中国封建土地所有制的主要经营方式是租佃制度。在不同的历史时期﹑不同的地区﹐租佃制度呈现各种不同的形态。其产生和发展﹐大致可以分成三个阶段﹕

第一阶段 从先秦到魏晋南北朝(约公元前6﹑5世纪至公元6世纪)﹐租佃制度产生并初步发展。

租佃制度产生于春秋﹑战国时代。春秋后期﹐周天子对土地的最高支配权丧失﹐“公田不治”﹐土地关系逐渐走向私有化﹐井田制破坏﹐封建依附关系开始产生﹑发展起来。新兴的地主阶级改变旧的剥削方式﹐招徕逃亡奴隶和破产平民﹐作为自己的“私属徒”﹐把土地分给他们耕种﹐从中收取地租﹐租佃制度于此产生。这就是董仲舒说的自商鞅变法后﹐土地得以买卖﹐小民破产者无以为生﹐“或耕豪民之田﹐见税什五”的情况。所以中国古代的地租﹐从租佃关系产生之日起﹐就由实物地租占支配地位。而实物地租的基本形态是分成租制﹐主佃分成的比例通常是“见税什五”。

在秦汉时期﹐租佃制度得到初步发展。由于土地兼并﹐越来越多的小农丧失土地﹐沦为大土地所有者的佃农。同时﹐专制国家为解决流民问题﹐也将大量的封建国有土地出租给农民﹐即“假民公田”。西汉宣﹑元二帝时(前86～前50)﹐前后凡八次下诏﹐“假民公田”。承租官田地者向国家纳租﹐租率一般在收成的四五成之间﹐称作“假税”。据居延汉简的记载﹐西汉官田租中已出现个别定额租的情况。另外﹐当时也有一定数量的官田地被权家﹑豪民所揽租﹐他们或驱奴耕种﹐或转手再出租给小农﹐以致“公家有障假之名﹐而利归公家也”。这说明在官田地的租佃关系中已经出现了“二地主”的现象。

从东汉末年起﹐直至魏晋南北朝时期﹐随着豪强地主势力的膨胀﹐并进而形成士族地主集团﹐地主与农民之间的租佃关系也进入了一个人身依附关系特别严重的阶段。

这一时期依附于世家大族的租佃农民来源略有不同﹐主要来自由破产小农转化而成的徒附﹐此外还有宾客﹑宗人及被放免的奴隶。这些依附农民承租庄田﹐进行耕作﹐向主家纳粮完租﹐“输太半之赋”。除实物地租外﹐他们要无偿地为田庄主服劳役﹐如破伐林木﹑修治陂渠﹑营造院宇﹑担任运输等。田庄主还把他们编制起来﹐组成私人武装﹐平时为主人看家护院﹑巡警守卫﹐战时则跟随出征﹐由此逐渐形成部曲﹑家兵制度。他们一般都脱离了专制国家的控制﹐系世家大族的私属。从曹魏的“给公卿以下租牛客户﹐数各有差”的措施﹐到西晋的官吏依品级占田﹑荫客﹑荫亲属制的规定﹐以及东晋的给客制﹐说明专制国家已逐渐对世家大族荫占人口的现象予以法律确认。所以当时的依附农民没有自己独立的户籍﹐而附注于主家之籍。他们只有通过自赎或田庄主的放遣﹐才能脱离依附关系﹐获得自由。

曹魏初年﹐曾广泛推行屯田﹐把民田的租佃制度应用于官田﹐因此民屯中的屯田客及军屯中的士家身分地位﹐明显地带有时代的特征﹐受国家的严格控制。

不过魏晋南北朝时期﹐在大田庄普遍存在依附性很强的租佃关系的同时﹐一般民田的租佃中已经出现个别的缔结契约关系的现象﹐新的租佃形式正在悄然形成。

第二阶段 从隋朝至元朝(公元 6世纪后期至14世纪)﹐立契租佃制度普遍流行。

唐朝前期﹐立契租佃制已经相当盛行。唐朝中叶﹐土地兼并愈演愈烈﹐大土地所有制迅速发展﹐均田制终于破坏﹐多数自耕小农丧失土地﹐沦为封建地主的佃农。租佃制在社会经济生活中的比例遂迅速扩大﹐并进而占据主导地位。

唐朝前期﹐除了封建贵族及其从属的部曲与奴隶外﹐其余都是编户百姓。唐律明确禁止百姓浮浪他所。中央曾多次遣使搜括浮逃户(见括户)。中期以后﹐政府推行使浮逃户着籍的政策﹐着籍者称为客户。虽然这时客户中的多数是佃食客作者﹐但它却只是与“土户”对称的”客籍户”的简称。客户的含义到宋朝才发生重大变化﹐成了“无产而侨寓”的佃户的代称﹐而与主户(税户)相对称。根据宋朝户籍资料分析﹐当时客户约占全部户数的三分之一﹔同时﹐主户中的第五等下户也普遍租种地主的土地。所以宋朝以后﹐佃农成为社会生产的主体。由于租佃制度的流行﹐秦汉以来对大土地所有者带有贬意的称呼如“豪民”﹑“兼并之徒”等﹐逐渐废弃不用。在唐宋文书中﹐已公然称其为“田主”了。

普遍实行立契租佃制﹐是这一时期租佃关系发展的主要特征。据出土唐代文书证明﹐在西州的土地租佃中﹐契约关系十分流行﹐以致重要的生产工具例如耕牛的租赁﹐亦需缔结契约。入宋以后﹐缔结契约成为形成租佃关系的基本形式。官田的租佃﹐一般也订立契约文书。

这一时期的租佃契约﹐从本质上说虽然仍是封建地主剥削农民的凭据﹐但它毕竟在历史上第一次对主佃双方的权利和义务都作出了比较明确的规定。当时的租佃契约﹐一般都分画疆畎﹐写明田主﹑租田人和见知人﹐并规定地租的数量﹑交纳形式﹐以及租佃的期限等。对佃农来说﹐契约基本保证了他们在一定时期内对土地的耕作权﹐以及当契约限满之后退佃“起移”的自由。北宋天圣五年(1027)﹐宋廷明确规定:今后“私下分田客”当每年收田毕日﹐可不必取得主家的凭由﹐商量去住﹐各取稳便。立契租佃制的普遍化﹐是一个巨大的历史进步。

隋唐以后租佃制度的发展还表现在其它方面。

首先﹐地租形式发生局部变化。唐宋时期﹐除个别经济比较落后的地区劳役地租的成份还比较高外﹐一般地区广泛实行产品地租﹐其中实物定额租的比例有了扩大。

在实物分成租下﹐因收成与地租额直接相关﹐所以地主往往监督﹑干预生产﹐他们对佃农的超经济强制也较为严重。定额租是从分成租发展而来的。在定额租下﹐不管收成多少﹐农民都得按契约规定交足地租﹐所以地主已不再直接干预佃农的生产﹐这有利于佃农的独立经营。同时﹐由于在定额租下增产部分可由佃农支配﹐所以他们的生产积极性也会因此提高。据文书分析﹐唐朝前期西州地方的土地租佃中﹐已主要流行定额租﹐宋朝两浙﹑江南等经济比较发达区域民田的租佃﹐也已较多地实行定额租制。租佃的官田﹐更是大多交纳定额租。

产品地租的租额﹐仍普遍实行“中分其利”的分成租﹐若佃户租借了主家的耕牛﹐还需另加牛租一二成。定额租视田地的肥瘠不同而相差很大﹐但一般仍为产量的一半。除正租外﹐地主们无不巧立名目征收各种额外地租﹐如耗米﹑斛面﹑佃鸡﹑麦租等。中国古代额外地租的各种名目﹐绝大部分宋朝都已出现。此外﹐地主还用“划佃”等手法﹐不断提高征收的地租额。

在普遍实行产品租的同时﹐货币关系也在不同程度上影响着地租形式。在唐朝的西州﹐租佃“常田”的预付租﹐大多为货币。宋朝的官田租大量采用货币形式﹐不过这主要是出于财政的需要。比较有意义的是当时民田桑麻地的地租普遍交纳钱租﹐以及一些侨居城镇的遥佃户收折钱租﹐这反映了商品货币经济的发展。

其次﹐在宋朝官田的租佃经营中﹐出现了大量的由形势户包佃的现象﹐形势户包占官田﹐已不再象两汉豪民将其部分直接经营﹐驱奴耕作﹐而是全部转手再租给小农﹐充当二地主﹐从而形成业主﹑田主和种户的三层关系﹐使租佃关系更加复杂化。此外﹐部分官田佃户已经取得了实际上的永佃权﹐他们常常子孙相承﹐视官田”如同永业”。因此﹐宋朝的法律又规定租佃官田的佃户可以将佃权转移让渡。在转让中﹐新佃户须向旧佃户支付一定的代价﹐这就是所谓酬价交佃或随价得佃。不过土地的所有权与使用权(佃权)分离的现象﹐当时在民田中尚未发现﹐说明永佃权还处在萌芽状态。

最后﹐佃户的法律地位逐渐明确。

秦汉以来﹐佃农一直是世家大族的私属。直至唐朝﹐佃种大地主庄田的农民仍多“王役不供﹐簿籍不挂”。赵宋立国后﹐把客户登录簿籍﹐从而成了封建国家的编户齐民﹐他们的户籍权得到了承认﹐同别的编户齐民有了平等的关系。

尽管如此﹐佃客与主人的关系﹐在法律地位上却始终存在着主仆名份﹐是不平等的。而同罪异罚﹐则是主客法律地位不平等的主要表现。只是在宋初﹐佃客与田主在服刑上﹐封建法律尚未作出不平等的明确规定。仁宗嘉佑七年(1062)﹐宋廷才规定﹐地主殴杀佃农﹐地方官可以奏申朝廷﹐“取赦原情”。到了神宗元丰七年(1084)﹐又进一步规定田主殴杀佃客﹐可减罪一等﹐即将佃客的法律地位比平民降低了一等。此后﹐直至元代﹐主客这种法律地位上的不平等日趋扩大﹐佃客甚至低于平民三到四等。此外﹐在这一时期﹐有关佃农的其它各项法律条文﹐也日臻明确。

封建法律上的主佃关系是根据宗法家长制(见宗法)下不同关系来规范的﹐这表明中国的主佃关系具有家长制度的形式。

宋元间佃农法律地位低下的事实﹐说明??存在较严重的人身依附关系﹐租佃关系的发展还没有进入完全成熟的阶段。

第三阶段 自明朝到中华民国时期(14世纪末至1949年)﹐单纯纳租关系的租佃制度逐步发展。

明清以后﹐封建租佃关系发展的主要标志是主佃之间严格的人身依附关系的衰落﹐宋元以来关于贬抑佃农地位的法律条文已被废弃。明清时期各地此起彼伏的佃农反抗斗争﹐既是导致人身依附关系削弱的重要原因﹐又是这种削弱的反映。洪武五年(1372)﹐明太祖朱元璋下诏规定:“佃户见田主不论齿序﹐并行以少长之礼﹔若在亲属﹐不拘主佃﹐止行亲属礼。”主佃间虽仍有少长之别﹐但封建礼仪毕竟不同于法律条文﹐它更多地属于社会道德的范畴。这一诏书第一次使中国历史上的佃农在同田主的关系上也享有了平民的法律地位。到了清朝雍正五年(1727)颁定新制﹐进一步禁止“不法绅衿私置板棍擅责佃户”。当然﹐明清佃户还远没争得与田主完全平等的地位﹐地主们还可以利用政权﹑族权﹑神权来压迫他们﹐但封建法典的更改毕竟反映了租佃关系的深刻变化。

明清时期﹐局部地区还存在着一种依附关系较强的租佃制﹐即佃仆制﹐它靠习惯和文约来维持﹐是宋元以来某些落后生产关系的残存﹐但它的延续﹐又与明清时期绅衿地主集团的发展有关。佃仆制流行于安徽﹑江苏﹑浙江﹑江西﹑湖南﹑湖北﹑河南﹑广东﹑福建等省的某些地区﹐皖南的徽州地区尤为盛行。不同地区对佃仆的称谓也有差异﹐如世仆﹑庄奴﹑庄仆﹑火佃﹑细民﹑伴余﹑伴 等。佃仆制度的主要特征是佃仆比一般佃农更为穷苦﹐处于与奴婢或雇工人相似的地位。他们除土地以外的主要生产资料均需由地主提供﹐与地主之间有严格的终身及子孙相继的主仆名份关系。即使退佃﹐名份永存。

不过明清的佃仆制已处于不断衰落的过程中﹐尤其是清中叶以后﹐佃仆对主家的隶属关系出现了松弛的趋向。如服役范围从无休止的“分外之征”趋向相对固定化﹐并需支付一定的酒资﹑小费。佃仆的数量日益减少。部分佃仆用赎身的办法﹐解除了与地主的主仆名份。同时﹐封建法律也有所变化。清雍正五年上谕﹐要将皖南伴 ﹑世仆中“文契无存﹐不受主家豢养者”开豁为良﹐开始了一个在法律上缩小世仆范围的过程。嘉庆十四年(1809)﹐皖南被开豁为良的世仆达数万人。道光五年(1825)﹐又下达过类似的上谕。清末﹐佃仆一般只存在于一些强宗大族和缙绅地主的宗族内﹔民国年间﹐则多为封建宗法势力强固的宗族之祠堂所拥有﹐私人占有者已属罕见。

明清时期﹐地租形式也发生了较大的变化。实物分成租仍流行于全国﹐但已经开始了从分成租向定额租的全面转化。定额租制下的主佃关系﹐一般只是一种单纯的纳租关系。这是当时租佃制度的主流。劳动地租只在个别地区残存。有的地方﹐地主欲求佃农送租上门﹐已须支付一定的“脚力钱”。地主不再指挥生产或关心生产的好坏﹐以致出现了“惟知租之入而不知田之处者”的现象。在商品货币经济的刺激下﹐从定额租转化而来的由以折纳实物的货币租也有了一定程度的发展。但当时的货币租仍属于封建地租的范畴﹐在各类地租形式中所占比例也不大。至20世纪30年代﹐在经济比较发达的江苏省﹐货币租约占地租的百分之十六﹔浙江﹑安徽均为百分之十。

商品经济发展﹑人身依附关系削弱和定额租的流行﹐带来了押租制与永佃权的发展。

押租制就是佃客在开始承佃田地之时向地主交纳一定数量押金的制度。明朝万历年间(1573～1620)﹐福建的个别地区已有实行押租的记载﹐清初﹐押租制渐次流行﹐至干﹑嘉年间(1736～1820)﹐已遍及十八个行省。押租一般具有两种涵义﹐其一﹐它代表一定的地权﹐故又称“顶首”﹑“基脚”等﹔其二就是作为地租的保证金﹐所以有的地区称之为“信钱”﹑“押脚”﹑“垫金”等。“若有欠租﹐便可扣抵”﹐就这一点说﹐押租制的性质与当时流行的预租制相近。押租制发展的主要原因﹐是由于佃农抗租斗争激化﹐租佃间人身依附关系松弛化﹐使单纯靠超经济强制实现地租遭到了严重困难﹐因而需要经济关系作保证。押租额一般都视地租额为高低﹐但各地区并不一致﹐有的地方押租额高出地租许多。押租一般交纳货币。由于交纳押租使佃农损失了一定的利息﹐以及地主常常抑勒佃农加押﹐或当佃农退佃时拒绝退还押金﹐即所谓“烂押”﹐押租制使佃农所受的经济剥削加重了。民国年间﹐押租制仍在各地普遍流行。

所谓永佃权﹐就是对同一块土地﹐在地主对它拥有田底权(所有权)的同时﹐由佃农拥有它的田面权(使用权)。地主在买卖田底时﹐不能随意更换这块土地上的佃农﹐而佃农对土地的使用﹐以及在转让田面时﹐也不应受地主的干预。永佃权出现于宋代﹐元代也有个别的记载﹐但它的普遍发展﹐并形成一种较为广泛流行的制度﹐还是在明中叶以后﹐清代在南方经济较为发达的江苏﹑江西﹑福建﹑广东﹑浙江﹑安徽等省盛行此制。民国时期﹐永佃权更为发达。1936年﹐江苏省永佃农占佃农总数的百分之四十﹐浙江占百分之三十﹐安徽占百分之四十四。各地对永佃权称谓不一﹐如称之为田面﹑田皮﹑田脚﹑水苗﹑水租等等。永佃权的形成是通过买卖田皮﹑田面﹑佃业﹑质业﹐向地主交纳押金﹐及农民典押或出卖田底而保留田面等等而来。有少数富农为了扩大经营﹐也常常通过价买获得大批土地的永佃权﹐雇工经营﹐榨取剩余劳动。另有一些人﹐甚至包括绅监土豪﹐他们买取永佃权﹐是为了将土地转手出租﹐从事地租再剥削﹐这就是典型的二地主了。但多数贫苦佃农争取永佃权﹐是为了维持简单再生产﹐发展个体经济。永佃权的发展﹐虽然并未减轻佃农所受的经济剥削﹐却使他们基本摆脱了地主对生产过程的干预﹐争得了较为稳固的耕作权﹐在地权集中﹑佃权竞争激烈的情况下﹐有了反对地主增租划佃的手段﹐从而也就赢得了更多的人身自由。

明清以来﹐随着佃农队伍的扩大和自由租佃关系的发展﹐封建政府逐渐介入﹑干预租佃关系﹐代表地主阶级集中行使对佃农的控制权。一方面﹐早在元朝﹐封建政府就曾诏令私人地主蠲减地租。在清初﹐类似的蠲减地租的诏书颁发次数更多﹐意在推行与民休息政策﹐防止私人地主竭泽而渔﹐激化阶级矛盾。另一方面﹐行使保障私人地主经济利益的政策。南宋末年的法令中﹐已有“十月初一已后﹐正月三十日已前﹐皆知县受理田主词诉﹐取索佃户欠租之日”的规定。雍正五年清廷在禁止地主责打佃农的同时﹐又以法律形式规定了佃农欠租的刑事处分条文。此后各地方政府发布禁止佃农拖欠﹑拒交地租的告示﹐用政权的力量协助私人地主催租的现象日渐普遍。太平天国失败后﹐苏浙地区出现一种叫做“租栈”的组织﹐有的为官私合办﹐有的由豪商地主出面﹐官府为幕后支持者﹐联合某一地区的地主﹐置田业公会﹐设收租总栈﹐统一向农民收租。每年从租粮中抽出一部分上交地方政权﹐作为他们协助收租的报酬。民国时期﹐租栈组织仍是苏浙地区向农民实行超经济强制的主要工具。这是政权力量介入租佃关系的一种具体形式。

从总体看﹐1949年以前﹐中国的租佃制度并没有全面进入单纯纳租关系阶段﹐资本主义性质的租佃关系尚未发生。土地改革运动后﹐中国大陆的封建租佃制度被取消。

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