反抵押贷款(RAMS，Reverse Annuity Mortgages)，又称逆向年金抵押贷款，是指借款人将个人拥有的不动产抵押给银行、房地产抵押贷款公司等储蓄类金融机构，以获得一系列的月付款，至贷款期末以大额现金偿还的贷款。

概述(词条名 概念)

综述(美国的反抵押贷款 反抵押贷款“中国结” 反抵押贷款（RAMS)理想环境条件)

概述

词条名

反抵押贷款(RAMS，Reverse Annuity Mortgages)

概念

这种贷款是为拥有不动产，同时基本没有或少有债务的老人设计的，一般期限固定，为借款人在一定时间内(通常为10年)提供金额固定的付款。如果10年内该项房产被出售或房产所有人去世，则用房产的销售收入来偿还贷款；如果10年后房产的所有人依然健在，贷款则需予以偿还。

为了消除寿命风险，银行在每月支付额中取出一部分交于人寿保险公司，购买递延人寿保险金，在贷款期限到期时由人寿保险公司支付借款人贷款，直到贷款人死亡，房产才被变卖支付贷款。反抵押贷款不具有追索性，当出售住房所得的资金不足以弥补贷款本金和利息总额时，银行不能向借款人或其后代追索余额。

综述

美国的反抵押贷款

在美国，有相当多的辛苦一生挣钱买下住房的居民，虽已付清购房的抵押分期付款，房子的价值也比原先买价增加，但高昂的医疗费用和财产税等使他们有限的固定工资收入入不敷出，他们往往成为“房子富翁，现金穷人”，有的不得不濒临卖掉房子的命运。然而，金融界为这些居民提供了一种新的生计——反抵押贷款。

反抵押贷款是给房主每月一笔固定的贷款，房主继续获得居住权并负责维护。这种月固定贷款一直延续到房主去世。当房主去世后，由财产出售所得还清贷款本息。反抵押贷款与常规的产权房产贷款不同之处是，后者是给房主一大笔钱，然后按月分期偿还。而反抵押贷款是平均每月给房主一笔钱，而还本付息则是借款人去世后留给财产律师去处理的事，加上由于是贷款，又可免税。另外，在任何情况下，全部房产在名义上都属于房主所有，因而只有当房子出卖时，才会产生不动产转移税。这些，给购房人带来了心理负担减轻的感受和好处。反抵押贷款是的80年代中期新泽西州劳瑞山的一家银行创立的，如今，反抵押贷款在美国日趋兴旺。进入 90年代，这家银行已有4000多个反抵押贷款客户。平均每户得到每月800美元的贷款。1989又有两家银行安排了800个新反抵押贷款客户。为了鼓励更多的银行和信用机构为居民提供反抵扦贷款，美国联邦住房和城市发展部同意在全国范围内为银行提供的2500户小额反抵押贷款客户保险。

通常，银行每月付给房主的贷款额取决的因素有：借款人年龄(通常62岁或以上)；生命期望值；房产现在价值；预计房主去世时房产的价值；房主希望放弃的房子产权份额。反抵押贷款的收入比一般抵押贷款收入稍高一点，银行的总目标是以11．5％的利息收回贷款。实际上，反抵押贷款有一种赌博的性质，就是说，在房主倘若比预期的寿命活得长，或房产并不像预计的那样升值的情况下，实际回收的贷款利息就低于ll.5％，甚至连本金都收不回来；相反；银行则将得到额外收入。银行在房子卖掉以后除了得到本金和利息，还将得到房产升值属银行产权的应得部分。

但是，对待这种反抵押贷款也得慎重行事，假若中途毁约、提前出售房产的话，将受到比其他贷款都要重的惩罚，房主不但要付清已借贷款的全部利息，而且还被罚款，在房产的产权全是银行的情况下，贷款期内房产升值的全部金额将都归银行所有。另外，房主最好以保留一部分房产权为宜，这样还可在应付突然的医疗费用支出等时另外借钱。

反抵押贷款“中国结”

中国已进入了老龄化社会——最新人口普查数据显示， 60岁以上的老年人已达1.4亿，占总人口的10.96%。如何确保老年人的生活质量？

同样老龄化问题严重的美国、欧洲、印度已对此给出了同一答案——反抵押贷款（RAMS）。有估计认为，美国实施反抵押贷款业务20多年来，1200万人从中受益，300万老年人因此脱离贫困。反抵押贷款已成为美国许多老年住房所有者可选择的最佳金融产品。

以反抵押贷款为主的金融创新养老工具将使中国“未富先老”引发的诸多问题得有效解决。当前，中国发展反抵押贷款的条件已基本成熟。

可能性与必要性兼备

目前中国已具有适合反抵押贷款发展的沃土。

中国大多数老人积蓄不多，靠有限的退休金生活。人们对仅靠养老金维持退休后生活普遍缺乏信心。与此同时，由于1980、1990年代实行公房出售，不少老年人以较低价格买下了价值较高的房产，随着房价上涨，多数房产都有了较大增值。但老人不能将自住房先行出售或出租。据调查，年龄60岁以上、年收入少于5万元、住房居住期10年以上、房产价值30～160万元之间的老年房主，在上海达100万之多。这些都是开展反抵押贷款的潜在客户。

中国银行、保险业快速发展，产生了一大批符合反抵押贷款发贷条件且经营业绩显著的金融机构。中国二手房交易日益活跃，更趋规范化。

推出适合中国国情的反抵押贷款品种早已受到国家重视。据最新《物权法》六审稿规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，不需缴纳续期费用。这有效支持了中国发展反抵押贷款的产权基础，使中国发展反抵押贷款再无使用权和所有权分离的矛盾。同时，相关学者和建设部、保监会的专家已经在研究设计中国的反抵押贷款品种，中国设立的银行间房地产抵押贷款支持证券市场也已基本实现交易系统平稳运行，为中国形成反抵押贷款证券市场奠定了基础。

在22年的发展中，中国金融市场已从无到有，建立了一整套监督体系，出台了包括《银行法》在内的一系列法规，设立了银监会、保监会等管理机构，建立了完整的会计监督体系，可以有效发挥市场监督作用。

住房抵押贷款推行了近10年，人们逐渐接受了越来越多的房贷品种。传统的养老观念“养儿养老”越来越不尽人意，社会观念在逐渐改变。住房反抵押贷款的推出可以有效解决老人养老金的不足，减轻子女负担，相信不久的将来会为更多人所接受。

当前推行住房反抵押贷款，对经济和金融发展都具有深刻涵义：

刺激年轻人投资买房的热情，扩大内需。反抵押贷款的推出减轻了年轻人预期的养老压力，使得年轻人有更多的资金去购买房产。这种养老方式也减弱了年轻人自己储蓄的需求，促进提前消费，促进抵押贷款买房的发展。

促进中国房地产市场的成熟。反抵押贷款解放了长期禁锢于老年人手中的房产资源，可以活跃中国二手房市场。同时其推出过程需要一系列房地产法规的完善，这些法规的完善也促进中国房地产市场更加成熟。

丰富金融工具品种。住房反抵押贷款是一种金融创新，其推出过程可能需要资产证券化，更可以创造出丰富的金融产品。

促进中国金融业同国际接轨。开展反抵押贷款，国内金融机构需要向西方国家学习和交流，通过国际合作，设计适合中国国情的反抵押贷款品种，促进中国金融业更趋规范，同国际接轨。

“中国式”困惑

由于中国当前正处于经济环境转型特殊时期，一些极具中国特色的问题，将在一定程度上影响反抵押贷款的推出和发展。

部分住房不满足相关产权条件

中国城市大约60%老年居民居住的是不完全产权住房。不完全产权住房是指在中国经济转型时期，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该公房的职工，职工对其享有部分产权的居住用房。从法律性质上讲，不完全产权住房实际上反映的是代表国家行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间的特殊共有关系。这种特殊的产权形式并不完全符合住房反抵押贷款的产权条件。

但深入分析可以看出，购房者所购住房的价值构成上包含售房单位的出资部分，由此形成了售房单位和购房人对住房的不同产权比例。但售房单位在该房屋进入市场交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋，只有在购房者将该房屋进行交易时才有权依产权比例进行收益分割，购房者享有永久使用权和继承权。

由此看来，我们完全可以将不完全产权住房看作是——住房者拥有相当比例的产权而售房单位只拥有较少比例收益权的住房。只有这样，不完全产权住房才能满足住房反抵押贷款的产权条件。

与传统观念相悖

中国的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。将自己的房产抵押出去而无法留给子女，有违传统观念。而且当前经济不发达、贫富差距加大，老百姓辛苦一辈子才能购买一套房子，却又将房子抵押，以贷款养老，让很多人想不通。

另外，反抵押贷款在一定程度上跟中国孝道有抵触。父母健在就把房子抵押给银行，会造成巨大的社会舆论压力，这是许多尊崇传统孝道的年轻人无法接受的。这些都有可能成为反抵押贷款发展的思想阻力。

银行缺乏主动处置房产经验

住宅反抵押贷款要求银行主动经营房产。银行通过反抵押贷款，拿到了大量房产，但如何处置却成了问题。中国的银行长期以来只是向房地产开发企业和消费者发放贷款，并未参与房地产的实质买卖，大多数银行缺乏处置房产的经验。即使有相关经验，也大都是被动地处理抵债房等不良资产，而不是主动买卖房产。

在中国资产证券化市场并未形成的情况下，如果搞住房反抵押贷款，只能靠现存房产市场来消化银行手中的大量住宅，将加大银行的风险。

法律与政策不完善

目前中国相关法规还不完善，政府扶持政策尚未出台。反抵押贷款是一项风险较高的贷款品种，在政策不清晰条件下，很少有机构敢于冒政策风险推出反抵押贷款业务。况且，中国长久以来缺乏透明、公正的法治环境，政府工作效率低，市场上暗箱操作，走门路、收受贿赂的事情层出不穷。这种情况下，反抵押贷款交易各方的利益都可能受到损害。

缺乏规范化市场中介机构

中国房地产中介一向问题严重，存在很多违法违规现象。单就房地产评估而言，市场起步较晚，发展极不规范，存在恶性竞争，且评估机构整体素质偏低。如果评估结果具有争议性，对于弱势群体来说，将更难得到及时、公正、合理的处理。

“银保企合作”实现共赢

就中国目前情况而言，住房反抵押贷款的推出应该走“银保企合作”路线。具体操作办法是：借款者首先将住宅抵押给银行，银行跟借款人商定反抵押贷款的期限（可定为10年）并每月向借款人发放月付款，同时银行每月向保险公司支付一定的保金投保。如果达到期限，借款人还健在，其后的月付款由保险公司支付；如借款人去世，或房产出售，银行可将房产以合理的价格销售给房地产经纪公司，再由房地产经纪公司销售。银行、保险公司、房地产经纪公司的选择及其业务规则在合同签订时就固定下来。

银行作为放贷者，可以有效利用其较高的信誉度、雄厚的资金实力和贷款金融业务的熟练性；保险公司作为风险控制者，可以发挥其风险控制的优势；房地产经纪公司作为标的资产的处理者，则发挥了其房地产交易专长。这种模式有效规避了反抵押贷款的人寿、销售风险，同时发挥了“银保企”三者各自的优势，节约了社会资源，使三者共同分享反抵押贷款的收益，是一种适合中国现状的操作模式。

另外，可以选择几个经济发达、居民收入水平高、观念创新的沿海大城市（如北京、上海、广州、深圳等），作为试点推行“反抵押贷款”，积累经验，成熟后再向全国各地推广。

反抵押贷款（RAMS)理想环境条件

发展反抵押贷款（RAMS）所需要具备的环境条件包括四个方面：合格的市场主体；发达的反抵押贷款证券发行和流通市场；有效的市场监督管理者；适宜的市场软环境。

合格的市场主体

大规模拥有完整住宅产权的老年业主是反抵押贷款产生的需求基础。反抵押贷款的产生要求存在大量的拥有颇具价值自住房产的老年人，即所谓的“货币穷人资产富人”。这要求可能的借款者具备以下基本要点：第一，达到合适年龄。美国一般认为住房反抵押贷款的合适年龄在70岁以上；第二，强烈的货币需求。例如，美国一份对低龄老年人的调查（Siegel，2004）显示，房产已经成为“家庭”的载体，认为家庭越重要的老年人，越不愿放弃对住房的产权。反抵押贷款是老人在退休金和其他货币来源远不能满足生活需求时才会使用的后招。第三，借款人要拥有完整的房屋产权，单纯拥有有限年限使用权或仅拥有部分产权对反抵押贷款来说是没有价值的。第四，房产必须达到一定价值。Merrill、Finkel 和Kutty(1992)研究表明：房产价值低于10万美元的老年房主从反抵押产品中得到的好处有限，而高于20万美元的则因有其他资产而不需要释放房产产权来增加收入。

实力雄厚的贷款发放者是反抵押贷款发展的重要物质条件。发放反抵押贷款的金融机构必须具备充足资金和良好信誉。这是因为：首先，信誉显著实力雄厚的公司机构才能设计出较为合理的程序、制度和兼顾各方利益的贷款品种。其次，从事住房反抵押贷款的机构虽可以获得比较丰厚的收益，但要承受贷款期限长、房产价值变化、老人预期寿命和利率不稳定、房屋损耗等一系列不可知风险，只有达到一定规模的机构才能保证持续稳定地从事反抵押贷款业务。再次，反抵押贷款投资者只愿从有实力有信誉的机构手中购买产品。实力缺乏的机构即使开展反抵押贷款业务也会因找不到合适买家而淡出市场。

针对不同需求设计合理的抵押贷款品种是市场正常运行的物质基础。其特点是：种类繁多、证券化、标准化。反抵押贷款证券化可以降低市场风险。符合条件的老人将自己所拥有的房屋所有权出让给抵押贷款证券化机构。证券化机构向下游资金提供者发行债券融资，发行房产信托凭证，在证券交易所上市交易，完成反抵押贷款证券化。而对交易各方来说，标准化的抵押贷款品种是降低交易成本、减少交易纠纷的有效保证。标准化的反抵押贷款要对贷款数额、发起费用、利率水平、变动形式、适合人群、付款方式及保险状况等做出明确规定。

大量的反抵押贷款投资者，主要是指从放贷机构中申请反抵押贷款，预期获得未来处置房产收益的投资者。反抵押贷款投资者可以有效缓解放贷机构的资金压力。放贷机构在开展反抵押贷款业务后，收到众多房产，但因此每年要支付大量现金，这样就使这些资金发生凝固，直到数年之后才可能收回，这导致了当前很可能遇到支付危机。投资者购买反抵押贷款或证券，有效分担了放贷机构的资金风险，同时也分享了反抵押贷款的高额收益。

遵循市场规律的房产经营者和活跃的现存房流通市场是最终房产消化者。反抵押贷款的标的最终要流向现房流通市场。成熟和活跃的现存房流通市场是反抵押贷款有效流转的终端保证。例如美国二手房市场非常活跃，二手房与新房成交量之比为6:1，吞入了大量反抵押贷款标的资产，推动了美国反抵押贷款迅速繁荣。

经纪人是活跃市场、增加反抵押贷款流动性的有效因素。业务熟练的经纪人可以有效简化交易程序，节约交易时间，减少交易双方诉讼纠纷。

发达的证券发行和流通市场

要保证反抵押贷款有效实施，就要建立反抵押贷款证券发行和流通市场。通过成熟的市场运作模式，反抵押贷款证券发行和流通市场可以作为交易者产权和资金的沉淀池，有效分散非系统性风险，活跃债券市场。一方面，发达的反抵押贷款证券市场较容易保证银行等放贷机构的资金来源，缓解银行资金压力，增加金融机构对反抵押贷款的信心；另一方面，活跃的反抵押证券市场可以增加贷款的流动性，保证投资者的投资能够随时变现，增加投资者的信心，从而吸引更多资金流入市场。

有效的市场监管

完善的市场监管体系是对借款人和投资人合法权益的有力保证。政府分管房地产和金融的职能部门应该建立投资审核制度、信息披露制度，公开审核程序和结果，增强业务透明度，以防止发生内幕交易等市场欺诈行为，便于社会公众监督。会计审计机构和房产评估机构要公正、公平、公开、高效执业，保证交易双方合法权益，减少交易双方信息屏蔽。

适宜的市场软环境

国家政策的支持是反抵押贷款发展的软力量。反抵押贷款期限较长，政策风险极高，因此国家政策长期稳定的支持是其不可或缺的保障。此外，社会道德对反抵押贷款的承受能力也相当重要，只有观念创新开放才能减少反抵押贷款的阻力。

来源：《当代金融家》