用途

加权点数定价法一般多用于房地产开发过程中制定预售房屋价格时所用的定价方式之一。

简介

加权点数定价法是指在制定预售房屋价格时，通过搜集一系列同类物业交易的价格等相关资料，运用市价比较法，分析房地产市场行情，然后根据房屋面积、朝向、视野、楼层、市场繁荣成程度情况，分别给以不同的价格，根据这些价格来用加权平均法计算出整个物业出售时的合理价格水平。这种价格水平综合了各种不同情况，并对物业相关部门的利弊进行了平衡，因而是一种平均的、折中的价格。

情况分析

1.朝向差价

一般而言，根据我国独特的地理环境和文化背景，朝南的单元较贵，东南朝向、西南朝向的次之，朝北的最便宜。若所有的厅和卧室都朝南，则最贵，若所有的厅和卧室都朝北，则最便宜，其他依次类推。

2.楼层差价

对高层楼房而言，通常是由低层向高层逐渐趋贵，但最顶层的则比它下面三四个层面要便宜。对六层公寓而言，一般情况是，三四层最贵，二五层次之，一六层最便宜。

3.面积差价

因面积大小而导致的差价系数的不同，往往和总价配比有关。当一个楼盘的总价范围波动很小，但因市场需要，要求拉开总价落差的时候，就会对不同的面积单元确定不同差价系数来加以实现，以锁定不同的客户总价需求。而且由于人们在不同面积的房屋中生活得舒适感程度完全不一样，因此房屋面积有一个适度规模，面积太大或太小的房屋价格都不可能太贵，而以最适宜人们生活尺寸的房屋价格较贵。

4.视野差价

如果房屋面临公园、湖泊、视野较佳，人生活在里面会感到轻松自然，这样的房屋一般价格较贵。而面临闹市区或采光不佳、视野较差的房屋，即使在同一幢楼的统一楼层，价格也相对便宜。

5.产品差价

房地产产品是由建筑材料构成的，而建材有许多档次，价格差异很大。例如，铝质门窗和铜质大门、高级铝门窗价格相差很大，而大理石、花岗石面料也不是一般的瓷砖价格能比拟的，外国进口的厨房设备、卫生洁具也比国内产品贵好几倍。因此，由于建材差价造成房地产产品的差价。

6.设计差价

室内格局、大小公共设施的配置都会影响房地产价格。另外，如开放空间、休闲空间的设计也因提高居住品质而提高房地产产品的地位。