第一章总则

第一条为了加强我县城镇物业专项维修资金的管理，保障物业的维修和正常使用，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《江西省城市居住小区物业管理条例》、《上饶市住宅专项维修资金管理实施细则》和《广丰县城镇物业管理实施细则》的有关规定，结合本县实际，制订本办法。

第二条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业都应建立物业专项维修资金（以下简称维修资金），用于物业共用部位、公用设施设备在保修期满后的维修和更新、改造。

第三条维修资金遵循全额储存、业主所有、合理使用、随房转移的原则，实行统一交存、统一管理、专款专用、全程监督的管理制度。

第四条县物业主管部门会同县财政部门负责维修资金的管理和监督。设立物业专项维修资金管理中心（以下简称管理中心），专项负责维修资金的统一储存和拨付工作。

第五条本办法所称物业共用部位是指业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道等。

公用设施设备是指业主共有的附属设施设备，一般包括：上（下）水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、楼道照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区围墙、大门、物业管理用房、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。供水管道限于每幢总水表与每户分水表之间，供电线路限于每幢总电度表与每户分电度表之间，供电（水）一户一表。电信线路和有线电视线路除外。

第二章交存

第六条开发建设的商品房（含经济适用房、拆迁安置房，下同），首期维修资金按省、市确定的计算依据和标准交存，由房屋购买人在购房时交给开发建设单位（不计入房屋销售收入），开发建设单位在为购买人办理房屋所有权登记前统一交纳到管理中心进行专户储存，由管理中心出具财政统一监制的专用票据。

电梯专项维修、更新改造资金在土地出让拍卖前进行约定，其标准按10元/平方米，由开发建设单位交纳。

第七条未按本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购买人。

第三章管理

第八条对闲置的维修资金，管理中心在征求各业主委员会意见的前提下，可按下列二种方式提高闲置资金的增值收益：一是以公开招标办法，委托利率高的中标金融机构设立专户统一储存；二是用于购买国债。除此不得挪作他用。

第九条管理中心应做好维修资金的立帐、票据管理。

（一）建立维修资金明细帐。维修资金的核算，已划定物业管理区域的，以物业管理区域（住宅小区）为单位立帐，明细帐到户；未划定物业管理区域的，以幢为单位立帐，明细帐到户。

（二）财务管理和会计核算执行财政部门的有关规定，使用财政统一监制的专用票据。

（三）提高管理的透明度。建立自动化查询系统，接受业主对其分户帐中维修资金使用、利息收入和帐面余额的查询。

第十条维修资金自交存结算之日起，开始按照国家规定的利率计息，由管理中心与专户银行按年结存到户并滚存使用。维修资金交存当年及发生使用的年度，均按银行同期活期利率计息。

第十一条业主大会成立后，物业管理区域内业主交存的维修资金情况应书面告知业主委员会。业主委员会应及时将其在物业管理区域内公示，公示期不得少于20日。

第十二条业主转让房屋所有权时，应当结清欠缴的维修资金，结余的维修资金随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，应将该资金帐面余额按个人缴交比例退还给业主。

第四章使用

第十三条 维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十四条维修资金的使用权属业主。成立了业主大会或聘请了物业服务企业的，物业服务企业应当根据物业维修的实际需要和本年度可开支的限额，制订维修资金使用计划，报业主委员会和业主大会审查通过。

没有物业服务企业或未成立业主大会的，可由相关业主提出使用建议，维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过。

第十五条管理中心在接到物业维修申请后，应自受理申请之日起7个工作日内，到报修现场进行勘察和审核，对符合维修规定的以书面形式告知申请人。

第十六条物业维修工程竣工后，物业服务企业或业主凭审核材料及相关维修凭单向管理中心申请列支。其工程决算清单、发票原件、工程质量验收合格证明等凭证，由管理中心存档备查。

物业维修费用原则上在当年的利息中拨付，当年利息不够时，可以动用本金，但前25年动用本金不得超过50%。

第十七条维修资金使用应当按照以下原则区分分摊：

（一）住宅小区内公用设施设备的维修，由其受益业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。

（二）单幢房屋的维修，按以下原则区分分摊：

1、单幢房屋整体公用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋专有面积比例共同分摊。

2、单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。

3、单幢房屋涉及外墙面的维修，由维修涉及范围房屋垂直各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；其中涉及房屋山墙外墙面的维修，由维修涉及范围水平楼层中的各业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。

4、单幢房屋日常不上人活动的屋面维修，由维修涉及范围垂直覆盖下各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。

5、单幢房屋日常可上人活动的屋面（包括屋面护栏）维修，如为各层所共用，由维修涉及范围覆盖下各层所共用业主，按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；如仅为若干层业主使用，由使用层业主承担百分之五十，其余由维修涉及范围覆盖下其他各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。

6、单幢房屋基础的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。

第十八条物业共用部位、公用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品房的，开发建设单位应当按照尚未售出商品房的建筑面积分摊维修和更新、改造费用。

第十九条下列应转入维修资金的收入，可用于业主大会、业主委员会工作办公费用、社区居委会做好物业管理工作的补助费用、管理中心工作办公费用、经业主委员会决定弥补物业服务费不足的费用：

（一）维修资金的利息差和利用维修资金购买国债的增值收入；

（二）物业经营用房的租金收入和其他经营性收入、利用住宅共用部位、公用设施设备进行经营所得的收入；

（三）物业公用设施设备报废后回收的残值收入。

业主大会、业主委员会工作办公费用，其标准根据小区规模大小安排，建筑面积5万平方米以内的，每年安排3000—5000元，5万平方米以上的，每年安排5000—10000元，其使用情况要在小区范围内公布。

成立了住宅小区业主委员会的，其社区居委会补助费用，按业主大会、业主委员会工作办公费用的50%以奖代补，报县财政部门核定。

管理中心的工作办公费用，由物业主管部门提出，征求各业主委员会意见后，报县财政部门核定。

第二十条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）物业在保修期内应由开发建设单位承担的维修和更新、改造费用；

（二）依法应由相关单位承担的供水、供电、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）属于人为损坏应由当事人承担的费用（无法确定当事人的，按照受益人原则分摊）；

（四）根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的维修和养护费用。

第二十一条维修资金使用不足时，按下列规定续筹：

（一）单幢房屋维修或更新改造的费用不足时，由整幢房屋的业主按占有的住宅建筑面积比例续筹；

（二）住宅小区内的共用部位、公用设施设备维修或更新、改造的费用不足时，由住宅小区内全体业主共同续筹。

第二十二条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业主管部门可组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户帐中列支。

第二十三条业主对承担维修费用有分歧的，应当通过协商解决。协商不成的，报物业主管部门仲裁，仲裁不服的，可以依法向人民法院起诉。

第五章 监督

第二十四条维修资金的交存、管理和使用，由县物业主

管部门实行全程监督。

第二十五条维修资金使用依法接受审计部门的审计监督。审计部门安排每年对维修资金的使用、支付情况和管理中心的管理情况进行一次审计。

第二十六条维修资金的财务管理接受县财政部门的财务监督。县财政部门应做好维修资金专用票据监制、使用、保存和核销的监督管理，并根据实际情况逐年核定管理中心的工作办公费用。

第二十七条 业主大会、业主委员会违反规定使用维修资金，由县物业主管部门责令改正，按照法定程序追回资金，并依法追究相关责任人的法律责任。

第二十八条物业主管部门、相关单位及维修资金管理中心挪用维修资金，不但要追回挪用的维修资金，同时还要按照其责任给予负责人和工作人员政纪处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第六章附 则

第二十九条违反本办法规定，按照物业管理有关规定处罚。

第三十条本办法施行前，开发建设单位未向房屋购买人代收维修资金或维修资金的收取标准低于相关规定的，应按规定收取和补足，并存入管理中心专户。购买人未按规定比例交存维修资金的，由购买人在办理该房屋上市交易、抵押、典当、租赁等手续时缴交。

第三十一条商住楼、营业楼、写字楼等非住宅共用部位、公用设施设备维修资金的建立、管理和使用，可参照本办法执行。

第三十二条本办法自印发之日起实施。本县原有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第三十三条本办法由广丰县房地产管理局负责解释。