基本概述

土地产权的分类

土地产权的构成

土地产权的特点

建国以来我国农村集体土地产权制度的变迁

基本概述

土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、经营权等。

土地产权的分类

我国土地产权总体上可以分为：土地所有权、土地用益物权和土地他项权利三大类。其中土地他项权利包括土地抵押权、土地承租权、土地租赁权、土地继承权、地役权等多项权利。

土地产权的构成

土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利，是有关土地财产的一切权利的总和。是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等。

土地产权的特点

一方面土地所有权高度集中而缺乏明确的人格化代表，土地集体所有制赋予每个集体组织成员平等拥有土地的权利，名义上归集体所有，实际上人人都无份，从而严重背离了产权的排他性原则，即所有权缺位。为此，农民很少愿意对土地进行长期投资，并进行掠夺式经营，导致农业资源无序配置。

另一方面，土地使用权分属于不同的利益主体而其对土地的合理使用及对所有者又不承担任何经济的和法律的责任关系。这就使土地资源得不到充分利用和合理使用，由此造成土地资源的浪费和使用上的不经济。

建国以来我国农村集体土地产权制度的变迁

纵观建国五十多年我国农村土地制度的变迁，大致经历了从土地改革、人民公社体制、家庭联产承包责任制及农地流转的出现等几个阶段。

1、土地改革（1949－1952）。封建地主土地所有制在我国具有几千年的历史，农民租种地主土地，“两权分离”。解放后，《中华人民共和国土地改革法》变封建地主土地所有制为劳动人民的土地所有制，农民第一次拥有了自己的土地产权。当然土地改革也带来了一些负面效应，如土地的过于细碎使规模化生产和农业现代化难以进行，更主要的是这种土地制度不符合建国后宏观政治经济形势的要求。

2、人民公社体制（1953－1978）。土改完成后，我国农村历经了互助组、初级社和高级社形式的合作化道路的探索，最终确立了人民公社制度，即将农民私有、集体统一经营使用的土地制度改革为集体统一所有、统一经营的土地制度。这种制度安排导致土地产权的模糊性——土地既是集体的，又是国家的，国家在某种程度上以产权主体资格参与分配，农民的利益不可避免被侵占。同时，这种“一大二公”的单一产权制度必然导致劳动监督成本、组织成本过高和劳动激励过低的弊端。

3、家庭联产承包责任制（1978－）。它是将集体所有、统一经营使用的土地制度变革为集体所有、家庭联产承包经营使用的土地制度，确立了多元产权格局，所有权和承包权分离。农民事实上成为生产经营权主体。在这种新的产权制度格局下，农民在分配中是作为拥有部分产权的一方权利主体而存在的，农户通过“交够国家的，留足集体的”利益承诺，换取了土地的使用权和剩余索取权。但随着农村市场化进程的加快，家庭联产承包责任制的局限性也逐渐显露出来。由于它对传统体制下形成的土地集体所有制的固有缺陷采取了回避态度，试图通过经营形式的改善来克服根源于所有制的产权缺陷，不仅没从根本上解决土地产权制度对农业持续增长的激励问题和对各经济主体的约束问题，还引发诸如集体所有权对经营权的侵蚀、农民土地承包权不稳定等新的矛盾。

4、土地流转的出现。1984年前后随着家庭联产承包责任制对农业激励作用由潜能释放进入消散阶段，农地制度的又一次变革——土地流转应运而生。土地流转的实质是让农民不仅拥有土地使用权而且拥有在承包期内的转让权。2002年8月通过的《农村土地承包法》对调整农地承包关系作出了进一步规范，但相关制度不完善和配套措施不健全。目前农地赋予农民以生存保障的福利机制，限制了土地流转；同时由于土地承包经营权属于契约规定的债权性质而不是法律赋予的物权，使农民集体和农户对农地实际上没有交易权、租让权、抵押权，导致一些农村集体土地流转严重“异化”，出现侵农害农事件。