| 词条 | 商品房 |
| 释义 | § 五证二书 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。商品房 “五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“二书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。商品房五证 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容： 1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。 预售许可证 商品房预售许可证是由市、县房地产行政主管部门核发的，同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。其主要内容有：预售许可证号、销售单位名称、项目名称、预售建筑面积、房屋坐落位置(含幢号)、房屋使用性质、发证机关及发证日期等。[1] § 建筑面积 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积；部分组成。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 § 套内使用面积和墙体面积 商品房平面图套内使用面积：指的是套内各项功能空间的使用面积之和。一般包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、储藏室、壁柜等。套内使用面积是住宅设计中的技术经济指标之一。按照国家有关规定，计算套内使用面积时，跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；烟囱、通风道、管道井等不计入使用面积；室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算。 商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。共用墙体是指商品房各，套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙水平投影全部计人套内建筑面积。 § 共用部位和共用设施设备 共用部位：是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施、设备：是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 § 销售的计价方式 按套(单元)计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价三种计价方式。计价方式用于确定商品房销售的总价款，但产权登记仍需按建筑面积方式计算。 § 价格构成 商品房五证 (一)土地使用权取得费 商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。 (二)住宅开发成本 1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。 2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。 3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。 住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。商品房五证 非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车 库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。 5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。 (三)住宅开发期间费用 指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。 1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。 3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。 (四)利润 以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。 (五)税金 指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。 (六)商品住宅差价 包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。 下列费用不得计入商品住宅成本： (一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用； (二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用； (三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； (四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。 § 现售条件 商品房五证 根据国家有关规定，商品房现售，应当符合以下条件： (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (四)已通过竣工验收； (五)拆迁安置已经落实； (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； (七)物业管理方案已经落实。 § 预售条件 根据国家有关规定，商品房预售，应当符合以下条件 (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； (四)多层建筑已完成主体结构三分之一以上； (五)高层建筑已完成地面以下的主体工程。 § 房开发商的资格审定 商品房五证 根据《城市房地产开发管理暂行办法》的规定，房地产开发公司应具备以下条件： 1、有符合公司法人登记的名称和组织机构； 2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房； 3、注册资金100万元以上，且流动资金不低于100万元； 4、有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员； 法律、法规规定的其他条件。 根据以上条件，城市房地产开发企业必须持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》，进行房地产预售必须持有房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》等。《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件，但不是有了法人营业执照就可以进行房地产开发，因此审查房地产开发商的资格不仅是看其有无《企业法人营业执照》，而是要看《营业执照》上的注册资金等登记项目是否符合《城市房地产开发管理暂行办法》规定的最低标准；同时查看《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业的资质分为五个等级，只有一、二、三、四级企业才能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。因此，审查开发商的资格不能只从形式上看其有关证件是否齐全，更应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。购房者一般应尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。 § 买卖合同内容 商品房买卖合同根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所； (二)商品房基本状况； (三)商品房的销售方式； (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； (五)交付使用条件及日期； (六)装饰、设备标准承诺； (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； (八)公共配套建筑的产权归属； (九)面积差异的处理方式； (十)办理产权登记有关事宜； (十一)解决争议的方法； (十二)违约责任； (十三)双方约定的其他事项。 § 升值因素 地理位置 在诸多影响房产升值的因素中，地段是首当其冲的，是投资取得成功的最有力的保证。房地产业内有一句话叫第一是地段，第二是地段，第三还是地段，由此可见地段的重要性。影响房产价格最显著的因素是地段， 购房者要仔细研究城市建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。分析某一地段时，并不是看它是否在繁华的市中心，相反市郊结合部往往具有更大的升值空间。 周边环境 包括生态环境、人文环境、经济环境等，任何环境条件的改善都会使房产升值。生态环境要看有无空气、水等公害污染及污染程度等，如果小区内开辟有大量的绿地或有园林，这样的小区就可因局部区域绿地的变化而使气候有所改良，小区内的植被会吸收噪声、阻尘埃，可将受污染的空气渐渐净化。在购房时，要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的房产。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有升值的潜力。 配套设施 在关注房产本身的同时，还要放眼所购房产的配套设施。配套设施齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力，同时也是入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。区域公共配套设施包括如水、电、煤等市政配套，公园、学校、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套。很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房产价格逐步上升的过程。 物业管理 投资性房产一个重要的特点，那就是你买房是为了用来出租。从这一点出发，你在购房时也要更多地考虑房产的物业管理水平。一个好的物业管理，会把小区搞得井井有条，避免了你与租户之间的很多麻烦。另外，有些小区的物业也有代理出租的服务，可以为你找到合适的租户。这样，在做投资决定前，多了解物业管理的资质、信誉、管理水平等是没有错的。· 本身品质 房子的折旧系数取决于你所购住房的本身品质，比如房型、布局、建筑质量等等。如果你所购的住房品质好，在某些方面又有一定的超前性，这对于房产未来的保值、增值是十分有利的。考查房产本身品质的重点在于了解楼盘的产品类别与规划，建筑设计与外观，房型、面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等等。例如从楼盘格局来讲，多层楼房每层以两户最好，高层楼房每层不宜超过六户；一楼最好是纯住宅使用，至少要避免诸如食品加工、五金加工、油烟多的餐饮店的骚扰；整个居室要明厅明卧明厨明卫，采光通风设计周全，大厅格局方正，两厅相对独立等。这样的楼盘今后升值潜力就很大。 交通状况 看看周围有无公交、地铁、高架，一般而言，交通越便利，其房产升值潜力就越大。这里公交、地铁线路的多少和站台离商品房的远近都是衡量房产有无升值可能的一个重要因素。 经济循环 经济循环周期对房地产市场的影响是很大的，如果处在经济的上升期，房价的上涨就成为了现实可能。所以，投资者也必须对一些宏观指标如利率、通胀等多加留意，以此来指导你的操作。 概念创新 随着房地产市场的进一步发展，投资者也会变得越来越成熟。在这种情况下，一些具有独特创新概念的房产就有较大增值潜力。所以投资者在购房时，也要独具慧眼，去发现这样的概念。 商圈建设 商圈也是决定房价的关键因素，所购房产地处的商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。所谓住宅所处的商圈，由几部分构成：其一是就业中心区，即一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区。就业人口是周边住宅的最大需求市场，这个就业中心区的层次将决定周边住宅的定位，其成长性将决定周边住宅开发在市场上的活力。其二，在离就业中心区三至五公里的地带将集中形成一个有规模的统一规划的成片住宅区，一般要超过四五个完整街区。在就业中心区与住宅区之间，有简洁、完整、多样化的交通线路。其三，在住宅区中，有一个以大卖场为中心的商业中心，辐射20分钟步程。就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。与就业中心区的互动成就了住宅区开发的第一轮高潮，而大卖场的选址却是洞悉第二轮增长的关键。 [2] § 七大圈套 购买一套称心如意的商品房，是很多人的愿望。但如果没有购房经验，不了解购房中存在的风险，很容易落入一些开发商设计的圈套。为了防范消费陷阱，减少消费纠纷，专家提醒广大购房者，在购买商品房时要注意开发商常用的“七大圈套”。 一、“捂盘”惜售。新楼刚开盘时，有一些开发商是先把位置不好的房子拿出来销售，好位置的房子反而被保留下来，然后每个月推出几套，其目的是为了在后期的销售中提高价格和便于销售。 二、“样板房”花招。样板间是购房者了解楼盘最直观的方式，是衡量房屋质量、结构的因素之一。但是，一些开发商有时会利用装修中的视觉误差来诱导消费者。建议购房者在看“样板房”时多考察房屋的结构和装修工艺、用料，把“样板房”作为自己装修的参考，而切莫原样照抄。 三、不要轻易交付定金。要在最终确定购买并签订购房协议后再交定金，否则你一旦改变主意，开发商以消费者违约为由不返还你的定金。 四、不要轻信开发商的广告宣传。要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。中国法院在裁定商品房纠纷时，是以合同为依据，而并不以广告宣传的内容为依据。 五、注意“精装房”究竟精不精。精装修的房子，免去了消费者购房后装修的麻烦，尽管房价不菲，还是受到了不少消费者的青睐。但是，一些开发商推出的精装房，其装修用材明显与装修价格不符。建议消费者购买“精装房”时在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务等内容，以免上当。 六、注意按揭贷款。一些开发商为了解决资金不足问题，在楼盘刚开始销售的时候，假借自己公司员工的名义，向银行办理按揭贷款以套取资金，然后再将这些房屋出售给消费者，并且往往要求消费者一次性付款。这种房子在办理产权证的时候，往往会有麻烦，甚至很长时间办不下来。 七、注意房屋面积。消费者应当特别注意合同中对房屋面积的约定。房屋建筑面积的准确值需要实际测量，而并非是使用面积与开发商单方确定的系数相乘的简单算法，这往往是很不准确的。一些开发商利用消费者难以测量出实际建筑面积的情况，往往单方面虚增系数值。对此，消费者要高度警惕，必要时，应请有法定资质的测量机构进行测量。 此外，当购房者合法权益受到侵害时，应及时与开发商进行交涉，如果交涉不成可带上相关证据到质量技术监督、工商、建委、房产局等行政部门申诉，也可以向消费者协会投诉或者向人民法院提起诉讼。 § 统计数据 2010年8月4日国家统计局公布的数据显示，2010年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6．4％。 国家统计局特别强调，商品房待售面积不等于住房空置面积。 根据统计局此次公布的数据，2005年末商品房待售面积为14679万平方米，同比增长2．7％；2006年末为14550万平方米，同比下降0．9％；2007年末为13463万平方米，同比下降7．5％；2008年末为18626万平方米，同比增长38．3％。2009年末为19947万平方米，同比增长7．1％。 其中，除了2006年商品房待售面积同比有所下降外，我国的房地产开发企业商品房待售面积一直在增长，2008年商品房待售面积同比增长幅度最大，达到38．3％。截至2010年6月末，该项数据与2005年末相比，增加近5000万平方米。[3] § 建筑面积规则 第一条 根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。 第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。 第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 第四条 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。 第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积 第六条 套内建筑面积由以下三部分组成： １．套（单元）内的使用面积； ２．套内墙体面积； ３．阳台建筑面积。 第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下： １．套（单元）内的使用面积 住宅按《住宅建筑设计规范》（ＧＢＪ９６－８６）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。 ２．套内墙体面积 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。 商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 ３．阳台建筑面积 按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 ４．套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 第八条 公用建筑面积由以下两部分组成： １．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； ２．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 第九条 公用建筑面积计算原则 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 第十条 公用建筑面积分摊系数计算 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。 公用建筑面积 公用建筑面积分摊系数＝───────── 套内建筑面积之和 第十一条 公用建筑面积分摊计算 各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。 第十三条 本规则由建设部解释。 第十四条 本规则自1995年12月1日起施行。 发布部门：建设部 发布日期：1995年09月08日 实施日期：1995年12月01日[4] |
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