政策出台

适用条件

适用方式

政策出台

2010年12月24日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局2010年第29号公告）明确了房地产开发企业注销前，由于开发项目土地增值税清算税款而导致多缴的企业所得税退税问题，为房地产开发企业解决上述问题提供了政策依据。

适用条件

29号文规定，房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可按规定的办法进行退税，即适用的必要条件是注销当年汇算清缴出现亏损。

29号文第三条又规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。上述条款规定了两种情况不适用本法：

第一，注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，也就是说注销当年汇算清缴出现亏损，但其亏损与申请注销的纳税人对其开发项目进行清算而补缴缴纳土地增值税没有关系，则不适用本法。

第二，尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，也就是说由于土地增值税清算当年出现亏损，但该亏损已经被注销之年应纳税所得弥补，也不适用本法。

适用方式

（一）开发各年度应分摊土地增值税的计算

29号文根据配比原则来计算开发各年度应分摊土地增值税。企业整个项目缴纳的土地增值税总额，按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体公式计算：各年度应分摊的土地增值税＝土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额），其中，销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。由于销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅土地增值税免征，因此，对应的销售普通标准住宅的销售收入，不作为分配清算应缴的土地增值税的权数。

（二）开发各年度退税或补税额的计算

29号文采用追溯调整法重新计算开发各年度应纳税所得额，即项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税。也就是项目开发各年度应分摊的土地增值税与对应年度已经税前扣除的土地增值税差额调整当年应纳税所得额。上述调整存在以下三种情况：

1、项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；

2、当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。?

3、企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。?

此外，企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。