百科名片：

项目策划：(一、 相关规划对项目的指导 二、 项目对周边发展的影响)

项目功能结构：(1、功能分区构思 2、分区基本布局及配套的构思 3、道路交通构思 4、景观绿化的构思 5、市场单体建筑的构思 6、商业情景营造的构思)

区位优势：

政策支持：

经营定位：

经营业态（涉及48个行业）：

经营理念：

项目相关图册

百科名片：

《福绵服装城》 是玉林天森置业有限公司于2006 年11 月与福绵管理区福绵镇政府签订招商引资合同确定的项目。项目位于福绵管理区玉福公路两侧，占地320 亩，是计服装、布匹、辅料销售为一体的高端专业市场。项目计划投资6 亿元，建设服装、布匹、辅料及附属设施18 万平方米，建设商贸摊档10000 个。预计可年销售服装9000 万件、年销售额可达200 亿元以上。服装产业是福绵管理区得传统产业，也是福绵管理区的支柱产业，福绵被法国记者称为 “世界裤子之都 ”，2004 年12 月14 日 于法国《解放报》专门报道。目前，全区共有服装生产企业1600 多家、服装配套企业300 多家，日产裤子60 万条，其中大规模有160 多家。服装主要产品为牛仔库、休闲裤、西裤、童装等，共有福绵、帝皇、智利来等20 多个大品牌。产品主要销往全国各地，出口东南亚、越南、俄罗斯、澳大利亚、欧洲、非洲及中东30 多个国家和区。福绵服装生产原料、产品销售两头在外，运输成本较高 。福绵服装生产原料是从广州沙河批发市场运回，产品主要通通过福绵人在广州市的沙河批发市场的 1000 多个摊位进行批发，运输成本较高。

《福绵国际服装贸易城》项目建成后将成为华南地区最大的服装销售市场，将有利于降低企业生产成本，有利于福绵管理区打造一个产业集群品牌 ---- “福绵·中国裤都”。

一 . 是为生产企业搭建便捷的销售平台。 本地生产企业可直接就近进入市场销售，无需运到几百公里外的广州等地销售，降低企业运输成本； 二 . 是为生产企业搭建便捷的原料供应平台 。布匹原料供应商可以进入商贸城，进行就进配送，降低企业生产成本。 三 . 是为形成产业集群搭建平台。 可以引进国内外品牌企业进入福绵，形成华南地区最大的服装集合市场，同时可以把福绵人在广州沙河等地的 1000 多个批发摊位引回福绵，有利于福绵管理区打造一个产业集群品牌 ---- “福绵·中国裤都”。

《福绵国际服装贸易城》 将以“携手共赢”为经营理念，组建专业管理团队进行统一经营管理。力求达到“让供应商赚钱，让生产商省钱，让采购商盈利”的多赢局面，让所有的参与者都能赢得效益，进而带动各行各业的发展！

项目策划：

一、 相关规划对项目的指导

（1）《福绵管理区福绵镇总体规划（2009-2020）》

在福绵管理区福绵镇总体规划中，将福绵镇的城市性质定位为：福绵镇中心镇区是玉林城区的一个重要组成部分，是以服装制造业为主导，积极发展机械制造业和商贸业的综合型现代化城镇。

福绵管理区的性质决定了国际服装贸易城项目建设的必要性，国际服装贸易城项目要以总规的定位为指导，致力于创造服装贸易以及服装文化传播的良好环境，大力推动玉林服装行业的发展，扩大服装交易的规模，把玉林的服装交易推向全国，迈向国际。

（2）《玉林市福绵服装工业区控制性详细规划》（方案）

福绵服装工业区的功能定位为：依托福绵管理区的区位和毗邻玉柴工业园的资源优势，将福绵服装工业区打造成集服装生产销售、服装辅料生产以及服装机械制造于一体的服装产业基地，兼有对外贸易功能，配套齐全、设施完善，具有先进的现代管理与服务体系的服装工业区。

本次国际服装贸易城的规划符合福绵服装工业区控制性详细规划对项目提出的要求。

二、 项目对周边发展的影响

福绵国际服装贸易城位于福绵区玉福公路两侧，与福绵服装工业区西区一期、东区一期连成一体。项目占地面积430亩，计划投资6亿元，分期开发，整个项目按照高标准、高起点、高要求进行统一规划，计划建设服装、布匹、辅料及附属设施18万平方米，建设商贸摊档10000个。预计可年销售服装9000万件（套），年销售额可达31.5亿元，年利润总额3亿元，年税金1亿多元，年创外汇1.3亿美元，可解决5000人就业。

项目建成后，将彻底改变目前福绵服装贸易业分散、规模小、档次低、效益差的状况，促使福绵服装业上规模、上档次、上品牌、向多层次、系列化方向发展，不但拉长了服装产业链，优化产业结构，而且对提高服装产业的经济效益，提高福绵“世界裤都”知名度，促进城镇化建设等方面都具有重要的意义。

总之，福绵国际服装商贸城将会为福绵管理区带来巨大的社会、经济和环境效益。

项目功能结构：

1、功能分区构思

共分8个功能区，分别为原料及生产配件区（约2.5万平方米）、批发市场区（约5.5万平方米）、零售市场区（约5万平方米）、物流仓储区（约2.5万平方米）、商务休闲区（约3.5万平方米）、进出口贸易区（约3万平方米）、产品研发区（约2万平方米）和市场发展预留用地（约3万平方米）。

2、分区基本布局及配套的构思

（1）原料及生产配件区设置在地块五的位置。主要设置小型停车场一个，主题小广场一个，沿广场布置市场建筑。

（2）批发市场区和零售市场区设置地块四的正中心处，沿市场内部的道路布置市场建筑若干栋，在中心处设置大型中心主题广场一个，可供以后大型精品展示、博览交易等活动使用，其他小组团布置小广场，供小型的展示、博览等活动使用。贸易城主入口设置在天河路。

（3）物流仓储区设置在地块四的东侧，沿道路布置市场建筑，内部布置货车停车场和垃圾中转站。一层地下室，供贸易城顾客及业主停车使用。

（4）商务休闲区设置在地块四的西侧和地块三，布置入口迎宾广场、综合商场一栋、商务酒店一栋。在综合商场和迎宾广场下设置一层地下室，供商务和贸易城配套停车使用。

（5）进出口贸易区和产品研发区设置在地块二，场地内布置小型停车场，道路横纵分布，市场建筑沿市场内部道路布置。在天河路和玉福路交叉口处相应布置小型广场。

（6）市场发展预留用地设置在地块一。

3、道路交通构思

（1）地块四市场的主要出入口设置在天河路和30米宽的规划道路，地块二的主要出入口设置在玉福路、天河路和20米宽的规划道路。主要步行出入口设置在天河路和玉福路交叉口处的广场。

（2）市场内部根据“人车分流”原则进行规划，进入市场的车辆可以停靠在附近的小型停车场、地下停车场及路边停车点。货车停放在物流区。通过市场的车辆可以绕市场外围的道路行驶。

（3）市场货流和人流主要采用时间和物流的管理来实现人货分流，通过物业的管制，进入市场上的人流时间为8点至20点，进入市场的货流时间为20点至24点。

（4）市场内部的所有道路均能到达每栋市场建筑的扑救面，超长的市场建筑均在底层设置消防通道。

4、景观绿化的构思

（1）入口绿化景观节点：在天河路和玉福路交叉口处，顺应已建成的福绵管理区政府广场在各个地块布置迎宾广场。

（2）中心绿化景观节点：在地块四的三大入口汇集处，设置一个大型中心主题广场。

（3）出口绿化景观节点：在地块四和地块五之间设置一个相呼应的迎宾广场。

（4）内部绿化景观节点：硬质铺地的市场内部步行道路，串连着市场内部每个小组团景观。

（5）在材质的运用上，以表现材料的原有质感为主，采用软质材料与硬质材料的穿插混用，绿地边缘与草地的镶嵌使用，不仅尽可能的增加绿地面积，而且使得本案的亲和性得到更大的提高。

5、市场单体建筑的构思

根据策划公司的研究报告，市场90%以上的经营者所期望的铺面形式是现代的，集商贸、电子商务、办公、物流、仓储等功能为一体。建筑内部的铺面左右上下之间既是联系的又是独立的。由此，得出本案新型市场单体建筑的构思：

（1）基本功能布局：层数为3.5层，一层为铺面（一般作为商品展示使用），二层为辅助铺面（一般作为一层商品展示的辅助及其他试衣、修改等功能使用），三层为办公、商务电子中心（一般作为办公商务使用），四层为小型仓储空间（一般作为储藏小型货物）。

（2）交通组织：在垂直交通流线上，在安全疏散距离内布置公共楼梯，在每个商铺上下之间布置一个室内楼梯；在横向交通流线上，每层以公共走廊引导交通。

交通组织的一大亮点在于商铺室内楼梯，它的作用不但是把商铺的配套功能串连在一起，方便业主使用，更重要的是与公共走廊、公共楼梯联系在一起，把整个建筑各商铺各功能配套分区串连在一起，相互促进，使得整个建筑的商业价值更高，整个市场的商业气氛更加浓烈。

6、商业情景营造的构思

服装贸易城没有特色就没有生命力，特色化是服装贸易城发展的基本趋势和根本要求，是提高商业竞争力的特征。福绵服装生产基地以生产西裤、休闲裤和牛仔裤三大类为主，产品畅销全国27个省、区、市，并远销东南亚、非洲及中东等30多个国家和地区，被法国《解放报》等媒体称为“世界裤子之都”。牛仔系列服装就是整个福绵国际服装贸易城的最大特色。特色化不但反映在内容上，也体现在形式上。服装贸易城的环境设计、景观风貌等都要向特色化方向发展。

商业地产的成败一取决于经营，二取决于情景营造。在商业地产的情景营造上，主要从外部环境的艺术处理、内部气氛的艺术塑造、以及环境艺术特色的设计等方面来营造。外部环境的艺术处理，一个良好的建筑形象本身就能起到巨大的媒体广告效应，可以直接反映企业的形象和面貌，体现良好的商业氛围。首先，在服装贸易城的市场单体建筑立面风格设计上利用现代美学元素，将实用性与艺术性融为一体，使结构与功能及艺术完美的结合，一方面可以利用玻璃等材料展现通透性；另一方面利用刚硬的材料，比如玻璃旁边的厚实混凝土线条和屋面横向构架等来表达“实”的概念。同时在立面上融入牛仔服装的颜色、形态等元素。其次，环境文脉的关联也是体现商业建筑特色的又一重要手段，在场地的内部采用反映牛仔服装元素的铺装、步行的路边的小品、标志雕塑等景观、大型的商业广场、还有组团式集中绿化来烘托整个贸易城的商业环境气势。最后，商业建筑的广告展示也是体现商业气氛的一个重要手段，在当代商业建筑设计中，利用广告媒体，体现牛仔系列服装的特色，体现世界裤子之都的特色，通过活跃的灯光系统广告牌和信号灯的运用达到一种兴奋、狂热的美学效果。

区位优势：

随着南梧高速公路、玉林-铁山港高速公路以及洛湛铁路、玉林—合浦铁路等区域性重大交通设施的规划修建，玉林的交通地位日益突出，将成为桂东南甚至泛粤西的交通枢纽。玉林交通地位的变化对城市发展的影响是巨大的，而福绵镇位于玉林市西南部，距玉林城区仅8公里，所以玉林区域的交通环境变化将对福绵镇区产生巨大影响。

玉-北-福核心区一体化发展战略的提出；

毗邻玉柴工业园，接受玉柴工业园辐射；

当地提倡大力发展服装加工业，把项目地块列入玉林市福绵服装工业区，在该地块开发国际服装贸易城符合城市发展规划，全力扶持；

项目地块周边没有污染源；

项目地块周边尚有剩余土地，为项目可持续发展提供预留空间；

区位优势明显，辐射范围广。当地的大力扶持和政策倾斜将为该项目提供巨大的发展机遇。

政策支持：

福绵国际服装贸易城得到了广西省、玉林市、福绵区各级政府的大力支持：

1、省政府确定的重大建设项目之一;

2、玉林市政府的重点建设项目;

3、福绵区政府的重点建设项目;

4、福绵裤子之都产业链聚集基地;

5、市政府将引导大部分零散服装批发市场搬迁至福绵服装城

（1）国家“十一五”规划的发展要求和中共十七大会议报告精神

（2）《广西北部湾经济区发展规划》的实施

（3）泛珠江三角洲区域经济合作背景下玉林接受珠三角产业的辐射和转移

（4）2009年8月18日，中共玉林市委市政府发布《关于统筹城乡发展推进城乡一体化的意见》

（5）《玉林市城市总体规划（2008-2020）》

玉林市城市总体规划将福绵镇的功能定位为：全区政治、经济、文化中心，是以服装业、城郊型产业及商业贸易经济为主导，生态环境良好，特色鲜明的玉林城区组成部分。

（6）《福绵管理区福绵镇总体规划（2009-2020）》

在福绵管理区福绵镇总体规划中，将福绵镇的城市性质定位为：福绵镇中心镇区是玉林城区的一个重要组成部分，是以服装制造业为主导，积极发展机械制造业和商贸业的综合型现代化城镇。

（7）《玉林市福绵服装工业区控制性详细规划》（方案）

经营定位：

福绵国际服装贸易城是一个集服装及其他商品生产、加工、展示、洽谈、交易及电子商务为一体的现代化商贸平台，并具有商务办公、金融机构、休闲娱乐、酒店公寓等完善的配套设施。

经营业态（涉及48个行业）：

服装、 饰品、装饰工艺品、仿真花草、家居饰品、喜庆用品、旅游用品、汽车类用品、宠物用品、玩具、皮具箱包、书包、线带类、文体用品、纸类品、眼镜、户外用品、日用杂品、塑料制品、伞具、雨披/袋、日化用品、五金橱卫、铁器、小家电、电器、电子仪器/照相器材、电讯器材、电池、灯/电筒、车类、电工产品、钟表、剃须刀、五金工具/配件、锁具、鞋类、围巾、手套、帽类、领带、纽扣/拉链/服装辅料、花边、纺织品、床上用品、针织类、酒店用品、中药材。

经营理念：

福绵服装城为了确保服装市场的迅速繁荣和持续发展，特别成立国际专业管理团队，采取“单一产权、展位使用权有期有偿使用的先进管理模式，并与国际优势企业携手串联起巨大的国际商务服务共享网，营造完善的“国际商务往来一站式解决方案”。我们运用最先进的服务管理模式，旨在为广大商户提供便捷化、标准化、人性化的“星级式服务”

1、长期进行广告宣传及市场推广活动

2、提供信息，如定期举办各类交易会或新产品发布会等活动

3、免费培训，如聘请一些知名企业家、专家为经营户举办讲座、论坛，并定期对经营户进行陈列展示等方面的专业技能培训

4、建立市场信用监管体系，采取评定“信用商位”、“文明商户”等措施

5、解决纠纷

6、引入电子商务，提供网络信息及交易平台;

项目相关图册