张羽冲简介

张羽冲与房产投资(“三个五年”是怎样炼成的 好东西一定不会便宜 关键时刻应学会放手)

张羽冲简介

张羽冲，男，1963年生。原为北京交响乐团首席圆号手，后曾做录音带，卖过电器、服装，后利用业务时间开班教钢琴。

1994年，张羽冲与人合作在北京西郊租地建造100多间平房用于出租，但第二年土地被政府收回，做开发商的尝试失败。

1998年，中国开始实施银行住房按揭贷款，张羽冲开始尝试购房。

2004年，张羽冲开始在北京炒房，最成功的是一举买下100套北京北三环富力城住宅，升值20%后逐步抛出。

2009年，张羽冲转身海南，在雅居乐清水湾、温泉1号等项目投资，后海南因国际旅游岛利好，物业大涨。

（原载房库）

张羽冲与房产投资

他1994年与朋友合作，在北京西郊租了一块地，瞄准当时北京缺少出租房屋的情况，盖了100多间平房，没有上下水，没有供暖，却照样租得很好；

他2003年进入房地产投资领域，在2007年房地产市场最火的时候全身而退，2008年和2009年时又转战海南投资旅游地产；

他被开发商视为专业的“全能顾问”，小到地板颜色，墙体材料，大到楼盘外立面，园林配比，开发商都会咨询他的意见，并作为重要的参考指标；

他原本从事钢琴音乐教育，他形象地比喻房地产投资如同指挥家指挥交响乐般，要有的放矢，关键一刻能收回来才是成功者；

此次张羽冲现身成都，两天的成都行后，他选中了富力天汇城。他坦言自己第一次在成都买房，因此要选择核心地段中的优质物业。

坐在记者面前的张羽冲和照片中的差不多，衣着得体，笑容温和，有着典型北方人的壮实。他本职工作是北京交响乐团的首席圆号手，曾经还是教授学生钢琴的音乐人，在采访时他会时常冒出和音乐有关的词句，会经常拿弹钢琴和房地产开发做比较，但句句都很务实。他令人惊讶地将那些复杂的建筑材料和家装品牌记得清清楚楚，滔滔不绝而又详实地论证着自己的观点。没有太多的开场白，他的第一句话就是“三个五年计划”。

“三个五年”是怎样炼成的

将时钟指针拨回到2003年，北京市当时售价7000—8000元/平米的房子比比皆是，4环的发展也刚起步不久，凭借交通的便利、优美的环境以及与对比市区价位适中等因素，以东4环和北3环为代表的区域吸引了众多北京市区以及周边投资者在此购房置业。

有些人是为理想“北漂”而来，爱上了北京时尚现代的国际化气息，在此定居。有些人则是地道的老北京，相比起老城区，这里提供了更高的居住质量，便捷的交通环境和可预见的发展前景。音乐人特有的敏感神经触动了张羽冲，他认定这是一个绝好的时机。

2003年中，张羽冲召集了一批志趣相投的人士，购入了北京北三环的富力城项目近百套住宅，随后不久在该楼盘升值约20%后逐步抛出。这一次成功使张羽冲在房产界声名鹊起，也成为他自己后来颇为乐道的成功案例之一。“当时在北京，人们的居住需求急剧上升，大家买房的目的也很简单：自住、改善和投资出租。有需求就一定有发展，这是我坚信的。”张羽冲说，时至今日以北京为例，每年还有几十万的留京指标，这意味着还有百万平方米的刚性居住需求。

2003年的成功为以后铺下了坚实的基础，张羽冲更加确信自己的选择。“早几年买房子的，现在应该都赚到了。”在采访时，成都商报记者略带调侃地说道。张羽冲依旧保持着沉稳，淡淡地笑笑说：“就如同指挥家在指挥一支乐队，无论中途指挥得多么精彩，过程多么优美，最关键的还是要看收回来的那一刹那是否精彩。”张羽冲认为，投资房地产亦有相同的道理：有的放矢，关键是看收回来的那一笔是否优美。

2007年，楼市冲动的一年，人们近乎于疯狂的一年。“股神在擦鞋时，擦鞋的小男孩滔滔不绝地向股神谈论着股票，股神心里一震，马上回去卖掉了所有股票，不久后股市大跌。”和这段著名的故事有共同之处，在人们都争先恐后买房时，张羽冲却选择了全身而退。“我当时保留了部分优质商业，其他的物业全部出手。之所以做这个决定，一方面是考虑政策导向，最主要还是看中了商业投资有持续的租金收益。”

张羽冲的三个五年计划自此迈入了第二阶段。他的第一个五年是购买住宅，第二个五年的重点是商业地产，第三个五年则是目前风头正猛的旅游地产。

好东西一定不会便宜

起初，张羽冲是“菜鸟”，没有太多经验，不懂策略。凭借自己特有的敏感和善于学习精神，加上全身而退的成功抉择，他开始逐渐在房地产投资这个领域里“自得其乐”起来。2007年后，他很快发现，住宅投资的回报不稳定，且受政策影响较大，但商铺投资则不会出现这样的情况。“商铺投资回报稳定，从回报率上来看，住宅出租的回报率通常比商铺出租回报率低2－4%，商铺的投资回报高且稳定。”张羽冲说。

第二个五年里，张羽冲将目光放在了商铺中，但不仅是单纯地购买，在决定是否购买前，张羽冲总会做足功课。“每次选择一个项目，我都会实地去看，去感受，去了解。”在买铺前，张羽冲会到实地去走访很多遍，把周围的经营业态，人流量，居住状况详详细细地了解透。除了外部因素外，对项目的自身情况，他也要弄明白。“把铺子租给谁，适合什么品牌，会有什么人消费，商家能不能盈利，适合什么样的租金水平，今后能不能升值等等问题。”

“具体细化到标准，你会选择什么标准的商业物业？”成都商报记者问道。“在最黄金的地段购买最好的房子。”张羽冲将李嘉诚的名言做了进一步升华，在他看来，好铺面除了要有好的地段外，产品本身的素质也很重要。“相信好东西一定不会便宜。”张羽冲一针见血。

对于中小投资者而言，张羽冲建议选择社区商业。“社区商业有住户支撑，投资回报比较稳定。”张羽冲还认为，中小投资者投资商铺要量力而行，不要妄想“一口吃个胖子”。“一般而言60平米左右的商铺就非常合适了，对投资者的资金压力也不会太大。”

关键时刻应学会放手

张羽冲的第三个五年是旅游地产，因为成功地投资了雅居乐海南清水湾项目，今年张羽冲还被雅居乐地产请到产品推荐会上，现场现身说法。与看区域发展选住宅、看地段买商铺的投资经验不同，张羽冲在选择旅游地产时，把关注的目光放在了任何人都想不到的沙滩、海水上。

早在2002年的时候，张羽冲去海南度假，看到了蓝色的海，感受着富氧空气的滋润；在亚龙湾坐在草坪上吃饭的时候，他下定决心，一定要在海南买套属于自己的房子。2008年和2009年，张羽冲几次前往海南清水湾，和其他人看房子挑户型不同，他每天挽起裤管，光着脚踩沙子，吹海风，看海水。

“如果你去海南度假，一定会选择沙滩最柔软，海水最蓝最清澈的地方。这就是人的心理，产品、户型、配套、园林都可以克隆复制，但是天然条件的具备是可遇不可求的。”张羽冲认为，天然条件和稀缺环境是投资旅游地产的关键因素。

低点进，高点出是大部分投资者梦寐以求的理想状态，虽被奉为投资大师，张羽冲却认为人要懂得知足常乐，关键时刻应学会放手。“我每次都赚一部分空间就可以了，既要赚到钱，还要得到一个好口碑。人要懂得知足，才会常乐。”

谈到未来的五年计划，张羽冲说，不一定非把房子作为主要的投资产品，有很多的渠道，包括股票在内，但有一点，遇到好房子一定要买。他坦言，当人生已经有了足够的积累，也应该适当地停一停享受生活。“接下来我会把投资放在自己的身体和健康上来，每天泡泡温泉，在海边跑跑步，健康才是最重要的。” （原载：成都商报记者 宋皇　2011年4月19日 成都商报电子版）