| 词条 | 央企地王 |
| 释义 | 央企地王就是中央企业（由中央政府监督管理的国有企业）参与地产行业，并与地方房地产企业一同参与地产招投标，招投标过程中由于中央企业财大气粗，商品房用地通常以极高的价格被央企所拍得，结果使地产价格猛升，地价记录经常被刷新，这些创纪录的高价地便被称为“央企地王”。 央企频频在“地王”争夺战中胜出，已成为房价“疯涨”的中流砥柱。 产生原因看好房地产开发前景央企积极参与房地产市场，显然是因为这个市场的前景依然被它们所看好。一段时间以来，不断有分析家认为我国房地产市场已经出现拐点，甚至即将出现崩盘。这种说法迎合了民间渴望房价下跌的强烈情绪，却并不符合这个市场的实际情况。同任何市场一样，房地产商品的价格也须遵从一般的市场供求原则，而从总的趋势来看，我国城市化、城镇化趋势已经不可逆转，随着户籍制度的逐步松动，中小城市人口向大城市集中、农村人口向中小城市甚至大城市集中将表现得越来越明显。另外，即使是已经拥有住房的城市人口，随着其经济收入的不断增加，也有改善住房以提高生活质量的需求。这些因素都对房地产市场形成强有力的支撑。但是，我国的住房建设由于土地供应的制约，显然很难满足这种不断增长的住房需求。尽管在一段时间内，商品房价格会有起有落，但从长期来看，我国房地产市场的上升是难以逆转的。这些积极参与土地拍卖从而成为新“地王”的央企，显然是有市场眼光的。 孤立地看，央企作为一个企业，似乎有理由参与土地拍卖，并且有理由通过竞标拿到土地。但是，我国的央企，大多凭借国家所具有的刚性行政权力，在市场中处于绝对优势地位，甚至垄断地位，无论在资源的占有还是产品定价上，都不需要面对残酷的市场竞争。在目前银行信贷资金严格禁止流入房地产市场的政策遏制下，央企能够在土地拍卖市场上独占鳌头，轻松地拿出几十亿元资金拍地，足见其“垄断红利”之丰厚。在此背景之下，央企成为房地产竞拍场上的主角，从根本上说，不仅不符合市场经济的原则，反倒是对市场经济公平原则的一种破坏。当它把这种“垄断力”运用到房地产市场之时，其破坏力也就随之显现。 地方政府参与土地财政如同鸦片，而目前的地方政府无疑是久吸成瘾了。更有甚者，因为中毒太深，不仅不能戒毒，反而视其为中国在金融危机中能保持经济繁荣、一枝独秀的中国模式：一是来钱太快，拍出土地就赚钱；二是无本万利，反正土地本身从属性上说完全没有成本，只需要报批的一些手续而已，卖地之后还能收取各种税费等，还能连带激活一系列的产业；三是再让国企频繁高价拿地的行为来托市，把地产的价格炒上去，同时还能用这种方式刺激购买者的神经，让犹豫不决的人出手买房，最终收益都到了地方政府与国企手中。 可以说土地财政的模式不变革，地王还会层出不穷。房地产在未来三年之内仍将被政府尤其是地方政府强力支持，或许是公开的，或许是隐蔽的。也因此，或最终导致房价调控政策落空，房价继续攀高。 法规不完善首先是招拍挂制度。从表面上看，招拍挂使得所有的公司位于平等的法律地位，但实际上民营企业和国有企业不同的融资环境使得双方并不在一个平台上，这种刻意掩饰、忽略差别的竞争只会使弱者恒弱，强者愈强，使竞争处于无序的状态；另一方面，招拍挂中高价者中的方式也背离了我国住房制度的根本目的。招拍挂完全可以使用合理价的方式，当然，有些人担心合理价中会不会比高价者中有猫腻，但其实不必担心，合理价中更有利于政府调控房价，使房地产市场回归理性。 其次，国有企业该不该退出房地产领域，央企能不能当地王，一直存在争议，争议的根源仍然是法律上没理清。央企对此的态度是既然是主业，肩负着保值增值的重任，国资委每年、每个任期都要考核，不拿地，也不成，这就造成了央企拿地挨骂、不拿地也挨骂的两难境地。 同时，不少人表示，央企拿地，土地出让金70%到地方政府，30%到中央政府，除了税收外，赚的钱也是纳入国有资本经营预算，国企说到底是全民所有，比民企赚的钱纳入自己的腰包好。 但是根据国有资产法规定，国有资本要向关系国民经济命脉和国家安全的重要行业和关键领域集中，专家表示，国有企业进入商业领域，必然有抑制竞争的负面效果，有影响公平分配的负面效果，央企在行业中起的应该是引导市场走向稳定，而不是推波助澜。 央企自身因素这些国字头的企业依靠强大的势力，容易获取信贷资源，在投资实业赢利微薄的情况下，他们将银行的信贷资金转向暴利的房地产。 这些央企主业的赢利状况差强人意。2009年，128家中央企业的利润近8000亿之巨，但如果从利润的分布来看，差不多前40家央企的利润占全部利润的95％；前10家企业的利润占到了全部利润的75％以上，而排名靠前的央企，差不多都是垄断企业。也就是说，尽管央企利润总额庞大，但总体上看，除了垄断企业之外，绝大多数央企的主业是不赚钱的，他们需要房地产这个暴利行业来粉饰利润。对于某些央企来说，房地产虽不是其主业，但利润贡献率达到了40％以上。 另外，一些企业的巨大垄断利润并未上交，而是被企业留存，但留存的利润并没有用于发展主业，而是拿去投资利润丰厚的房地产。 央企地王代表作时间 央企名称 价格 2010.03.15 兵装集团、中国烟草等3央企 143.5亿 2009.09.10 央企中海地产 70亿元 2009.10.20 央企保利地产 17.9亿 2009.06.30 央企中化方兴 40.6亿 调控措施“两会”声音“ 两会”期间，“房地产”成为最热门的话题，相关提案几乎占了总提案数量的半壁江山。国务院总理温家宝在政府工作报告中也将房地产列入民生问题，并提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。随后，住建部部长姜伟新公开表示“(房价稳定)不行也得行！” 在社会舆论和上百位人大代表、政协委员的推动下，二次房改有了实质性进展。 据了解，有两位代表今年分别向全国人大提出了“加快《住房保障法》立法”和“深化二次房改加快《住房保障法》立法”的议案。 两位代表议案的核心内容都是，确立住房是准公共产品，由政府主导提供房屋住房服务，供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭，根本目的是解决夹心阶层的住房问题。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”（三三制）。 三种住房制度指的是，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为：政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。三支队伍则是政府和民间非营利公益性建房机构及建筑开发商共同参与。 就在温总理在“两会”上“坚决抑制部分城市房价过快上涨”的声音还在耳边之际，央企却“用脚投票”，以实际行动对未来的房价走势给出了明确的回答。 就在“两会”结束后的第一天，北京土地市场涌现出三个新“地王”。而新科地王又全部为央企制造。另据有关数据，北京四环内楼价已经进入3万元时代，六环以外也已进入万元。 2010年3月15日仅一天，北京一天成交6块土地，总金额达143.5亿。上午，大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新北京市土地成交纪录，成为新的“单价地王”和“总价地王”。但仅6个小时以后，“单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。 15日的三个“地王”全部为“央企制造”，值得注意的是，除了远洋地产外，中国兵器装备集团、中国烟草总公司这样的非房地产主业央企也杀入地产领域。三大国企成为地王，正说明了国资委的有关限制央企拿地的规定并不严格。 “劝退”地王央企2010年3月18日下午，国资委突然召开的新闻发布会。会上称，除中国保利集团公司、华侨城集团公司等16家确认主业为房地产的央企外，其余78家不以房地产为主业的中央企业正在加快调整重组，并在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务 据国资委出具的数据，这78家央企的房地产经营业务收入只占所有央企房地产业务的14%，利润更只占所有央企地产净利润的6%。言下之意，剩下的那16家、具有经营房地产合法身份的央企才是利润的"大头"，利润占所有央企地产净利润的94%！再者，78家央企退出房地产业务那还不知是猴年马月的事情。国资委只是强调所涉78家央企要"加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序退出"。但并无具体的退出时间，这难保央企不会对国资委打“太极”。就拿刚刚拿下地王的中信而言，其并不在16家获准从事房地产的央企名单中，其刚拿下的这块地王要开发完，估计没个三年，五年，恐怕是不行的。 当务之急，应该让这些“不务正业”的央企尽快退出商品房市场。 对此，建议商品房开发领域应该彻底清退所有央企，16家以房地产开发为主业的地产央企可以参与政府的保障性住房或限价房建设，以保障这些住房质量。当然保障性住房建设绝对不是搞分蛋糕游戏，应该进行公开的项目招标，切勿交给一些关联交易、利欲熏心的开发商进行偷工减料式的开发建设。所以，这16家以地产为主业的央企应该主要以承担保障性住房为主，否则这些央企存在的战略意义将不复存在。如果继续保留他们的垄断地位，这些央企会拿着全民所有制的资产不计成本地拉抬地价，炒高房价，获取垄断利润，与民争利、国进民退等都是我们不愿看到的。 负面影响扰乱市场秩序如果继续纵容这些超级央企参与市场竞争、与民争利，必然会把正常的市场供需秩序割裂，市场会走向畸形的供需格局。正如我们所看到的房价收入比指标畸形一样，这些超大央企仗着资本优势，打压民企，不计成本拿地，制造“地王”导致地价大幅拉升，从而造成未来的商品房价格被悬在高位。有钱人接连买房、囤房，而没钱的人连一个卫生间也买不起。 百姓买房难地王造成的高房价，已经压得许多购房者喘不过气来。我国城市化、城镇化趋势已经不可逆转，随着户籍制度的逐步松动，中小城市人口向大城市集中、农村人口向中小城市甚至大城市集中将表现得越来越明显。买不起房无疑会让更多人进入城市的梦想变得遥不可及。 “地王”频现，让千千万万正为渴求“蜗居”而苦恼的普通民众心惊胆颤，也说明对房地产市场的调控有多么困难。在缺少对央企进入房地产市场进行制度约束的情况下，在对土地拍卖缺少规范的情况下，特别是在地方政府依赖于土地拍卖而增加财政收入的背景下，当一块块土地通过拍卖而成为不断刷新的“地王”的时候，民众的“蜗居”梦也就越来越远了。 加重房产泡沫程度许多房地产企业和个人投资者大量投资于房地产，房地产交易十分火爆，由此产生的持续的高房价通常会带来房产泡沫，而频现的央企地王无疑会加重“泡沫”的程度。泡沫的破坏作用主要是破坏宏观经济稳定，损害工业和农业发展，加大贫富差距，破坏金融稳定等。因此，务必要提高警惕，抑制房地产泡沫发展。 带来的反思最近两年，央企纷纷成为各地“地王”主力军。根据有关统计显示：当前国资委分管的129家央企中，逾七成企业涉足房地产业。其中，以地产为主业的有16家，而多达80余家的央企，在辅业中都含房地产，他们的主业来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业，这些企业原本和地产关系不大，但都日渐加入到拿地大军行列。 针对此现象，只要房地产市场的结构性矛盾没有得到解决，一线城市“地王”频出将是必然的。目前国家出台的很多政策有些“治标不治本”，供求结构并未发生改变。 央企频现“地王”实际上暴露出更深层次的问题，特别是要国资委应加大力度规范央企拿地。央企掌握垄断性资源，拥有雄厚的资本实力，对社会应该有更强的责任感，而不是凭着财大气粗拼命拿地助推房价的飙升。另一方面，应反思目前的“招拍挂”制度。在“招拍挂”制度中，引入对竞拍方的限制，因为很多央企未必有房地产开发专业资质。 央企新地王房地产政策趋紧，市场成交低迷之际，央企再次出手拿地。2010年8月4日下午，上海浦东新区房地产交易中心，中国远洋旗下北京远乾置业有限公司将竞拍地块——宝山罗店新镇F1-4地块和罗店新镇F1-6地块两居住用地全数收入囊中。 本次挂牌地块罗店新镇F1地块两幅均为低容积率宅地。其中，挂牌001号的罗店新镇F1-4地块，出让面积43325.5平方米，容积率0.6，起始竞拍价4.2亿。北京远乾置业有限公司以5.225亿元的一口价拍得，楼板价约为2.01万/平。其同时竞得107824.9平方米的罗店新镇F1-6地块，价格为13.77亿元，折合楼板价2.12万元/平方米。 据悉，罗店新镇F1-4地块地靠轨道交通7号线罗店新镇，属于罗店北欧新镇的黄金地段，“三城区镇”规划项目之一，南临美兰湖，北靠高尔夫球场，目前周边配套设施仍显不足。 据调查，该地块所属罗店板块，去年9月25日成交楼板价最高仅有9128元/平方米，而今年7月别墅成交均价2.6万元，美兰湖、高尔夫球场别墅成交均价达到了3万元/平。 此次两幅土地的竞拍价格均已在2009年最高价格的基础上翻番，成为区域新地王。 |
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