服务式公寓（Service Apartment）是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。

公寓设施

客户群体

公寓设施

配套功能设计既包括酒店的配套功能如：大堂，前台、餐厅，酒吧，商务中心等，也包括高级住宅式公寓配备的健身中心，小超市，休闲区域，私密性的社交活动场所，图书馆、儿童娱乐中心、停车场等。

客户群体

服务式公寓的目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的商务旅游者，典型的客户群包括：因工作调动需在所在地解决临时过渡住所的公司高级职员；被指派到所在地参加学习、培训、以及从事评估和统计的工作人员；中短期逗留及追求住家环境的休闲度假和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。

服务式公寓概念是随着外资大举进军中国市场而首先出现在中国改革开放较早的国际型商务城市如：深圳、上海、北京等城市。尤其是90年代初期开始的浦东开发开放，吸引了大量的境外投资，在当时上海高档住宅和写字楼较少的情况下，国外投资企业以及其来自海外的高级员工大都选择高档星级酒店作为他们的办公之处和住所。进入90年中后期，随着上海市政府对土地批租政策的进一步放开，上海开始出现了一批高档的，以国外投资企业高级管理层在沪长期居住为主要租赁市场的高级酒店式公寓。据有关部门统计，这些高级酒店式公寓在当时的租金年投资回报率相当可观，达到了30– 40%左右。

随着上海进一步对外开放，上海市政府于2002年取消了外籍人士只能购买外销房的规定，同时对外资企业和个人购买本地房产在金融上给予支持，再加上高档酒店式公寓的市场供应量逐渐增多，整体房价和银行贷款利息较低等因素，许多外资企业和个人开始购买高档房产，并以公司对住房租金的补贴支付银行贷款。如此，给高级酒店式公寓的长期租赁客源市场造成了巨大冲击。

与长期租赁客源市场相反，随着中国加入WTO，北京申奥和上海申办世博会的成功，国内主要大中城市的海内外中短期商务和度假旅游市场出现大幅增长，因此，一些拥有整体产权的高级酒店式公寓开始以按天到按月为短期租赁的模式经营。这种经营方式的演变，实际上是把国外针对中短期（1周以上，3个月以内）客源市场的延时酒店/公寓式酒店（Extended Stay Hotel）的经营模式，与原本针对中长期（3个月以上）租赁市场的高级酒店式公寓结合在一起。

由于此类高级酒店式公寓的客源市场既有追求居家氛围的短期商务和休闲度假客源市场，也包括中短期和中长期的商务租赁市场，因此，该类高级酒店式公寓必须由具有酒店运营能力的专业公司负责经营管理。从而从广义上定义，此类高级酒店式公寓也就成为了目前在北京、上海等地广受欢迎的服务式公寓产品。当然，如果服务式公寓的产品结构是以小户型（建筑面积在60平方米左右）为主，主要针对短期和中短期客源市场，那么该服务式公寓也可以称之为公寓式酒店或延时酒店。

服务式公寓在市场价格的制订上，往往是居住时间越长，价格越便宜，一般规律是针对短期（一周以内）市场需求的价格和同档次星级宾馆的标准价格一样或略高，针对中短期（一周或10天以上）市场需求的价格比同档次星级宾馆低30%左右。而长期租赁（一个月以上）价格是同档次星级宾馆标准客房价格的50%左右。在经营管理方面，服务式公寓配套功能相对较少，更加容易管理；在投资回报方面，由于主要是以中短期和中长期客源市场为主，平均出租率都能达到85%左右，同时，管理成本也较低。

北京、天津、上海等区域性中心城市，由于总部经济、金融中心、贸易中心的形成，跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构人员、港澳台商务人士及国内高级管理和技术人员数量，将在快速增长，因此，服务式公寓产品在中国的一线城市有着庞大的需求市场。

但随着中国区域性发展平衡的国家战略的实施，以及一线城市投资成本的提高，海外及沿海发达地区资本逐渐在向中国的二线城市转移，因此，服务式公寓产品将很快出现在诸如中国中西部和东北地区的区域中心城市。