营业税征免就是指个人住房转让营业税的减免优惠。

影响(实质影响 心理影响 总结)

作用

影响

满堂红研究部认为，在近期出台的新政之中，“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”这一条对于二手楼市的影响是最大的。其中，首次置业人群受政策的实质影响最大，而政策的心理影响则以投资者首当其冲。

实质影响

对首次置业人群影响最大

根据满堂红地产的统计，目前市面上流通的二手房源中，出证未满5年的二手房比例起码在7成以上。这就意味着，在明年营业税政策恢复之后，市场上有7成的二手房源都将增加5.5%的交易成本。以今年二手房成交的套均总价66万元/套计算，其金额大约为3.63万元/套。由于现在的二手楼市业主处于强势地位，不难想象，这增加的3.63万元/套的税费最终将被业主以“实收”的方式转嫁给置业者，等于变相抬高了置业者的首付门槛。因此，对于大多数不急卖的业主来说，由于掌握有可卖可不卖的主动权，营业税短期内很难对他们构成实质的影响，这是在2005年营业税政策刚刚出台的时候已经证明过的。

众所周知，以首付两成的最大优惠计算，总价66万元的房子其首付款为13.2万元。增加的3.63万元税费相当于首付款的27.5%，也就是四分之一多。根据现实情况，就金额而言，这3万多元对于资金较为充裕的改善型买家和投资投机型买家问题不大，但对首付预算有限的首次置业买家则有可能产生根本性的影响，一部分支付能力不足的买家将会因此推迟买房计划。由此可见，营业税政策恢复执行之后，短期内“最受伤”的很可能是被误伤的初次置业者。

心理影响

投资投机性购房首当其冲

14日召开的国务院常务会议表示，将继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头，抑制投资投机性购房。有关“抑制投资投机性购房”的表述近日频繁出现在中央高层口中，显示接下来政府对此将会有所作为，而税收手段（营业税政策从2年恢复到5年）很可能只是相关计划的第一步。接下来，按照“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”的要求，二次房贷政策很可能会重新收紧从严执行，以收紧信贷的金融手段达到抑制投资投机性购房的目的。

总结

综上所述，尽管营业税政策恢复所带来的交易成本增加对投资投机性买家影响有限，其心理影响却是巨大的。可以预料，在营业税政策释放出抑制投机投机的信号之后，楼市的投资投机性购房行为将大为收敛，静观其变将成为该类需求短期内的多数选择。而由于投资投机性购房的观望和退场，市场的换手率会随之下降，“接盘”的人减少，市场上的“追涨”气氛也就难以为继，从而起到遏制房价上涨过快的效用。当然，如果明年通货膨胀预期强烈，居民购房保值的冲动会中和营业税的一部分影响。

作用

2009年，广州二手住宅的成交宗数已经超过一手住宅，二手楼市作为现有住房梯度消费体系中的重要组成部分，其健康发展对于整个房地产市场具有重要的意义。客观而言，在科学的引导之下，二手楼市完全可以发挥其“楼价稳定器”的正面作用：当投资气氛高涨，热钱流入楼市时，由于房屋开发需要时间，单靠一手房无法及时实现房屋的供应，容易造成供不应求的单边市场，导致房屋价格飙升。此时，较低的交易成本可以促进二手房源参与供应，缓和供求关系，平抑楼价。当投资气氛转淡，资金流出时，较低的房屋交易成本降低了居民入市的门槛，凸显了房屋的购买价值，又有利于吸引社会资金进入买楼，继而稳住楼价，防止出现暴跌。因此，较低的交易成本尽管有给楼市投机行为可乘之机之虞，但也是维护市场稳定活跃的关键因素，因此在调控的过程中必须对提高交易成本谨慎对待，尽量减少误伤。现代人的生活节奏加快，一般人（特别是初次置业的年轻人）工作3-5年之后因为工作环境和生活状态的改变换房的可能性很大，营业税5年的征收期限略显过长。满堂红研究部认为，为抑制投机投资性购房又尽量减少对正常需求的误伤，对2或3年内的转手交易实行全额征收营业税的政策更为合理。此外，二次房贷政策有必要严格执行。

满堂红研究部判断，由于营业税征免时限由2年恢复到5年影响面巨大，预计在12月份迎来最后一轮的末班车高潮之后，到明年初随着政策的恢复执行市场的成交量至少会下降两到三成。总体而言，明年上半年二手楼市的气氛将从09年的狂热走出，趋于冷静，但下半年还要看政策和经济形势的变化而定。