概述

意义

主要内容

示范文本

违反业主临时公约处理措施

业主临时公约和业主公约的区别

概述

所谓前期物业管理即物业从开始交付给业主到业主成立业主大会之间这段时间的物业管理。在物业管理活动中，业主不仅仅是物业管理的服务对象，同时也是物业管理的重要责任主体。他们既拥有权利，同时又必须履行义务。业主的责任得到落实，是物业管理得以健康发展的重要因素之一。因此，业主必须树立公约意识。物业管理涉及多个业主，业主之间既有个体利益也有共同利益。单个业主的个体利益应当服从大多数业主的整体利益。

《业主公约》是规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律规范，是业主对物业管理区域内一些重大义务的共同性约定，是多个业主之间形成的共同意愿和行为准则。《业主公约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等多项作出约定。业主公约对全体业主具有约束力，只有所有业主共同遵守业主公约才能建立物业活动的正常秩序，《业主公约》一般由业主大会的筹备小组提草拟，经首次业主大会审议通过，公约的修改权也属于业主大会。但在前期物业管理活动中，首次业主大会不能召开，业主陆续进住，而此时已有实施物业管理的现实需要，为维护正常的物业秩序，出于保护已经入住业主共同利益考虑，在出售物业之前由建设单位预先制定，建设单位制定的业主公约不同于全体业主通过规定程序制定的业主公约，它并不能一定能体现全体业主的意志，所以这个"临时公约"具有过渡性质，称为《业主临时公约》

《业主临时公约》在物业管理活动中的地位和特征

业主公约是物业管理区域内业主自我管理的最高规范和自我约束的基本规则，有如“国家之宪法”、“公司之章程”，是全体业主自治管理组织的“小宪法”，是协调从事物业管理有关活动的业主、物业管理企业和其他人员相互关系的“总章程”，是全体业主（包括发展商）和使用人的行为依据。在前期物业管理阶段，通过业主大会制定业主公约的机制尚未建立，建设单位在此阶段属于“初始业主”（往往也是最大业主），为了让这一阶段的业主活动也有章可循，《物业管理条例》（以下简称《条例》）确认这时的公约由建设单位在销售物业之前先行制定。虽然制定主体不同，但在形式及效力上，业主临时公约和业主公约并无不同，一定程度上，可以说业主临时公约是业主公约的一种特别形式。但是，业主临时公约也有自己的独有特点，包括以下几点：　1、业主意志性。虽然由建设单位制定，但业主临时公约也要充分体现物业管理区域内全体业主意志。业主临时公约体现全体业主的意志，最直接地表现在业主对其内容的认可上，《条例》要求，建设单位在销售物业之前，必须将其向物业买受人明示，并予以书面说明，每个物业买受人在购买物业之前，都应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。业主临时公约的内容被业主接受的过程，实际就是一个吸收业主意志和体现业主意志的过程，因为有违业主意志的临时公约是不可能被业主接受的。　2、效力至上性。建立在业主共同意志基础上的临时公约，其效力当然及于全体业主。需要说明的是，这里的业主不仅包括最初购房取得业主身份的人，而且包括房屋再转让取得业主身份的人，其中，关于物业使用方面的一些共同约定还及于非业主使用人。特定情况下，业主的遗嘱执行人、遗产管理人、财产托管人亦同样受临时公约的约束。从本质上说，业主临时公约就是平等主体间的民事契约，某一业主违反公约，就要承担违约责任，利益受到损害的业主必要时可提起民事诉讼。　3、阶段性。业主临时公约只是鉴于前期物业管理阶段，业主大会机制没有建立这一特定情况下的一种过渡性形式。一旦业主大会成立，业主公约由全体业主自我制定的机制建立，业主临时公约存在的基础已经不存在。因此，无论业主临时公约效力在时间延续上的长与短，都只能是一种阶段性的文件。虽然实践中也存在不少业主临时公约的内容被业主大会接受的情况，但这种情况下的业主临时公约已经转化为正式业主公约，从而其效力已经获得了机制的保障具有了长期性。　业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。

意义

在前期物业管理阶段，通过业主大会制定业主公约的机制尚未建立，建设单位在此阶段属于“初始业主”（往往也是最大业主），为了让这一阶段的业主活动也有章可循，《物业管理条例》（以下简称《条例》）确认这时的公约由建设单位在销售物业之前先行制定。虽然制定主体不同，但在形式及效力上，业主临时公约和业主公约并无不同，一定程度上，可以说业主临时公约是业主公约的一种特别形式。

《业主公约》和《业主临时公约》有一同三不同。

一、签订时间不同，《临时公约》是买房人在签购房合同时签的文件，在签订《商品房买卖合同》的同时，还约定物业管理服务价格、服务内容和质量，也就是说在房屋买卖时就通过签订公约和买卖合同，明确了入住后物业管理的有关事项；《业主公约》则是在召开业主大会后签订；

二、制定方不同，《业主公约》是业主大会制定的，《临时公约》是开发商制定的。

三、适用阶段不同，《业主公约》适用于业主大会后，有三分之二以上的人通过就可以了，《临时公约》适用于业主大会前。两个《公约》的内容基本相同，都是物业使用管理的义务，业主的共同利益权利以及违反公约要承担的责任。

主要内容

业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。

示范文本

业主临时公约(示范文本)

第一章 总 则

第一条 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第二条 建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时公约予以的书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。

第三条 本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。

第四条 建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。

第二章 物业基本情况

第五条 本物业管理区域内物业的基本情况

物业名称 ；

坐落位置 ；

物业类型 ；

建筑面积 。

物业管理区域四至：

东至 ；

南至

西至 ；

北至 。

第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：

1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；

2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；

3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。

第七条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：

建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。

第三章 物业的使用

第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分以及转让的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第九条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。

第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。

业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

本物业管理区域的装饰装修施工时间为 ，其他时间不得施工。

第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十六条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。

第十七条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

第十八条 本物业管理区域内禁止下列行为：

1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途

2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；

3、违章搭建、私设摊点；

4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；

5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；

6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；

7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

8、法律、法规禁止的其他行为。

第十九条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

第四章 物业的维修养护

第二十条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十一条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十二条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或 ）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

第二十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。

第五章 业主的共同利益

第二十七条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：

1、根据本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、公示、 等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约和规章制度的行为；

第二十八条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。

第二十九条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制(酬金制）方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)。

物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

第三十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。

第六章 违约责任

第三十一条 业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。

第三十二条 业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。

第三十三条 建设单位未能履行本临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时公约向人民法院提起诉讼。

第七章 附 则

第三十四条 本临时公约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本临时公约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十五条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约。

第三十六条 本临时公约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。

第三十七条 本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。

承诺书

本人为 物业名称及具体位置，以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：

一、确认已详细阅读 （建设单位）制定的“×××业主临时公约”（以下称“本临时公约”）；

二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约；

三、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任；

四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。

承诺人（签章）

年 月 日

《业主临时公约（示范文本）》使用说明

1、本示范文本仅供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。

2、建设单位可对本示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减。

3、本示范文本第三条、第三十七条所称业主是指拥有房屋所有权的房屋买受人，其他条款所称业主是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人。

违反业主临时公约处理措施

业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。

对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。

业主临时公约和业主公约的区别

业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。