| 词条 | 房地产交易 |
| 释义 | 简介 房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。 房地产交易是一种极其专业性的交易。房地产交易的形式、种类很多，每一种交易都需要具备不同的条件，遵守不同的程序及办理相关手续。特别是在我国由于处于计划经济向市场经济转轨的特殊时期，许多房地产权利并不规范，有些可以自由流转，有些限制流转，有些禁止流转。因此，房地产交易需要律师在其中发挥重要作用. 1．房地产交易的分类首先按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。 其次按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。对后者现行法大多禁止或限制其交易，因此，在我国，一般而言，房地产交易仅指前者。前者还可进一步按土地使用权的出让或划拔性质的不同进行分类。 第三按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易(如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。 第四按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。 2．房地产交易的一般规则房地产交易应遵循以下一般规则： (1)房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是“房产权与地产权一同交易规则”。房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有，而不能由两个主体分别享有；如果由两个主体分别享有，他们的权利就会发生冲突，各自的权利都无法行使。在房地产交易中只有遵循这一规则，才能保障交易的安全、公平。 (2)实行房地产价格评估。我国刚刚建立市场机制，目前仍未形成合理的完全市场化的房地产价格体系，我国房地产价格构成复杂，非经专业评估难以恰当确定，故法律规定房地产交易中实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地的市场价格进行评估。 (3)实行房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。实施该制度的意义在于：进行房地产交易要依法缴纳各种税费，要求当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算税费的依据。当事人作不实申报时，国家将依法委托有关部门评估，按评估的价格作为计算税费的依据。 (4)房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。房地产的特殊性决定了实际占有或签订契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示方式，现代各国多采用登记公示的方法以标示房地产权利的变动。我国法律也确立了这一规则，并规定：房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、抵押行为无效。 同名图书基本信息作 者：郑瑞琨著 丛 书 名：房地产法律实务丛书 出 版 社：北京大学出版社 ISBN：9787301128060 出版时间：2007-09-01 版 次：1 页 数：357 装 帧：平装 开 本：16开 内容简介《房地产法理论与实务丛书》对近年来房地产法的立法和理论进行了系统的梳理和总结，反映了对房地产法的最新研究成果。本丛书基本囊括了房地产法的所有重要方面和重要制度，具有以下特点：(1)数位躬耕于房地产法理论与实务界多年的资深专家合集体之力倾力打造，很有权威性；(2)着眼于理论研究的最前沿，立足于最新的立法文件，很有日寸效性；(3)理论与实务并重，既有高深理论的系统阐发，又有实务操作的深入讲解，实用性很强。 《房地产交易》全面概括又深入浅出地介绍了房地产交易法律制度的所有重要方面，内容涉及房地产转让制度、房地产预售和按揭制度、房地产租赁制度、房地产价格管理和税费制度、房地产登记备案制度和房地产中介服务制度。在对具体制度进行介绍时既注重理论的探讨，又有操作程序的详细说明，还有典型案例的法理剖析，可以满足不同层次不同目的的读者的多种需求。 图书目录第一章 房地产转让制度 基本原理 一、房地产转让的概念和特征 二、房地产转让的基本原则 三、房地产转让的分类 四、房地产转让的有效条件 五、已购公房和经济适用房转让的特殊条件 六、房地产转让合同的主要内容 七、房地产转让双方当事人的权利和义务 八、与房地产买卖有关的几个问题 操作流程 一、普通房地产转让的操作流程 二、商品房买卖的操作流程 三、经济适用房转让的操作流程 四、附件 争议焦点与案例分析 一、争议焦点 二、案例分析 第二章 商品房预售与按揭制度 基本原理 一、商品房预售的概念 二、商品房预售的条件 三、商品房预售合同分析 四、商品房预售中的登记制度 五、预售款监管制度 六、预售商品房转让 七、商品房预售合同中的情势变更 八、商品房按揭的基本原理 九、按揭法律关系的分析 制度借鉴 一、美国的个人住房抵押贷款风险和保险制度 二、我国台湾地区商品房预售保险制度 三、韩国的住宅保证株式会社保险制度 操作流程 一、商品房预售操作流程 二、预售商品房转让手续 三、按揭操作流程 争议焦点与案例分析 一、争议焦点 二、案例分析 第三章 房屋租赁制度 第四章 房地产价格管理和税费制度 第五章 房地产登记(备案)制度 第六章 房地产中介服务制度 主要参考书目 |
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