商业抵押担保证券(Commercial Mortgage Backed Securities；CMBS)为1种不动产证券化的融资方式，将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行。该项产品具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优点，因此问世25年来，在全球不动产金融市场迅速成长，为传统银行贷款之外，地产开发商筹资的新选择。以美国区域为例，目前商业抵押担保证券占商用地产融资市场的3分之1比例。

商业贷款抵押证券最早出现于1983年，由美国富达(Fidelity)将价值6,000万美元的商业地产抵押贷款，以证券形式出售给另外3家业者，该交易被评为AAA等级。此后商业银行、储贷机构、投资银行也纷纷仿效此种交易模式。90年代美国储贷危机缓解后，信评机构也逐步确立此类产品的评等标准，商业贷款抵押证券逐渐成为成熟的融资手段，在1999~2005年间，美国市场的发行量甚至超越房地产信托投资(REITs)的总额。

不过由于2007年以消费者个人为主的次级房屋贷款问题浮现，这种包装多样债券再出售的资产证券化作法遭到非议，认为有风险难以厘清的弊端。原先商业抵押担保证券被认为风险评估较严谨、且办公室、购物中心等是被认为现金流较充裕的抵押资产。但随著经济情势恶化，当初使用此种融资方式的地产开发商，偿付能力出现问题，导致违约率攀升，部分专家担忧2009年投资人将蒙受巨大亏损。