大量费用，从而降低了项目开发成本；另一方面，置业者在购买商务型小户型时能够从银行获得比购买写字楼多至少10%的商业贷款，这个优势对于急需资金运营的小型企业和个人来说，无疑是至关重要的。 商务型小户型的具体特征体现在以下五点： （1）周边商务环境氛围浓厚 商务型小户型的主要功能是能够适应商务办公的需要，因此，周边的商务环境便是其产品形态存在的支撑。所以商务型小户型同样要具备设施醒目、公司云集、便于客人寻找等写字楼功能。 （2）户型室内格局要求相对较低 商务型小户型相对于居家住宅，其室内格局要求相对较低，并不强求“动静分区”“洁污分离”“公私分开”等，能达到一些基本的要求就足够了，如设有一个大厅，形成公共办公区，另外小一点的房间可以用作经理室、财务室、会议室或者谈判室等。 （3）户型使用率相对不高 商务型小户型的使用率相对于真正的写字楼要低，一方面因为写字楼房间的格局都比较方正，便于办公设施的摆放，从而空间浪费较少，并且走廊、卫生间、开水间等为多家公司共同使用，共同分摊面积，而商务型小户型是按住宅设计要求设计，拐角相对多一些，除去卫生间、厨房、阳台、走廊等，真正能够用来办公的面积将大打折扣。 （4）商务配套设施齐全 商务型小户型以商为主，因此应具备商务设施的感觉，如大堂比较宽大，装修比较豪华，临时车位充足，通讯设备畅达，甚至邮局、银行等服务设施也应配套齐全。 （5）商务型小户型的主要消费群是初创型公司或投资个人 商务型小户型这类小型而独立的办公空间使得众多处于初创阶段的公司和个人获取了既能暂时安身立命又能蓄势待发的场所。 类别3：商住型小户型具备六大特征 按照户型样式不同小户型可分为合体一居和分体一居： 类别1：合体一居的小户型 —— 面积为20平方米～40平方米 标准的一居室是一室一厅，不管是过去的室大厅小，还是现在的室小厅大，寝宿和起居或就餐都是分在不同的带有采光面的空间。而随着一居室的热销，为了缩小面积，降低总价，市场上出现了将卧室和起居室合而为一的合体一居。这种户型的基本特征是：厨卫等基本生活设施仍然具备；居室除厨卫外，只拥有一个窗户或阳台的采光面。合体一居的设计形式主要为20平方米～40平方米的超小户型。 类别2：分体一居的小户型 —— 寝宿和起居分开 分体一居的主要特征是寝宿和起居分成两个居室，各自拥有采光、通风面，即通常市场上的一室一厅。对于舒适度较高的分体一居的设计而言，其室内格局及面积分配应遵循如下原则：客厅建筑面积在20平方米以上，可以摆放三件沙发、餐桌或书桌；卧室在14平方米以上，可以增加电视桌、梳妆台，不只是满足“卧”的基本需要；卫生间最小为3平方米，能设置淋浴器、洗手盆、坐便器和小浴缸；厨房面积不小于5平方米（若低于这个数值，室内热量聚集必将过大），同时单排橱柜净宽不小于1.5米，双排橱柜净宽不小于1.9米，并且橱柜总长不小于2.1米；至于阳台、储藏间、玄关等附属功能空间，在保证主要居室面积的前提下增设将提升居室的品质。 三、小户型目标客户群定位 客户群1： “新生代”青睐住宅新时尚 “新生代”指刚出校门、工作几年的年轻人。他们经济基础薄弱，还款能力有限，没有置业经验，但渴望在城市中拥有一个自己的空间。当一个手中有着三四万积蓄、月薪两三千元的年轻人，看到一个“首付3万元，月供880元”的小户型广告，怎么能不心动？这类购买群体因为是自住，对小户型的要求主要为中低档楼盘，他们买房不挑剔，能忍受小户型的某些缺陷，如面积过小、采光通风较差、朝向较差、没有厨房、厕所和阳台，只因为它便宜——不是单价便宜，而是总价低。往往那些楼体外立面设计绚丽多彩、社区配套新潮时尚、户内提供全屋精装修甚至配备家具家电的项目，容易引起他们的共鸣。 从另一方面说，这类客户不买房，也要租房。所以“把租金变成供楼款，拥有一套私家产业”的诱惑，很轻易就打动了他们。实际上，一套小户型的月供几乎等同于大部分租房者的月房租支出。 而属于同一经济水平线上的小家庭购房群体，与“新生代”中的“单身贵族”“丁克一族”的需求有所差异： 从人口构成看，小家庭购房群体一般是夫妻二人加一已有或即将有的小孩，这就要求面积本身不大的小户型在功能上更为合理完善，以满足三口之家的日常起居要求； 从社区配套看，小家庭购房群体对幼儿园、购物、交通的依赖，要超过洗衣房、咖啡屋、健身房。 客户群2： “投资者”留意商务高回报 随着储蓄利率不断下调，股市长期低迷，许多人逐渐将投资方向转到了房产领域。处于商务核心区的高档公寓和按住宅立项的商务楼，租客群多为商务人士或商务机构，容易得到较高的投资回报，因而成为了许多投资者关注的重点。 从投资的角度来看，房屋出租需要考虑空置率，小户型需求大，容易租出去，空置率低。两套40平方米的房比一套80平方米的房收益高，正是得益于小户型的低空置率。但凡有新楼开盘，前来炒楼或投资的，基本是有经验的，出手多是60平方米以下的小户型。 客户群3： “外来客”注重住宅性价比 随着中国经济的发展，吸引了更多的外来客，其中许多人逐渐从租房转入购房。与那些追求生活氛围绚丽多彩的“新生代”相比，他们对住宅的要求首先是为了解决落脚的地方，因而更注重其性价比，显得比较务实，不会被那些炒得天花乱坠的概念所打动。 四、小户型演变六代 第1代 “青年人居”雏形 特征：第1代小户型只是单纯的小面积住宅，生活需求、心理需求、室内微气候这三个因素还存在很多不足。 第2代 引入全装修概念 特征：第2代小户型产品在建筑规划设计上有了一定进步，运用时尚的产品理念、首创性的销售方式和全装修概念产品使小户型物业再掀市场热潮。 第3代 注入商务服务功能 特征：经过几年的演化，小户型的产品新概念不断涌现，除了做酒店式公寓、产权式酒店以外，还加入了商务概念，如LOFT、STUDIO、SOHO、MORE、HOYA等。第3代小户型产品涉及一系列专业化的物业管理服务，如洗衣、送餐、商务服务、清理衣物等。 第4代 开创仿复式“挑高”空间 特征：第4代小户型产品从外观到室内均是全新的设计，在硬件方面朝高级酒店公寓看齐，如仿复式产品。这代产品一般层高为3.9米～4.2米，在服务上也进一步提升，更加向酒店式靠拢，但其舒适度还未达到较高水准。 第5代 引入星级服务与配套 特征：第5代小户型产品在第4代的基础上进行了大幅度改进：户型空间上突破了狭小的面积，居住适宜性大大提高；公共配置上基本接近星级宾馆水平，入户大堂、空中花园、高级景观会所等齐备；管理方面聘请境外知名管理公司，实现真正的酒店式管理。第5代小户型从软件和硬件两方面保障了物业的增值和出租率。 第6代 引进多功能豪华配置 特征：选址上，第6代小户型产品往往落户于开发新区、新市镇等，通过便捷的交通（主要是轨道交通）联系市区；户型上，已经接近普通住宅的居住舒适度，层高普遍在5米以上，单层面积也达到了50平方米～60平方米，加上分割为两层，使得2房1厅甚至是3房1厅在小户型产品上的实现成为可能；公共空间和配套设施上，挑空大堂、观光电梯、商业步行街、酒店式管理、商务服务提供等豪华配备一应俱全，突破小户型产品过渡性置业的特点，具备了居住、商务、酒店的多重功能特性。 如果说20世纪中后期因住房体制限制，老百姓的住房大多是小户型，那么随着住房制度的改革和房地产市场的推进，国人的住房条件已经得到了极大改善，房子可以说是越来越宽敞了。但这两年，小户型房子热潮又卷土重来。和20世纪住房拥挤时代的小户型不同的是：现在的小户型虽然没有大居室的宽敞，但追求生活品质的提高，设计更加人性化、空间更加丰富、功能更加齐备。 |
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