公司是由过去的房管所转制而来，1993年政企分开后，按企业化、市场化运作，在转换经营过程中，作了大量的探索和实践。

多年来，公司以建立现代企业制度为目标，以“辛苦我一人，方便千万家”为服务宗旨，本着“开拓进取，艰苦奋斗，高效运转，争创一流”的企业精神，制定了“管理求规范、服务讲诚信、质量创一流、满意在中山”的质量方针，企业向不断创新、不断发展、积累了经验、锻炼队伍迈进，努力使公司管理和服务水平上一个新的台级。

一、产业情况

多年来，公司凝聚了广大员工的辛勤付出。1999年、2000年公司所属管弄小区、赵家花园小区被评为上海市优秀物业管理小区，管弄二街坊被评为上海市示范小区，还有十多个住宅小区创建为市、区优秀小区。

公司是转制型的物业管理企业，由事业型变型以后，原有的各种优势已消失殆尽，与社会上众多的国有企业一样，在激烈的市场竞争中，时刻面临市场挑战。但物业管理始终是中山物业有限公司的支柱产业，在公司的发展史上留下坚定的足迹。

二、市场拓展

由于公司员工较多，旧里产业不少，底子较薄，寻求企业生存空间是公司的首要问题。因此，不断开拓进取，搞活经济，争取市场份额，寻求物业公司生存，发展新的空间。

公司以建立现代企业制度为目标，以便民利民造福社区为己任，以“辛苦我一人，方便千万家”为宗旨。公司有一支素质高、业务强的经营管理人员和各类工程技术人员。几年来，在推进物业管理社会化、专业化、市场化、标准化的过程中，确定了“开拓市场物业，以房兴业”的基本思路，与开发商多次洽谈，并参加投标，2001～2005年，承接一批商品房楼盘：

通过实践，积累了经验，锻炼了队伍，得到业主的认可和好评。本着“业主的满意就是他们的追求”的服务准则，和“管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言”的管理要求。以ISO9001：2000质量管理体系标准和公司制定的质量方针 “管理求规范，服务讲诚信，质量创一流，满意在中山”为目标，使公司的管理和服务水平上一个新的台阶。努力为业主提供优质的服务，舒适的环境。

三、修缮管理

房屋修缮是物业管理中的一项基础性工作，房屋修缮管理在整个物业管理工作中具有重要的地位和作用。

房屋小修、中修、大修

房屋从建造完工后，就要对房屋进行物业管理，在房屋的管理中，房屋的维修是物业管理的重要组成部分，为了使房屋更好地保值、升值、为人使用，就要对房屋进行大、中、小修。公司在每年年初排定计划，有专人在施工过程中对施工质量、服务态度、施工进度进行监督管理。

综合整治和平改坡

公司所管辖的直管公房和售后房大多是六、七十年代建造的老公房，主要表现为：小区不能形成大包围全封套；绿化面积小、品种格式单一，人为破坏严重；街坊路灯不合理，楼道电灯泡损坏严重；车库少，敞开式老小区，机动车、人力车、各类人员穿流其中，给治安、道路、绿化等带来很大困难，管理难度较高。

对小区的整治、创建投入一定的精力和经费通过突击就能很快见效。但如何使小区管理出实效保持常效，就必须建立健全各项管理制度，完善管理体制，建立新的运行机制。

为使旧区旧貌换新颜，公司投入了大量人力财力、物力，从整治小区环境入手，新僻绿化，整修房屋，平改坡，整修路面，使旧区的面貌发生了质的变化，得到了市、区领导和广大居民的一致好评。公司管弄小区、赵家花园小区被评为上海市优秀物业管理小区，还有十多个住宅小区创建为区优秀小区。

防台防汛和查抢险

为贯彻落实“安全第一、常备不懈、以防为主、全力抢险”的防台防汛方针，努力提高抗灾防御能力、把台汛期灾害损失减少到最低限度，公司每年都根据有关部门的要求，并结合本公司的实际情况，制定工作防台防汛计划。

1、突出以防为主，抓早、抓紧、抓落实、随时作好应付异常情况的思想准备，把汛期各项工作做好，成立由经理任组长的防台防汛领导小组，同时建立应急抢险队伍，一旦发现险情、保证抢险队伍联得上、拉得出、用得上。

2、强化专职查险制度、组织一支工种配备齐全有应急能力的抢险队伍，人数不少于40人。

3、对房屋的主要构件和部位进行重点检查，必要时列为观察点，对查出的危险点及时处理，排除险情。紧急的当天解决，一般的三天内解决，对一时难以排除的，作出限制或停止使用的决定。

4、台汛期间加强对房屋附属的烟囱、旗杆、避雷针、广告牌等设施的检查。对修房工地脚手架进行质量合格验收并经常督促。合理安排屋面修理工程进度，做好临时遮盖的有关准备工作，避免居民家中遭雨淋损失。

5、对自行落实施工队伍进行门面装修施工的商店工地，加强对施工队进行安全规范施工的宣传教育，进行质量监督，以免埋下事故隐患，确保安全。

6、在台汛期间储备足够的防汛器材及抢险工具、车辆、抢险材料，做好应急准备，并加强值班及汇报制度。

四、规范服务

“没有规矩，不成方圆”，这已贯穿于公司物业管理的各个流程、各个环节之中。公司实施规范化管理、规范化服务，促使规范管理深入人心，并贯穿于物业管理的全过程，从而将物业管理纳入到法制化轨道。

规范服务

多年来，在集团领导和有关部门的指导下，公司坚持发扬“辛苦我一人，方便千万家”的徐虎精神，以经济建设为中心，以“便民、利民、为民”为宗旨，以搞好管理服务为出发点，以培养“四有”职工队伍为目标，以“为人民服务，树行业新风”为主题，以先进人物为榜样，以深化职业道德建设、创建文明行业为重点，坚持由点到线、由线到面，推动创建文明行业活动深入开展，开创精神文明建设的新局面。1995年起公司向社会推出“徐虎报修热线”、“服务承诺制”、“365天天天有人服务”、“水电急修24小时全天候服务”、“修理项目接到报修后30分钟到现场处理”、发放“服务投诉卡”等五项便民服务措施，所管辖范围的业户都能享受到快捷、便利和完善的服务，这些服务措施的推进，受到社会的广泛欢迎和好评。

公司设立了物业管理业务受理中心，实行“一门式”服务，对外向居民开放，对受理时间、受理项目、办理时限、收费标准、各项目办理流程及住户须知都做了详尽的规定，同时，做到统一服饰、统一制度、统一接待时间、统一服务规范、统一收费标准。

行风建设

物业管理行业是直接为人民服务的窗口单位，涉及千家万户的利益，具有很强的社会性和群众性。1996年建设部向社会公布了全国建设系统50个文明服务窗口，公司也成为上海唯一入选的一家物业公司，从领导到员工普遍感到压力大了，但公司领导认识到，“创示范窗口、树行业新风”是企业发展的需要，是提高企业品牌和知名度的需要，只有抓好窗口建设，才能促进公司的经营、管理、服务工作，树立良好的企业形象。也只有加强物业管理行风建设，才能提高物业管理水平。把做好文明服务示范窗口工作和物业管理行风建设工作列入公司的主要议事日程，每年根据实际情况，制定具体实施方案，确定目标，采取有利措施，做到精心组织、精心指导、精心实施，并动员各方面力量，责任共担，形成目标一致，协同配合，上下结合的工作格局和工作机制，从制度上、组织上加以保证，确实做到目标明确、措施落实、工作到位。

物业管理达标创优

1995年起公司遵集团公司的要求向社会推出“徐虎报修热线”、服务承诺制、365天天天有人服务、水电急修24小时全天候服务等五项便民服务措施，开展“窗口”达标创优活动，针对一批建造年代久、房屋陈旧、设施落后、环境脏、乱、差的现状，以小区改造整治为切入口，加大资金投入和管理力度开展居住小区的达标创优，以不断提高物业管理水平。

在小区创建之初，物业公司和街道、里委通过创建工作列会的形式，就在小区创建和管理过程中如何发挥物业公司和里委会各自所长进行探讨，并达成共识，认为物业公司加大资金投入改善了小区硬件，为街道里委创建文明小区创造了良好的物质条件，而文明小区的建设又将会有力地促进小区物业的常效管理。目前，参与小区管理各方，各司其职，通力协作，社区管理的合力已经形成。

五、多元经营

公司在做强做大做优物业的同时，注重产业结构调整，在市场的广度、经营的深度、领域的高度上致力开拓。

在动拆迁、房产经营等方面，实现优势互补，强强联合，不断寻觅新的经济增长点。如：承接新的动迁基地、拓展商品房楼盘等。用人机制强调优胜劣汰，不论资排辈，设立助理岗；分配机制强调以岗定薪，按绩取酬。如房产经营员工的报酬和经营业绩挂钩，有效的调动了员工的积极性。