地理位置(地图)

物业管理

小区问题

地理位置

七彩华园小区位于北京市海淀区农大南路118号，南邻圆明园，西接北京农业大学，东临上地高科技术园区

地图

物业管理

七彩华园小区物业管理一直是一个非常令业主头疼的问题，小区十几辆轿车除夕前夜遭破坏 “大过年的遇见这种事，真添堵”。除夕一大早，农大南路七彩华园小区居民发现，小区内十几辆轿车被人为破坏。据了解，马连洼派出所已经就此事展开调查。 “早上一出门就看见了，真惨呀，我看了都心疼，甭说车主了。”家住农大南路七彩华园小区的王女士尽管没有私家车，但看到这么多车被损坏仍然感到很痛心。前天下午，记者在小区内看到，被损坏的车辆多集中在小区内8号楼和10号楼之间。其中一辆银色比亚迪轿车左侧前后车门均已被踹变形，车门上还能够依稀看到脚印的痕迹，左前车灯也被踹碎。好几辆车的前胎已经完全瘪下去了，十余辆车遭到不同程度的破坏。其中两辆车的车窗上张贴着警方的通告，大意是希望车主尽快同派出所取得联系。

“警察上午就来现场了，一直在小区内走访”王女士说。“前一天下午还没事儿呢，今天早上打算出门串亲戚时候就成这样了，应该是昨天晚上的事儿，可是谁都没听见有动静，太缺德了。”一位车主气愤地说。

据小区居民王女士介绍，大约在两年前物业同车主曾就停车收费问题有过纠纷，后来双方达成了协议，从那以后，尽管小区门口还是有挡车杆和保安，不过车辆在小区地上停放都是不收费的。“之前也偶尔发生过车辆被划的事情，不过这么大规模的从来没有过”。

前天下午五点半，小区物业公司仅剩工程部人员值守电话了，对于小区内车辆被破坏一事，该工程部员工表示确有此事，不过“派出所已经来过了，具体情况要到明天找物业值班负责人了解”。马连洼派出所值班人员则表示，目前案件调查工作正在进行中，不方便透露更多情况。

当晚的小区论坛上，很多业主都在讨论此事，“惨烈”、“真没安全感”成为业主们口中出现最多的感慨。

小区问题

（一）2005年6月17日后未支付物业费原因：

一、高价物业费与低质物业服务问题

1. 绿化问题：绿化不兑现、标准低、裸露地面、中心花园水池臭水、等等（见照片）

2. 服务及管理问题：北侧房间窗和阳台漏水问题（已有两年，至今未修）、垃圾问题、垃圾桶破损、乱贴广告、地面破损、等等（见照片）

3. 建筑及设施维护：墙砖毁坏、墙漆脱落、外墙裂缝、单元门及栏杆生锈、单元入口门漆脱落、雨棚玻璃保洁、倒塌路灯、坐登毁坏、等等（见照片）

4. 与周边物业费比较：2.38元/平米(七彩) - 1.78元/平米(博雅西园) - 1.72元/平米(圆明园花园)

5. 低质物业管理导致物业贬值：比周边低约3000元/平米

二、小区南侧绿化代征地问题

1．补充协议中承诺2005年12月完成绿化，但绿地至今没有兑现（见补充协议复印件），而8万平米绿地是制定物业费标准的重要因素之一。

2．垃圾如山、蚊蝇孳生地（见照片）

3．大片沙场，堆积如山（约有一个足球场的面积），并且毫无防尘措施（见照片）

三、小区南侧配套设施问题

1．补充协议中承诺的南侧配套设施除幼儿园外，其他设施至今没有兑现（见补充协议复印件）。配套设施不兑现，何以收取高额物业费？

四、外租小区北侧配套设施给权金城问题

1. 小区配套设施变非配套功能：

洗浴中心非小区配套设施，本应设置的日常生活服务设施让洗浴中心占据，给小区居民日常生活带来不便，违反了2003年6月颁布实施的《物业管理条例》第五十条、第六十六条第（一）项的规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。

2. 小区锅炉设备使用寿命和更新费用问题：

利用小区供热设备为权金城提供经营热水，违反《物业管理条例》第五十五条、第六十六条第（三）项的规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。

一台4吨燃汽（油）锅炉的市价在36万元左右。燃汽（油）锅炉和水泵的使用寿命为15年（在每日10-12小时一般负荷状态情况下的使用寿命），洗浴中心大量的热水供应对小区供热锅炉的使用寿命会造成很大影响，其经营收益、更新费用需要明确。

3. 对小区入口环境和交通进出造成影响

从每日下午5点开始，客流量激增，入口两侧停满车辆，占据入口两侧便道和入口广场空间，而且人员嘈杂、影响小区居民车辆和行人的进出以及日常生活。

4．由于权金城大量小汽车停放，造成小区沿农大南路便道铺装严重破碎，占用的合理性、补偿费、修理费用等均不明确。

五、广告收入和地下室出租收益问题

违反《物业管理条例》第五十五条、第六十六条第（三）项规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备（如热水、供热设施）进行经营。

六、小区南门的青年公寓问题

1． 违章建筑

2． 私自接用小区的自来水、24小时热水、暖气问题，违反《物业管理条例》第五十五条、第六十六条第（三）项规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。

3．违反《物业管理条例》第五十一条、第六十六条第（二）项规定，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益。

物业公司和合同的合法性问题：

1. 物业管理专业人员不具有职业资格证书？

所聘用的物业管理人员、维修人员、绿化人员、保安人员等没有相应的执业资格、违反《物业管理条例》第三十三条和第六十一条的规定，聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动。

2.物业管理企业的资质

物业服务企业在实际的物业管理活动中，聘用没有相应执业资格的物业管理人员、维修人员、绿化人员、保安人员等，何以取得三级物业管理资质？

交“物业费”的前提：

1． 上述问题需要得到满意解决

2． 合理的价格前提下（博雅西园才1.78元/平米的标准，七彩华园凭什么2.38元/平米？）

3． 物业协助小区成立业主委员会后

（二）关于物业费滞纳金问题：

1． 2005年6月17日后没有缴纳物业费，是由于上述六方面原因，而非恶意拒交。

2． 上述六方面问题不解决，仍拒绝交纳。

（三）关于公摊照明费问题：

1，属额外重复收费，公摊照明费已包含在物业费之中