| 词条 | 房产计税余值 |
| 释义 | 概念"房产计税余值"是房产税计税要素，指自有房产按房产原价减去一个固定的扣除比例，作为计税依据，税率是1.2%。扣除比例在大多数省市都是30%，就是按照房屋价格×70%得到房产计税余值，再x1.2%按年征收房产税。 相对应的是另一计税要素是"租金收入"，指出租房产的按租金收入的12%计算税额。（以上税率为2011年最新调整） 房产税的计缴方式 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。 按照税法规定 1、对纳税人经营自用的应税房产实行从价计征，将房产原值一次性减除10%～30%后的余值按照1.2%的年税率计算缴纳房产税。 2、对将房产出租的实行从租计征，即以房产租金收入为房产税的计税依据按照12%税率计算缴纳房产税。 3、对于个人出租住房，按4%税率征收。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，按4%的税率征收房产税。 A公司原有的房产和新建及外购的房产均为自用，显然应按照房产余值从价计征；对于融资租入的房产，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。 房产计税余值的界定房产的计税余值，是指房产原值一次性减除10%～30%后的余值，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。根据《江苏省房产税暂行条例施行细则》规定，A公司减除的比例为30%。因此，A公司计算缴纳房产税的关键是准确确定公司原有和新增房产的原值。 《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）在“关于房产原值如何确定的问题”中明确规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。 对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。由此可见，对于房产原价的确定，财税〔2008〕152号文件虽然强调纳税人要“根据国家有关会计制度规定进行核算”，但并没有统一规定是哪一种会计制度。换言之，在确定房产计税余值时，纳税人根据企业会计准则或者企业会计制度规定核算的房屋原价，都得到税法的承认。 不同会计制度下房产计税余值的确定按照企业会计制度的规定，土地使用权是计入房产原值的。例如《企业会计制度》第四十七条明文规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。在2010年之前执行企业会计制度，在计算房产税时房产的原价是包含土地使用权价值的。 根据《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南第六条规定，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。难以合理分配的，应当全部作为固定资产。显然，按照企业会计准则的规定，原则上是将建筑物和土地使用权分别单独核算的，房产原值通常不包括土地使用权的价值。建造的仓库和购进的写字楼，应将土地使用权单独作为无形资产核算，不需要计入房产原值计算缴纳房产税。 房产计税计算公式房产税计算公式房产税计税方法 房产税计税依据 房产税税率 税额计算公式 从价计征 房产余值 1.2% 全年应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2% 从租计征 房产租金 12% 全年应纳税额=租金收入*12%(或4%) 房产税如何计算从价计征房产税 1.从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。 2.房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。 从租计征房产税 1.从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。 2.房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。 3.对个人按照市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%的税率征收房产税。 其他目前全国范围内征收房产税的条例还没有实施，目前只针对部分城市采取差别式征收，具体到某一个城市都是不一样的，以上海为例，外地人员一般购房都需要缴纳房产税，只有部分拥有居住证的购房人不需要缴纳，其余大都要缴纳一定的房产税！！ |
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