徽州庄园介绍(基本信息 项目概况 地理位置 交通优势 周边景区资源)

旅游地产价值(核心要素一：项目地段（在哪里） 核心要素二：项目定位（做什么） 核心要素三：项目运营（怎么做）)

徽州庄园价值理解(徽州庄园地段价值 徽州庄园定位价值 徽州庄园运营价值)

徽州庄园产品分析

徽州庄园优势分析(1、地段：黄山最好的旅游地产地段 2、政策：黄山旅游集散中心 3、规划：黄山航母级体验式旅游地产 4、建筑：低密度园林式五星级酒店 5、景观：文化主题，盆景观赏基地 6、运营：实力强大 7、投资：低门槛，永续收益)

徽州庄园介绍

基本信息

项目名称：徽州庄园

项目位置：合铜黄高速徽州区出口下2000米

徽州迎宾大道666号（原205国道）

项目属性：旅游地产（园林式五星级酒店）

投 资 商：安徽鑫诚集团

开 发 商：淮南鑫诚房地产开发有限公司徽州分公司

代 理 商：上海诚色营销总体 54012303

建筑规划设计：黄山市建筑设计设计院

园林景观设计：上海阿特贝尔景观规划设计

工程施工：南京市第四建筑工程有限公司

酒店经管：香港锦上酒店管理有限公司

五星级酒店套间：主力面积：45～65㎡

规划用地面积：128791.9㎡

绿化面积：51516.76㎡

绿化率：40%

容积率：0.4

车位数量：地上538个，地下34个

项目概况

徽州庄园是黄山高铁枢纽配套型旅游地产项目，政府规划驱动，项目以园林式五星级酒店为核心，规划有自驾游营地，养生疗养中心、胡雪岩主题园、徽州盆景文化园、旅居商业配套等综合旅游地产。项目邻黄山高铁枢纽站与高速公路匝口，建成后将成为黄山高铁枢纽区地标型建筑，黄山旅游集散中心。项目建设2万方黄山自驾游套服务基地，满足快速增长的自驾旅游需求。设置专业医学专机构，建设黄山高端养生疗养经济。园内修建10万方徽派园林，自成旅游景区。五星级酒店及别墅配套可以满足各界人士对黄山旅居的不同需求。业态与功能合理组合，风景宜人，康健养身，自驾便捷，文化丰富，是黄山旅游实现观光向体验转变的代表项目。

地理位置

徽州庄园位于黄山市徽州区潜口镇，（徽州迎宾大道666号）与国家级文物保护单位：潜口民宅相邻。项目所在区域为徽州世界文化遗产地，交通便捷。以徽州庄园为核心周边十公里辐射古徽州几十处景点。

北侧为潜口明清古迹公园；东侧为徽州区迎宾大道（原205国道）。南侧为徽州区西溪南镇景区及在建高铁新区，黄山地区唯一高铁站——黄山北站在此区域内。周边环境良好，市政府将该区域打造为黄山旅游集散中心，山水交融，空气质量高，环境优美，人文底蕴深厚。

交通优势

项目毗邻合铜黄高速徽州区匝口仅3分钟车程，离在建高铁仅5分钟车程，离黄山机场仅20分钟车程，交通便捷。东侧毗邻迎宾大道（原205国道），道路宽阔，直通徽州各古村落景点。合肥至徽州庄园：合铜黄高速徽州区/歙县出口下，直行3分钟。上海至徽州庄园：沪杭高速转杭徽高速，徽州区/歙县出口下，直行3分钟。杭州至徽州庄园：徽杭高速，徽州区/歙县出口下，直行3分钟。南京至徽州庄园：沿江高速至铜陵，合铜黄高速徽州区/歙县出口下，直行3分钟。

周边景区资源

徽州庄园周边五公里范围内辐射诸多4A风景区，潜口民宅（明宅、清宅）、唐模景区、灵山风景区、呈坎景区、呈坎古村落、丰乐湖风景区等。十公里范围内辐射古徽州二十几个景区。二十公里范围内辐射整个大黄山景区。

旅游地产价值

旅游地产即靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发的房地产。目前，对于旅游房地产比较普遍的解释是：旅游房地产是指以旅游休闲度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。由此，判断一个旅游地产能不能成功，主要取决：

核心要素一：项目地段（在哪里）

1) 项目所在区域的旅游资源的质量与数量（旅游市场的规模与景区知名度）

2) 项目所在区域的便捷程度和交通条件（易达性、展示性、辐射区域）

即项目先天性的人气决定了项目成功的基础。

核心要素二：项目定位（做什么）

旅游地产究其根本是旅游产业链中重要的服务与功能配给环节，以增强游客滞留时间，从而带动整体旅游经济及产业升级，满足客户高层次的心理需求，实现拉动内需，成为国民经济新的经济增长点。

项目定位的业态及功能必须在充分依托旅游资源与客户需求层面的整合。

旅游地产定位法则：

1) 适合或匹配景区资源，在核心资源基础上做充分延展；

2) 满足一项或多项客户多元化度假休闲需求，从旅游产业角度看问题；

3) 要么升级，要么差异化功能定位，容易形成品牌效应。

核心要素三：项目运营（怎么做）

旅游地产的核心是立足于旅游产业打造满足客户旅游多元需求，将客户从观光过度至体验与度假的功能型地产。功能型地产需要可持续型经营，单纯的售卖房地产，不关心运营的粗放思路终将项目做“死”。它必须长期保持一定的功能配给，否则最后连“养猪”都不行，与住宅地产的根本不同在于，住宅地产的使用价值是长期居住，旅游地产是仅能短期或中期停留，无功能配给即无使用价值。

运营的关键词：

1) 运营团队及经验：熟悉程度及现成资源决定开好头；

2) 运营者硬性实力：长线投入，需要资本支撑，才能可持续。

徽州庄园价值理解

因循以上的旅游地产核心价值要素分解，看看徽州庄园的核心价值。

徽州庄园地段价值

旅游资源价值

属于黄山旅游地产，黄山旅游资源无人不晓。

地处徽文化世界遗产区域，文化底蕴深厚，徽文化遗产丰富。

行政区划上属于黄山徽州区潜口镇，位于大黄山核心，享徽文化世界遗产地，周边5公里范围，4A景区近10个（潜口民宅、唐模、呈坎、鲍家花园、灵山、丰乐湖等等），30公里半径内覆盖整个黄山景区。

旅游资源互动价值

合铜黄高速徽州区/歙县高速匝口2000米，黄山区域内旅游地产项目中最便捷的一个。

在建黄山唯一高铁站——黄山北站3公里，黄山区域内游地产项目中离高铁最近的一个。

地块位置决定了徽州庄园是黄山区域内拥有极佳地段价值的旅游地产。

徽州庄园定位价值

当下旅游地产业态除一般商业配套之外，核心度假或休闲业态为：自驾游、温泉、高尔夫、捕猎、养生、疗养、拓展训练、游乐场等。

业态定位原则：

满足游客的深层次需求、切合于度假休闲市场业态盲点、完善度假服务功能、延展区域景区资源特色。

核心业态功能：

黄山自驾车营地业态：2万方自驾车资源配给，自驾车导示、维护、停泊、车辆供给等一条龙服务。功能实现：解决了黄山长期自驾车旅游的产业桎梏，成为黄山唯一公路游的配套基地。

养生疗养基地：

4000万医疗硬件投入，三甲医院医生各类专职医生诊疗与咨询。功能实现：满足度假休闲的深层次差异化高端需求，成就黄山唯一的疗养养生中心。

五星级酒店：

5万方酒店配套，低密度4层电梯酒店，打造五星级软硬体。功能实现：满足黄山旅居高端市场需求，拔升黄山商旅接待功能，应对高铁建成辐射的人流喷薄接待能力。

胡雪岩主题园与盆景园林基地：

近10万方主题园林，在徽文化旅游资源基础上充分延展，打造徽商主题园及全球最大的盆景园林中心。功能实现：保护和发扬中国三大地域文化之一 —— 徽文化，实现打造旅游房产向打造旅游景区的革命性转变。

综上，徽州庄园业态定位充分延续了区域景区资源特性，拔升了黄山旅游产功能配给，切合了黄山旅游产业升级需求，打造了差异化综合旅游业态。

徽州庄园运营价值

地段与定位价值决定了徽州庄园的先期成功，运营将决定徽州庄园可持续成功。

运营团队与经验：

香港锦上国际担纲酒店管理，管理水平一流。

中华医学会上海医疗健康专家委员会，养生业态资源高度整合。

自驾游联盟的共赢导入。

大型旅游巴士集散中心的基地导入，影响力大及客源稳定。

运营资源：

拉芳舍国际餐饮连锁；

华谊兄弟影视资源；

国内知名旅行社。

盆景行业媒体与资源

运营实力：

发展商自身持2万方酒店运营功能配套。每年将不低于1000万推广费用。

徽州庄园产品分析

徽州庄园一期推售产品为五星级酒店

产品特点：

1) 低密度园林式五星级酒店，容积率0.4。

2) 户型面积46-100平米，单套间与双套间两类酒店。

3) 每房均可配至西厨功能，提升了酒店的功能性。

4) 园内共设“琴棋书画”4大组团，每户皆可揽景，移步换景。

5) 每栋4层，均配置独立电梯。

6) 每户均按五星级标注装修，软硬件一步到位。

产品景观表现

徽州庄园优势分析

1、地段：黄山最好的旅游地产地段

黄山区域中心和黄山景区中心点，黄山旅游的第一站和终点站

黄山唯一高铁站旁3分钟车程和合铜黄徽州区唯一高速出口处，交通便捷，人流巨大。

2、政策：黄山旅游集散中心

项目为徽州区十大重点项目，政策给力。

政府规划唯一自驾车营地，配套酒店，增强旅游产业配套能力。

3、规划：黄山航母级体验式旅游地产

400亩旅游地产体量，区域最大的项目。

2万方自驾车营地配套，带动旅游产业升级。

4000万独家疗养康体中心。

0.4容积率，低密度风景度假区。

10万方主题景观，园内就是风景区。

4、建筑：低密度园林式五星级酒店

统一五星级精装修，软硬件一步到位。

46-100平米，单套间与双套间满足不同人群需求。

4层带电梯带独立厨房酒店，舒适度高。

5、景观：文化主题，盆景观赏基地

胡雪岩徽文化主题园。

10万方私家盆景园林。

6、运营：实力强大

上海专家医学委员会，三级甲等团队组建疗养中心。

新国线等国内大型旅游运输企业，无缝对接。

新安车网及各大自己车联盟定点入住。

香港锦上国际酒店运营管理。

发展商自持经营酒店2万方，每年投入至少1000万推广费。

高端品牌旅行社常年合作。

7、投资：低门槛，永续收益

40多平米一套，10万多即可拥有，每年收益近6万元，并可每年享受15-60天免费度假。

不限购，不限贷，不受宏观调控影响。

高铁枢纽商旅地段，上涨空间大。

五星级装修，物业打理无需操心

黄山旅游喷薄发展时期，旅游地产上升空间大。