理论房价是房地产的收益价格，反映了房地产的收益能力。比如住房的租金流就是住房的收益能力。

理论房价是租金的资本化，房租是一股未来的收益流。

假定第一年的房租为R1，第二年房租为R2，……第n年的房租为Rn

假定年利率为i，则理论房价为未来租金的贴现值的总和

当R1=R2=R3=……=Rn，也就是在租金不变的假定下，则上式可改写为：

如果n趋向于无穷大，则可进一步简化为:P=R/i

这种将租金通过利率还原，获得理论房价的过程，称为资本化。

利率的选择一般考虑无风险资产收益率(如银行长期存款利率)加上风险补偿率(台湾一般取2%)

市场房价=理论房价+期望溢价

引自 浙江大学 Land Economics 课程课件