| 词条 | 房地产经济学 |
| 释义 | 房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要的一环，所以房地产经济学的基本学科定位应该属于产业经济学范畴，归属于部门经济学。 房地产经济学(Real Estate Economics)主要表现然而房地产经济学又是多学科的交汇，具有交叉学科的性质。主要表现有： (1)房地产经济(学)与城市经济(学)的交叉重叠，城市土地利用与内部空间结构、城市住房、城市经营中的土地经营等都与房地产经济(学)有交叉重叠； (2)与资源经济学的交叉重叠。资源经济学主要研究土地开发利用和土地资源合理配置，而这些同样是房地产经济学的研究重点； (3)与生态经济学的交叉重叠，房地产业的可持续发展理论与生态经济学的生态平衡理论的一致性； (4)房地产金融有第二金融之称，从而把房地产经济学与金融学紧密联系起来； (5)房地产经济学与理论经济学的关系，这不仅表现在房地产经济学要受理论经济学的指导，同时还表现在土地制度、价值理论、地租理论等同属理论经济学和房地产经济学研究的永恒主题等等。 房地产经济学的理论框架正由于房地产经济学是多学科的交汇，加之自身房和地的耦合性，所以涉及的理论不仅多且复杂：大体可分为相互关联相互依从的三个层面： 一是核心理论层如土地产权理论、地租地价理论、区位理论等； 二是直接支配房地产运行的一般理论或内层理论，如房地产投资、房地产开发建设、房地产市场、房地产价格和房地产价格评估、房地产周期等理论； 三是间接影响房地产经济运行的外延交叉理论，如外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学理论、制度经济学理论等。这种分类不一定严密科学合理，其目的在于凸显不同理论在支配和影响房地产经济运行时其地位和作用的不同，在揭示和反映房地产经济运行的特点和规律时也会有差异。 产权和土地产权这里只就产权和土地产权问题提出几点： 其一，产权是制度的基础，是经济学的前提条件，土地产权作为整个产权理论的重要组成部分，势必要成为房地产经济学的核心理论? 其二，关于“权利束”问题。在学界不论是讨论一般产权问题，还是讨论土地产权问题，一般都论及所有权内部权能结构和“权利束”问题，通常都认为这个“权利束”除了所有权外，还包括占有权、使用权、处分(置）权、支配权、收益权、分配权等等：在论及土地产权“权利束”时，除了包括上述权能外，一般还包括地上权、地役权、租赁权、典权、抵押权等等：“权利束”越来越大，权能越来越多，似乎没有边界，并且强调每个权能都很重要，主次不分。对此，可概括为“多权平行权能结构”，简称“多权平行结构”。在市场经济条件下，强调产权 “明晰”，权能“细分”是正确的，但产权“明晰”和权能 “细分”的最终目的是产权在经济上的实现。因此，我们认为从经济学的角度来看，所有权，特别是包括土地在内的生产资料所有权的内部权能结构，或“权利束”中，最主要最本质的权能只有所有权和使用(经营)权，其他诸如占有权、支配权、收益权等，不是所有权的占有、支配、收益，就是使用(经营)权的占有、支配、收益?都是后者从属于前者，即占有、支配、收益等权从属于所有权或使用权。对此，可称之为“多权主从权能结构”，简称“多权主从结构” 总之，我们认为“权利束”不是 “多权平行结构”，而是“多权主从结构”。所以，不论是产权“明晰”还是权能“细分”，最终都是为l‘保证所有权和使用权的落实，不是为了“明晰”而“明晰”、“细分” 而“细分”：其实有些从属权能就是所有权或使用权的延伸，或它们的实现形式。 其三，土地产权在房地产经济中的特殊经济意义 这主要是由于土地的自然特性及其所衍生的产权经济特性，通过房和地的物态耦合与产权耦合在房地产经济运行中的特有表现。土地的自然特性及其所衍生的权利的基本经济特征是垄断，主要表现在：土地的稀缺性使土地所有权的垄断成为可能，从而形成绝对收益权；土地的区位差及其固定性，相应形成级差收益的垄断性；土地的永续利用和自然增值性，从而产生自然增溢的独占性；土地产权的垄断性，势必导致产权交易的价格垄断性等。土地的这些产权经济特征，将随同房和地的物态耦合，参与房和地的产权耦合，使房、地、产(产权)三者融为一体，形成房地产。 特有特征房地产的这种耦合性产权，除了具有一般产权的基本特性外，由于土地产权经济特征的融入还会给房地产开发建设带来一系列特有的经济现象，这就是： (1)在房地产开发建设中，业主有权利用土地参与社会剩余价值的分配，以地租的形式通过房屋造价得到实现； (2) 利用土地区位差的垄断，形成房地增溢互动机制，即利用优越的土地区位，带来房屋建筑的增溢，反过来房屋的精良设计建造，物业管理周到规范，小区组团布局合理，形成集聚效应，又会提升土地的区位优势，增加区位差收益； (3)土地永续利用和自然增值的权能特性，适应广大投资者保值增值的普遍心理要求，促使更多的投资者(包括家庭投资)投资房地产市场，这是无需广告的促销，施惠于房地产业主； (4)房地产保值增值的权能特性，使房地产成为金融活动，特别是房地产金融活动中最理想的抵押物，从而会使房地产业获得最有力的金融支持等等：这些就是土地产权在房地产经济中的特殊经济意义． 房地产经济学的研究对象和方法关于房地产经济学的研究对象学界论述不少，主要观点有： 1．“城市房地产经济学的研究对象，是城市房地产经济的运动及所体现的经济关系”： 2．“房地产经济学的研究对象就是整个社会房地产业经济运动的客观规律”。 3．认为房地产经济学“主要研究社会主义市场经济条件下房地产经济的实践活动及其所体现的人与人之间的经济关系”： 4．认为“房地产经济学是一门研究房地产运动规律及其表现形式的科学”，“也是一门研究房地产资源配置效率的科学”。 前三种观点的表述基本是从我国传统政治经济学的研究对象移植过来的。长期以来在学术界有一种占统治地位的观点，认为马克思主义政治经济学的研究对象是生产关系或经济关系及其运动规律；西方经济学的研究对象是资源配置，并且把二者完全对立起来。其根据之一是马克思曾在著作中多处说过，“政治经济学，从最广的意义上说，是研究人类社会中支配物质生活资料的生产和交换的规律的科学”；“经济学所研究的不是物，而是人与人之间的关系”，或类似的话。根据之二是西方学者对经济学的定义，即“经济学是研究人和社会如何进行选择，来使用可以有其他用途的稀缺的资源以便生产各种商品，并在现在或将来把商品分配给社会的各个成员或集团以供消费之用”。还有的西方学者说，经济学是“研究人们如何分配他们有限的资源来满足人们的需要的科学”。其实只要我们不完全停留在马克思对政治经济学研究对象的表述上，而看他实际研究的内容，就会发现他对资源配置的研究也很多，并且很精彩，比如他的两部类再生产理论模型，第二种含义的社会必要劳动理论和劳动资源配置理论等?他曾说：“要想得到和各种不同的需要量相适应的产品量，就要付出各种不同的和一定数量的社会总劳动量：这种按一定比例分配社会劳动的必要性，决不能被社会生产的一定形式所取消，而可能改变的只是它的表现形式 ”同样对西方经济学不只是看它的某一流派，而是着眼于整个西方经济学，其中有的流派也研究资本主义经济关系，如制度经济学：至于他们的研究出发点和方法有何不同，那是另一个问题。 几点问题所以，我们基本同意上述第四种观点，房地产经济学既研究经济关系，也研究资源配置。但是，有两点值得一提：一是关于资源配置与经济关系研究以谁为基础的问题，我们认为应通过资源配置研究来揭示和反映经济关系和经济规律；二是相对于政治经济学等理论经济学来说，房地产经济学等部门经济学更侧重资源配置的研究，包括行业内外资源配置：外部资源配置主要是讲产业地位及其与国民经济的关系；内部资源配置有多层含义：其一是住宅房地产与非住宅房地产之间的比例，其二是非住宅房地产所涉及的不同行业资源的配置，其三是同一房地产中各类档次比例，如住宅高、中、低档的比例? 总结总结前面的分析，我们认为，房地产经济学的研究对象是行业内外资源配置及其所体现的经济关系和运行规律。 房地产经济学的研究方法除了常规定性与定量分析、规范分析与实证分析以及比较分析等方法外。还可运用经济学前沿分析方法“博弈论”。 房地产经济学的应用参考价值房地产经济学是房地产经济活动的理论化系统化，它不仅可以供教学用，供理论研究工作者参考，同时对实际工作者，尤其是主管领导者和决策者有重要的学习应用参考价值。这主要有以下几方面： (1)房地产经济学是一个多层次的理论结构体系，并且是多学科交叉，学习应用时要从多角度多层面来把握，立体地分析房地产经济运行实际，规避风险，作出科学合理的判断和决策，这样可以避免或少出失误。 (2)房地产经济学除了具有经济学的一般原理特征外，还有自己明显的特点。如房地产发展倒U曲线理论，即经济起飞国家初始阶段房地产发展建设，随着国际经济的进一步发展，房地产发展速度，逐渐与国民经济发展同速，甚至低于国民经济发展速度，其发展运行轨迹呈倒U型。又如住宅市场发展三个阶段的理论，即以生存需求为主，改善需求为辅的初级阶段；生存需求和改善需求并重的第二阶段或中级阶段；以改善需求为主，生存需求为辅的成熟阶段：还有房和地产权耦合的特点等：掌握这些很重要，可以取得出其不意的效果。 (3)房地产经济学是以房地产市场体系(如上图)为依托，因此，学习和运用房地产经济学要有全局观点，总观整个房地产市场体系，分析判断其中的薄弱环节，并找出相应的对策。对主管部门来说，有利于合理配置资源，促进房地产市场的平衡协调发展；对开发经营者来说，有利于投资活动的顺利推进，提高投资的周转速度和回报率： (4)房地产经济学中对房地产政策和法律环境有较充分的论述，可供管理决策层学习应用，对提高他们的政策法律水平、规范管理有很大的帮助，有利于树立企业诚信形象，从而推动整个房地产业的涟康有序发展= (5)房地产经济学中有相当多的国际比较研究和国际经验介绍。通过对这方面理论知识的学习，对借鉴国外经验，提高中国房地产业经营管理水平和发展涉外房地产都有重要的作用。 图书信息1基本信息书 名: 房地产经济学 作 者：钱国靖 出版社： 中国建筑工业出版社 出版时间： 2010年01月 ISBN: 9787112115457 开本： 16开 定价: 16.00 元 内容简介本书是在现代经济学原理的基础上，结合房地产业特点写就的专业基础课程教材。全书共分13章，主要介绍了房地产与房地产市场、房地产的经济学研究思路、城市土地与租金、城市住宅密度、企业选址、家庭对住房的需求、家庭的住房消费研究、房地产投资需求、房地产市场的均衡、房地产市场周期、土地制度与税收等内容。 图书信息2基本信息作 者： 张红编著 出 版 社： 清华大学出版社 出版时间： 2005-8-1 字 数： 722000 页 数： 530 开 本： 32 纸 张： 胶版纸 I S B N ： 9787302109402 包 装： 平装 所属分类： 图书 >> 经济>> 房地产经济 定价：49.80 内容简介本书是在清华大学精品课的教学实践基础上，为房地产方向研究生的专业学位课和高年级本科生专业课而编写的教材。本书的框架独具匠心，自成体系，突破了原有教材的编写模式。每章内容按照讲课流程编排，分为讲义内容、阅读与讨论、阅读材料和参考书目，体现出课程的研究性、开放性和互动性的特点。 全书内容共分为3篇：第1篇是总论；第2篇是房地产市场的微观经济学分析，集中探讨各分类房地产市场的微观机制，包括不同地点的住宅的价格决定、城市密度特征的演化、利润最大化的住宅开发密度的确定、商业和工业企业选址的决定因素、与工作人员居住所在地的关系、企业在空间上的集中化与分散化趋势、零售企业的选址等问题；第3篇着重阐述了对房地产市场的宏观研究，重点探讨房地产景气循环与周期、国际资本流动与房地产市场的关系、城市规划、城市土地利用与房地产市场的关系、政府政策对房地产市场的影响等。 本书主要是作为建设管理与房地产专业的研究生、本科生的教材，也可作为房地产行业的开发者、管理者和研究者的参考用书。 图书目录第1篇 总论 绪论 房地产经济学：微观与宏观经济学分析 0.1 课程介绍 0.2 经济学基本概念回顾 0.3 经济学的基本分支 0.4 经济学的研究方法 0.5 房地产经济学的内容体系 0.6 本书的主要内容与结构安排 本章参考文献与推荐书目 第1章 房地产、房地产市场与房地产业 1.1 房地产：资产与物业 1.2 房地产市场：资产市场与物业市场 1.3 房地产业：产业分类、界定与地位 附录A 英文中有关房地产的几个相关概念释义 附录B 常见的国民经济核算及统计指标、方法 阅读与讨论1 主题：房地产业的产业地位与房地产资产价值 本章参考文献与推荐书目 第2篇 微观的房地产经济学分析 第2章 土地市场：供求与地租、地价 2.1 供给 2.2 土地供给 2.3 需求 2.4 土地需求 2.5 地租、产生、理论与应用 2.6 土地价格 附录C 土地生产潜力 附录D 与需求有关的弹性、收入效应、替代效应与商品分类 阅读与讨论2 主题：地租、地价与房价的关系 本章参考文献与推荐书目 第3章 住宅市场：选址、空置、价格/租金与发展趋势 …… 第4章 零售业物业市场：定性与定量分析/历史与现实 第5章 写字楼与仓储物业市场：市场分析、投资与创新 第3篇 宏观的房地产经济学分析 第6章 国际背景下的房地产市场：资本构成与流动 第7章 房地产景气循环与周期 第8章 城市发展与房地产市场 第9章 宏观经济与房地产市场 第10章 房地产市场发展的政府干预 图书信息3基本信息作 者：王文群著 丛 书 名：房地产经济学 出 版 社：经济管理出版社 ISBN：9787801625717 出版时间：2003-01-01 版 次：1 页 数：278 装 帧：平装 开 本：16开 内容简介全书共分十四章。导论篇主要对房地产经济的基本概念进行界定，在此基础上，通过对房地产业在国民经济和社会发展中的功能透视，阐明房地产业在国民经济中的地位和作用；市场篇揭示了房地产市场的特殊规律性和运行机制，包括房地产市场体系和功能，房地产市场的供求机制、价格机制和竞争机制等；投资篇讨论了作为房地产经济运动过程起点的房地产投资及其融资问题，阐述了房地产投资的运行、房地产资金融通和融资市场的运行；开发经济营篇讨论了房地产的生产和流通问题，它是房地产经济活动的重要组成部分，包括房地产开发的运作、房地产经济方式和物业管理服务，宏观管理探究对房地产业进行宏调控管理及其措施手段，以促进房地产经济稳定、快速、健康地发展。 图书目录总序 前言 1．导论篇 第一章 绪论 第一节 房地产业 第二节 房地产权 第三节 房地产经济学的研究对象与方法 第二章 房地产业在国民经济和社会发民展中的地位及作用 第一节 房地产业在国民经济中的地位和作用 第二节 房地产业与可持续发展 2．市场篇 第三章 房地产市场概论 第一节 房地产市场的内函和构成要素 第二节 房地产市场体系 第三节 房地产市场运行及功能 第四章 房地产供求理论 第一节 房地产市场需求 第二节 房地产市场供给 第三节 第地产供求均衡分析 第五章 房地产价格 第一节 房地产价格的函义和运行规律 第二节 房地产商品价格的基础 第三节 影响房地产价格的因素 第四节 房地产价格的构成 第五节 房地产估价简介 3．投资篇 第六章 房地产投资 第一节 房地产投资的特征 第二节 房地产投资的形成与过程 第三节 房地产投资风险 第四节 房地产投资机会选择 第五节 房地产投资决策 第六节 房地产投资决策获利分析 …… 第七章 房地产融资概述 第八章 房地产金融市场的运行 4．开发经营篇 第九章 房地产开发 第十章 房地产经营 第十一章物业管理 5．宏观管理篇 第十二章 房地产经济的宏调控 第十三章 房地产行政管理 第十四章 房地产税收 主要参考文献 图书信息4基本信息作 者：陈秋玲，祝影，王益洋著 丛 书 名：房地产经济学 出 版 社：中国社会出版社 ISBN：9787508730677 出版时间：2010-02-01 版 次：1 页 数：327 装 帧：平装 开 本：16开 内容简介《房地产经济学》是主编在多年来的教学实践基础上，以历年教学实践过程中所编写的讲义为基础。为房地产经济学、工程管理、土木工程等专业高年级本科生专业课，以及相关专业研究生的专业学位课而编写的教材。 图书目录导论房地产经济学：宏观与微观经济学分析 0.1 房地产经济学概述 0.2 房地产区位分析 0.3 房地产结构分析 0.4 房地产价值分析 0.5 案例分析 0.6 本章小结：知识点、重点、难点分析 0.7本章练习与讨论题 0.8阅读材料、主要参考书目 第一章 房地产、房地产业与房地产市场 1.1 房地产概述 1.2 房地产业概述 1.3 房地产市场概述 1.4 房地产市场的运作 1.5 案例分析：房地产业的拉动效应分析 1.6 本章小结：知识点、重点、难点分析 1.7本章练习与讨论题 1.8阅读材料、主要参考书目 第二章 城市土地市场：地租与地价 2.1 区位理论 2.2 城市土地租金梯度和土地价格 2.3 土地价格和城市土地利用 2.4 城市土地市场运行机制 2.5 案例分析 2.6 本章小结：知识点、重点、难点分析 2.7本章练习与讨论题 2.8阅读材料、主要参考书目 第三章 城市住宅市场：市场细分与过滤效应 3.1 住房的异质性和住房市场细分 3.2 住房消费的过滤效应 3.3 买房与租房之间的选择 3.4 案例分析 3.5 本章小结 3.6 本章练习与讨论题 3.7阅读材料、主要参考书目 第四章 工业房地产市场：市场分析、投资管理与发展模式 4.1 工业房地产市场分析 4.2 工业房地产投资、经营与管理 4.3 现代物流业和仓储物业的发展 4.4 工业房地产发展模式 4.5 案例分析 4.6 本章小结：知识点、重点、难点分析 4.7本章练习与讨论题 4.8阅读材料、主要参考书目 第五章 商业房地产市场：市场分析、投资管理与发展模式 5.1 商业房地产市场分析 5.2 商业房地产投资管理 5.3 典型商业房地产发展模式——购物中心 5.4 案例分析 5.5 本章小结：知识点、重点、难点分析 5.6 本章练习与讨论题 5.7阅读材料、主要参考书目 第六章 商务楼宇市场：市场分析、投资模型与发展趋势 6.1 商务楼宇及其分类、分级 6.2 商务楼宇市场分析 6.3 商务楼宇市场动态研究模型 6.4 商务楼宇发展趋势分析 6.5 案例分析：上海小户型商务楼宇市场分析 6.6 本章小结：知识点、重点、难点分析 6.7本章练习与讨论题 6.8阅读材料、主要参考书目 第七章 经济景气循环与房地产市场周期 7.1 经济景气循环 7.2 房地产经济周期 7.3 房地产周期研究方法和模型 7.4 案例分析 7.5 本章主要结论 7.6 本章练习与讨论题 7.7阅读材料、主要参考书目 第八章 城市发展与房地产市场 8.1 城市一般均衡模型 8.2 城市化与房地产市场 8.3 城市规划与房地产市场 8.4 案例分析 8.5 本章小结：知识点、重点、难点分析 8.6 本章练习与讨论题 8.7阅读材料、主要参考书目 第九章 房地产业发展环境与战略分析 9.1 房地产业发展环境分析 9.2 房地产业的产业链分析 9.3 房地产业发展战略制定 9.4 案例分析 9.5 本章小结：知识点、重点、难点分析 9.6 本章练习与讨论题 9.7阅读材料、主要参考书目 第十章 房地产制度与管理 10.1 房地产制度 10.2 房地产政策 10.3 政府行为与房地产管理 10.4 房地产市场预警管理 10.5 案例分析 10.6 本章练习与讨论题 10.7本章小结：知识点、重点、难点分析 10.8阅读材料，主要参考书目 附录：《房地产经济学》专业术语中英文对照 |
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