永佃权是指；土地关系中佃方享有长期耕种所租土地的制度。佃农在按租佃契约交纳地租的条件下﹐可以无限期地耕作所租土地﹐并世代相承。即使地主的土地所有权发生变化﹐佃农的耕作权一般仍不受影响。永佃权最早出现在宋代﹐明代有所发展﹐有永耕﹑长租﹑长耕等名。明代中叶以后﹐首先在福建等东南省份的某些地区流行﹐清代盛行于东南诸省及华北﹑西北﹑华南的部分地区﹐民国时范围又有所扩大。 佃权是以支付佃租为对价而永久在他人土地上进行耕作或者牧畜的权利。永佃权制度源远流长，在中外有着各自的发展过程。

外国的永佃权

中国的永佃权

永佃权本质特征((一）历史流变 (二)永佃权制度之形成途径及其成因 (三）永佃权之基本特征)

问题

外国的永佃权

原始社会末期，随着社会生产力和交换的发展，促进了私有制的发展，使原始社会解体，产生了国家，出现了奴隶社会的奴隶主私有制，并产生了调节该种私有制的法律，确立和保护奴隶主阶级的财产所有权。在所有权产生过程中，社会生活关系和经济关系发生了根本性变化，为了适应这种变化，他物权开始萌芽。《汉穆拉比法典》规定，土地归王室占有和公社占有，耕地分给各家使用，使用必须交纳赋税并负担劳役，允许各家世袭这种土地使用关系。这种土地使用关系就是早期永佃权的萌芽（注：王云霞等。东方法概述[m].法律出版社，1993.16.）。　永佃权这一概念的使用，最早出现在希腊。罗马最初的永佃权大多产生于国家和个人之间。罗马的侵略和扩张，使其不断获得大量土地，归国家所有，分租给平民耕种，国家取得一定的年度租金，对荒地也采取这种办法处理。公元2世纪则正式出现永佃权的法律概念。至查士丁尼时期形成完备的制度，并为后世所沿用（注：江平。罗马法基础[m].177.）。罗马法上永佃权被视为一种独立的物权，因其以对土地的占有、使用和从中获得收益为目的，故被归入用益物权范畴。早期日尔曼法不动产所有权只存在上级所有权与下级所有权的区别，无论是上级所有权人还是下级所有权人，均是所有权人。此分割所有权原为欧洲中世纪极普遍之土地制度。但于罗马法继受后，因此种观念显然远非罗马法所有权之本质，遂改依罗马法之观念，并加以整理。于是现代欧洲民法皆排斥分割所有权之观念。或以昔日上级所有权为所有权，而以下级所有权为其上之用益物权（地上权，永佃权）；或以下级所有权为所有权，而以上级所有权为其上之土地负担。日尔曼法之所有权观念，遂皆改罗马法系之形式体系焉（注：（台）李宜琛。日尔曼法概说[m].26.）。后世大陆法系的《法国民法典》、《德国民法典》和《瑞士民法典》将永佃权规定为用益权，以与地上权相区别。　《日本民法典》一改上述民法典的传统做法，使用永佃权的概念，在物权法编中单独规定一章“永佃权”，该章规定：永佃权人有支付佃租而在他人土地上进行耕作或畜牧的权利；永佃权人可以将其权利转让给他人，或于其权利存续期间，为耕作或畜牧而出租土地；永佃权的存续期间为20年以上50年以下，以长于50年期间设定永佃权，其期间缩短为50年。《意大利民法典》也采此方式，在第三编“所有权”中专门规定第四章“永佃权”。永佃权人承担土地改良、定期向土地所有人支付地租的义务，对土地产生的孳息、埋藏物以及对有关地下层的利用，永佃权人享有与土地所有人同等的权利。永佃权的期限与日本不同，可以永久或附期限，所附期限不得少于20年。

中国的永佃权

在中国，永佃权最早出现在何时无可考证，但据史料可以判断，最迟出现于宋代。至明清，永佃权逐渐发展而盛行于江苏、江西、安徽等地，称土地所有权为田底权，称永佃权为田面权，称田地为地骨，田面称为地皮。清朝户部则例规定：“民人佃种旗地，地虽易主，佃农依旧，地主不得无故增租夺田。”清末修律，在《大清民律草案》中，参照德国法和日本法的立法例，在物权编设4章规定他物权，其中用益物权分地上权、永佃权、地役权3章，没有规定典权。在《民国民律草案》中，他物权的立法体制略有改变，各种他物权分章规定，共设有地上权、永佃权、地役权、抵押权、质权、典权6章。至《中华民国民法》正式颁布，物权编共设7章规定他物权，分别是地上权、永佃权、地役权、抵押权、质权、典权和留置权，形成了完备的他物权制度。其中第842条规定永佃权：“称永佃权者，谓支付佃租永久在他人土地上为耕作或者牧畜之权。”永佃权之设定，定有期限者，视为租赁，使用关于租赁之规定。　永佃权制度之所以源远流长，其根本原因在于其有使佃户安心耕作、有助于社会经济稳定（注：（台）史尚宽。物权法论[m].北京：中国政法大学出版社，2000.）之作用。因为，综观各国永佃权制度，无论其表现形式如何，都始终具有如下特征：第一，永佃权具有永久性，一般无期限限制，即使有，也相当长。第二，永佃权是以耕作、牧畜为目的，存在于他人土地之上的一种独立的用益物权，永佃权人在受到侵害时享有物上请求权。第三，永佃权在不破坏土地的前提下，可以不受任何限制地享有土地。永佃权人除可以获取孳息外，还可以设立役权和抵押权。永佃权的权利几乎和所有权不相上下（注：周桐。罗马法原论[m].商务印书馆，1994.386.）。第四，永佃权是以支付佃租为对价存在于他人土地上之限制物权。

永佃权本质特征

(一）历史流变

以目前之史料而观之，永佃权制度于西方产生甚早。“永佃权”(Emphyteusis)概念本来自于希腊语，足证远在古希腊时期永佃权已具原始雏形。1延至公元二世纪正式成为一种法律概念，优士丁尼时期形成一种完备的制度并为后世所因袭。2有学者认为永佃权制度萌芽于《汉穆拉比法典》，其时土地归王室或公社占有，耕地则分配给各家使用，使用者以缴纳赋税或服劳役的方式取得土地使用权，该种权利可世袭。3中国永佃权最早始于何时目前学界尚无定论，但在唐中叶以后，随着大地产的形成，土地用益物权本身获得了历史性进步。人地资源的严重失衡必然带来新的土地租佃关系，而远在三国时期农村佃农业已基本脱离人身性依附，取得了自由的人身权利。4如所周知，唐中叶以前之土地兼并主要是土地占有权之兼并，土地所有权属于国家，租税合一制度成为该种土地所有权之内在支撑。唐中叶以后，土地私有化已成为普遍的社会趋势，均田制之瓦解直接衍生了庄园制经济，同时佃农对地主之人身依附关系随之松弛，现代封建租佃关系正式成立，而内容齐备、权责明确、人格平等、产权明晰的土地租佃契约遍及全国。5土地私有化与佃农人身自由化为永佃权制度之产生提供了深厚的社会土壤和广阔的历史生存空间。宋代因唐旧制，“不抑兼并”，6“田制不立”，7土地买卖、租赁“民自以私相贸易，而官反为之司契券而取其值”。8大庄园经济与小农经济最终形成中国农村经济之历史主流，永佃权制度也应运而生，延及明清，终成燎原之势。

关于永佃权之名义，一般称之为田面权，地主之所有权与之相对应称之为田底权，田底、田面之称，江南各地，异名颇众。计有大买、小买，卖租、顶首，田骨、田皮，民田、客田，小租、大租，田面、田根，上皮、下皮，大业、小业，大苗、小苗，粮田、质田等数种。9永佃权之强大推进力使之在民间经济生活中享有至高无上的地位，迄至民国时期，永佃权人（佃农）尚享有极大的土地经营权及该种权利之自由转让权，成文法与习惯法对此形成了双重保护，最终推动了封建地产市场原始规模的形成与发展，也缓解了明清两代因人口激增所带来的社会矛盾。

(二)永佃权制度之形成途径及其成因

诚如上述，永佃权之历史演进过程说明封建大地产的规模化与佃农人身自由化使用佃权制度产生、发展的内在驱动力，而人、地关系的高度失衡又必然催生一种新的土地租佃关系，正是基于此使得永佃权具有了与其他民事契约关系不同的特质。一般而言，永佃权制度之形成途径或原因有以下几种。

1、农民基于开垦地主之荒田或无主荒田而享有永久佃作之权利。以该种方式取得土地用益物权又可细分为两类：一类是以租佃契约形式从国家或地主处取得土地用益物权，此类为常态；另一类则是以竞争缔约方式取得土地用益物权，此点足有可多者。就宋代而言，此类竞争性缔约方式已然相当发达，以招标、投标方式缔结契约于当时具有普遍性，以官方对土地经营权之处分为例，宋徽宗宣和元年（1119)八月，朝廷对浙西州县积水减退后的露出的田土采用实封投状方式进行招标“远年逃田、天荒田、草葑茭荡及退滩沙涂等地，并打量地亩、立四至座、著望乡村，每围以千字号为号，置籍拘籍，以田邻见纳租课比扑，量减分数，出榜限一百日召人实封投状，添租请佃，限满拆封，给租多之人。每户给户贴一纸，开具所佃田色步亩，四至著望，应纳租课。如将来典卖，听依系籍田法请买印契，书填交易”。10从此则史料可知：其一，宋代之农户或佃农可通过招投标方式取得土地用益物权，该种土地经营权具有物权效力，可以对抗原所有权人；其二，该种土地用益物权系依竞争缔约方式取得，具有极强的公示性和公信力；其三，该种土地用益物权可由佃权人自由处分、典卖，所有权人（国家或原所有权人）不得非法干预。取得，具有极强的公示性和公信力；其三，该种土地用益物权可由佃权人自由处分、典卖，所有权人（国家或原所有权人）不得非法干预。

2、农民将自有土地出卖与他人但保留土地之耕作权，俗谓“卖马不离槽”、“卖田留耕”、“卖田不卖佃”。此种情形一般表现为农民无力偿债，以土地抵偿，或迫于生计，或耕作不力，或为逃避经营风险（荒欠）而转让自有土地之所有权，但为维持生计又于出卖契约中明确约定转让所有权的同时保留土地之耕作权，是民间实现自我救济与进行土地融资的有效途径。

3、基于契约买卖取得他人土地之耕作权。此种类型是永佃权权利形态完备后而产生的一种新的买卖类型，至迟在明代，田骨、田皮已相互分离，土地上出现一种双重所有权，此即所谓“一田二主”现象。田皮权（土地用益物权）独立于田骨权（土地所有权）并可自由流转，使永佃权这种权利本身也成为一种买卖标的。据现存史料考察，明清两代永佃权本身发展成为交易标的在全社会已是相当普遍的社会经济现象。章有义先生对清代徽州休宁朱氏之置产簿进行了极为精微的研究，发现出卖田皮权与田骨权民间俗例均独立签约，其中嘉庆年间吴惟大将田皮、田骨同时卖与朱氏，立契两纸，此种一田两契现象仅朱氏置产簿中即达伍例。11是知田皮权已然完全脱离田骨权人之制约，获得了独立的地位。

4、以缴纳押租的方式获取他人土地用益物权。此类获取土地用益物权之方式是第三种之变体。明代以来定额租制度进一步完善成熟，至清代已在全国占据主导型地位。定额租制度下的地主所有权与土地经营权之分化程度越来越高，直接导致了土地用益物权之商品化，押租制的出现是其典型。所谓押租，是佃农以交付押金的形式获取地主之土地经营权，换言之，地主通过收取押金转让土地经营权。该项制度可考者始于明代，清代流行于全国。此点是对传统永佃权的改良，标志着土地用益物权的商品化、货币化。12以十九世纪八十年代江南农村经济为例，佃农只需交纳一笔“顶首费”或“羁庄钱”，“押佃”关系即告成立并受到习惯法的保护。押租制度极大丰富了中国传统地权内容，以前诸多禁止买卖之土地随之进入市场流通，如“祭田”（“祀田”）、“学田”等“永禁买卖”的土地纷纷以押租形式流入市场。13嗣后押租制度通过加押减租的形式演化为名为土地用益物权转让实则为土地所有权转让，进一步推进了土地私有化、商品化程度。

(三）永佃权之基本特征

永佃权之基本特征亦即地主与佃农相互间的权利、义务关系，主要表现为如下几方面：

1、佃户以缴纳地租或押金形式获取地主之土地用益物权。

2、佃户获取自由佃作的权利并可自由退佃，地主无权干预对土地之直接经营权，更不得随意撤佃。此即民间著名之“只准佃辞东，不准东辞佃”；同时，土地所有权的转移、继承、赠与均不影响佃户之土地用益物权，此即民间法谚所谓“换东不换佃”。

3、佃户之用益物权可自由处分，地主无权过问更不得向第三人追及。就民间习惯层面而言，土地用益物权不仅可以继承，还可以出租、典卖或设定抵押。14此点使永佃权在占有、使用收益、处分之外，尚具有融资功能，为土地商品化开辟了更为广阔的前景。

4、地主转让土地所有权（田骨权）时，佃户（田面权人）享有优先购买权。以宋代为例，自北宋以来，官私田产买卖已趋正常化、规模化，官府出卖官有田业时，赋予承佃人（见佃人）先买权，宋仁宗天圣元年（1023)出卖户绝入官之田产，“榜示见佃户，依价纳钱买充永业”，“若见佃户无力收买，即问地邻，地邻不要，方许中等已下户全户收买”，其后两年，又一次诏示地方州县出卖户绝、没官田时，应出榜晓示见佃户优先购买，若其不愿或无力收买时，方许按常规依序递问地邻户诸色人等是否购买。15至于南宋，在竞争性契约关系中缔结的租佃合同仍以见佃人之优先权为首务。以招标租佃合同为例，招标、投标、决标任何环节均不得侵害见佃人之优先权。承佃人之优先权表现为优先承佃权和优先承买权两种，依宋朝之例，承佃人所享有的优先权有三种：一是同等条件下的优先权。绍兴二十八年（1158)朝廷制“实封投状法”，迹近于今日之招标制度，开柜拆封后，“以时比较，给著价高人。内著价同者，即给先投状人。或见佃赁人愿依着价高人承买者，限五日投状听给”。16按此规定，投标者中出价最高之人并不能当然获得承佃权，如见佃人愿以同等价格承佃，则投标人必须让位承佃人之优先权。二是带优抚性质的优先权，即给予见佃人一定优惠条件并赋予其优先特权，鼓励其继续管业。据绍兴五年（1135)正月指挥：“限满拆封，给著价最高之人……仍具最高钱数，先次取问佃赁人愿与不愿依价承买，限五日内回报。若系佃赁及三十年已上，即于价钱上以十分为率，与减二分价钱，限六十日送纳”。17这不仅使见佃人之优先权效力高于投标出价最高之人，同时尚优惠20%之价钱，确乎有利于发挥物业价值利用。三是招标前享有优先添价权。即官府在招标之前，如见佃人愿加价，则中止竞争招佃程序，如不愿添加佃价，则视为放弃优先权，官府有权介人，投状添租夺佃。18此种制度延及清末民初以至于今日诸多法律条文中，有力地保护了永佃权人之权利。前者如直隶各地旗地之佃作人当旗人业主欲出售产业时必先尽佃户留买，19后者如今日台湾土地法规中永佃权人之先买权等等。

问题

永佃权的形成与定额地租形态的发展有密切关系。在定额地租形态下﹐地主只是收租﹐而不关心土地的经营情况﹐这使土地所有权与耕作权的分离成为可能。在这种情况下﹐佃农或因垦荒付出工本﹐或因投资改良土地﹐或因支付“佃价”﹐或因长期租种同一块土地﹐或因集体“霸耕”而获得永佃权。另外，也有自耕农出卖土地﹑仅保留耕作权而结成永佃关系。在地广人稀地区﹐有的地主为保障土地收益，也强迫佃农结成永佃关系。永佃权的产生和发展﹐有利于作物种植的扩大和土地收益的提高﹐也有利于佃农经济独立性倾向的发展和人身依附关系的削弱。但当地主权势嚣张时﹐每每任意改变永佃条件，使佃农丧失永佃权﹐明清时代经常发生佃农争取耕作权的斗争。

有永佃权的农民往往“私相授受”﹐将田面出顶﹑典押或买卖﹐还有的保留或转移征租权﹐造成土地所有权的再分割。许多官绅﹑豪民﹑债主也竞相从自耕农或永佃农手中掠取或购置田面﹐进行地租剥削。这是明中叶以后土地关系中出现“一田两主”﹑“一田多主”现象的渠道之一。在“一田多主”制下﹐出租田面的人都是二地主﹐俗称面主﹑皮主﹑赔主。

在永佃制下﹐土地所有权和耕作权的名称因地而异。又有田骨田皮﹑田底田面﹑大苗小苗﹑大租小租、大田小田﹑大卖小卖﹑大买小买﹑大业小业﹑粮田税田﹑粮田质田等﹐呈现出错综复杂的关系。清宣统三年（1911)编纂的《大清民律》草案在承认永佃权的同时﹐又规定其存续时间为二十至五十年﹐实际上否认其永久性。1929年公布的《中华民国民法》基本沿袭上述规定。