模式表述凸现

“经营”融于设计

层层分解“水滴”

模式表述凸现

天津的西南方正在成为这个城市最让人瞩目的地方。在这里，“水滴”形的天津奥林匹克中心体育场已经初展雄姿。“这是我所见过的最好的足球比赛场地之一。”上个月末，国际足联2007年女足世界杯考察团对天津的奥运“水滴”进行了全面的考察，考察团负责人玛丽如此称赞。这个“水滴”占地7.8公顷，拥有6万个观众座席，预计投资14.8亿元，将承接男子足球预赛。按照计划，“水滴”工程将在明年年底建成。身为国际足联官员的玛丽不仅关注“体育场的漂亮、完美，符合国际足联标准要求”，对天津“水滴”的赞美还应该包括它的商业运营。正是“水滴”的商业运营模式，已经吸引了业内和业外人士的广泛关注。今年国庆黄金周的第一个上班日，沈阳市市长就率领庞大的考察团来津“取经”。沈阳也是2008年北京奥运会的6个协办城市之一。

“经营”融于设计

细心的人不难发现，在“水滴”最初的设计图上，除了符合国际标准的足球比赛场地之外，还有卖场、展馆、健身中心等辅助商业设施。“这里不仅要成为能够举办国内外大型比赛的竞技中心，而且还要成为群众大型文娱活动的重要场所，更要建成集群众健身、休闲、购物、娱乐、旅游为一体的主题公园。”天津天奥体育产业有限公司综合部主管杨力弢介绍说，“我们把商业开发计划融入到设计方案之中，贯穿体育场的建设始终。在奥运会后，除开展竞赛、演出服务外，还要进行全面的商业开发，增加盈利点，实现长期良性运营。”

“水滴”设计为6层，各层商业用房总面积达到3.5万平方米，总经营面积的90%已经达成意向。“我们采取租赁、租赁+合作经营、独资、租赁+合作经营+年终股东利润分成等多种经营模式。”杨力弢说。

层层分解“水滴”

“体育场设计之时，我们就跟一家国际俱乐部达成了协议，在这里搞健身俱乐部。”杨力弢介绍。这确实让人有点意外，因为这距离“水滴”的建成还有5年之久。“天奥”的一位工作人员还列举了一个细节：“因为健身中心将来耗电量会比较大，我们就跟设计单位不断沟通，体育场东侧一层6000平方米的健身中心预留足够的电力设施，确保满足健身需要。”而在“水滴”内，这家健身俱乐部总面积将达到万余平方米。

“水滴”内还将打造天津最大体育用品商城。今年8月19日，“天奥”已经与香港金瑶集团签订合作协议。按照计划，在“水滴”一层，将设有5800平方米的精品运动商城。二层和三层将设有4000平方米的体育名牌精品店。据介绍，“水滴”的一层还将设美国“西部牛仔”俱乐部、电子竞技中心。二层和三层还将设有快餐厅、冰激凌店和咖啡店。四层设有62个VIP包厢，同时还有大型多功能厅和8个小房间，将成立一个“名士会所”。

草坪：阳光空气和水面临重重考验 “盲管”渗水如同方便面吸水　“‘水滴’体育场总建筑面积比国内任何一个体育场都大，但越大越不好管。

比如体育场草坪种植需要的阳光、空气和水这三个必备条件，就面临考验。”天津奥体中心筹建处工程部工艺师霍永生拿着一厚沓手写的“水滴”场心草坪铺设标准，不无忧虑地告诉记者。

霍永生指了指正在施工的“水滴”上盖，“观众看台屋盖属‘缺圆’设计，位于南向的一块球场将常年不见阳光，现在也是半冻半化；而屋盖最高点高达53米，将来会出现通风不好的问题，所以在这样的条件下，对草坪建植会提出很高要求。”

作为“水滴”体育场体育工艺总负责人，霍永生认为草坪的铺设质量是所有体育工艺项目里的重中之重。“体育场馆建设就是为了比赛用，而足球比赛的核心场地就是草坪。”

按照市政府3月10日“水滴”主体基本完工、5月30日体育工艺能基本保证使用的进度要求，用霍永生的话讲“草坪铺设招投标工作也紧锣密鼓”。

霍永生说：“3月17日北京奥组委要来检查，草坪公开招标已经开始，体育场是一个特级设计，施工单位一律要求一级以上，那么球场草坪的投标资质也将很严格。”

按国际奥委会要求，足球比赛专用草坪在建植、养护、渗水、平整度、均一性等方面被严格界定。比如建植要求——草坪要求生长周期在280天以上，一年365天，只有85天为枯草期，且3月份就要求返青；草高3厘米至4厘米时就要修剪成2厘米至3厘米高，保证球场弹力在50%，不能太软也不能太硬。草坪要剪成花纹样，绿度均一性要达到98.8%。

另外，球场本身是龟背形，草坪坡度不得超过千分之三，否则不能保证平整度；草坪不能有有害生物，一旦出现只能用物理方法来去除，可施化肥和有机肥，但什么时候施、水施还是干施等都有严格要求，且禁用农药。

在草坪护理上，中标单位种草后需负责两年，草坪出现板结、枯草时要随时更替新草、补草等。对于草坪的恢复能力，霍永生认为最考验的是从2008年8月1日到8月17日这17天时间，“届时将有22个队打球。德国世界杯期间某些主要场地一个月也只打4场球。而2008年8月1日到8月17日‘水滴’每天都会有练习和比赛。草坪的养护，包括画线、补草、浇水的时间只能是‘见缝插针’，所以北京奥组委相当重视预赛区的草坪问题。”

“水滴”草坪铺设先进技术运用还体现在，比如草坪变原来铁管串眼浇水为电脑控制的地埋式喷淋，这种技术使浇灌在4级风条件下也能喷淋。另外，草坪表面渗水问题，奥组委要求下雨后两分钟内草坪不能有积水，“水滴”渗水设计可谓“独树一帜”。

“我们第一层铺杂石、粗沙可起到返碱过滤作用；第二层铺细沙；第三层铺盲管，使用原理类似方便面面饼，盲管是用塑料丝压成的‘管’，渗水效果特别好，国内其他体育场都没用过，盲管原本是高速公路护坡上用的，我想到用这个，原来草坪渗水问题主要靠砖头。”

车位：奥体中心提供车位约800个 地铁公交有效解决交通问题

体育建筑的特点是观众多、人流车流量大，而且相对集中，加上贵宾、运、织交通流线成为“水滴”总体布局的要点。

存车场未来可能是一个“棘手”问题，霍永生认为，“6万个坐席按比例应配备5000个车位，但目前‘水滴’看台下面只预留出260个车位，车位首先要满足贵宾、记者、运动员、电视转播等专用车。整个奥体中心能提供的车位大约800个，所以对公共交通会提出很高要求。”

施工图纸表明未来的公交车站将位于“水滴”西南面，除此之外还有另一个大型公交站。未来“水滴”进口将有4个高架通道连接市内交通，北临42米宽宾水西道，东临50米宽卫津南路，西至50米宽水上西路、南抵60米宽东南快速路。同时在其周边已建成两座大型立交桥和两座平交桥。除此之外，地铁6号线也将从东南快速路通过。这些举措将会有效解决“水滴”交通问题。

“水滴”共有两层看台，未来观众可通过2层为观众专设的“湖光漫步廊”进入第一层看台，从5楼“环形大厅”进入第二层看台。上下两层看台总共有60个坐席分布，上下两层均分各为30个，每一个座位号码是根据跑道方向逆时针排序。

“水滴”共设6层，体育竞赛用房有400多间，用霍永生话讲“绰绰有余”。“奥组委要求最大体育用房不得小于100平方米，‘水滴’能提供的180平方米用房就有4间，完全能满足国际比赛要求。”

在“水滴”首层设置了竞赛管理办公室；可同时满足4个参赛队要求的运动员更衣室；裁判员更衣休息室；兴奋剂检测室；医务室；包括影像媒体和文字媒体及新闻发布媒体用房。还设有警卫、保安及内部管理用房。为体育产业发展需要还设置了健康中心。在首层设有马拉松出入口、大型餐厅和展厅。

2层为环形大厅，主要为观众休息区，设有观众卫生间、商店、餐饮、体育用品专卖店等。3层为来宾休息区。4层为国家元首、国宾等贵宾休息区，4层看台设有64个包厢。5层为电视转播室及百米跑终点摄像等技术中心。

功能：可赛足球田径橄榄球曲棍球63排最远坐席看球也特爽

作为2008年北京奥运会的足球分赛场，“水滴”将迎来的第一次比赛是2007年9月10日女足世界杯。但它并非仅能举办足球比赛，“水滴”在设计初期从功能上就把足球、田径、橄榄球、曲棍球等不同体育项目使用功能都囊括进去了。

“‘水滴’场心标准是105×68米，外围还有无障碍区，我们做得要比标准足球场大，因为要容纳国际橄榄球等其他项目的比赛，这是‘水滴’与国内其他体育场多出的一个特点。”霍永生说。

“为什么这么搞？有个想法，2005年是天津与墨尔本结成友好城市25周年，原本想搞一场橄榄球比赛却没有合适场地，比如泰达体育场是专用足球场，而民园体育场场心够长但附近无障碍区不够长。”

体育场从功能上一般都要具备六大功能，即比赛、训练、演出、展览、集会、群众体育活动等。“水滴”拥有观众坐席6万，可容纳8万人，坐席主要分7种：480毫米宽普通观众坐席；主席台软沙发；540毫米宽贵宾区；带桌板的记者席；设在疏散口处的残疾人席；位于4楼的64个内包厢和外包厢。坐席的另一大特点是都是带扶手的自动挂起翻板坐椅，这样设计的最大好处是坐椅不挂水、泥，清洁卫生。

而坐椅在颜色的选择上则采用深蓝色，中间镶嵌波浪状浅宝石蓝色调，“有如海浪一样的彩带”将会环绕整个场馆。而设计者称这条彩带寓意海河。

观众席距场心最远的席位是第63排，视线近143米，距地高33米。足球场建设规定坐席距场心最远不能超过200米，因为足球半径22厘米，以人的视线看球若超过200米就看不清了。设计者为增强比赛现场感染力，将比赛场地地坪抬高750毫米(相对首层地标)，这样将来观众在“水滴”坐席最远距离看球时依然能看清球场上飞滚的足球。

在安全方面，坐席一个显著特点是过道进深很宽，一般体育场过道进深是70厘米，但水滴是85厘米。霍永生说这个宽度的好处是出入很方便，特别在安全疏散方面很有优势。“水滴”通道的另一个特点是观众、运动员、工作人员等人流出入各行其道互不干扰。

网络管理：1500余台电脑可以同时上网 天线“布阵”手机也能看电视

“水滴”网络管理系统在体现“科技奥运”这一主题上，奥组委足球比赛天津赛区场地部高级工程师李健评价：“‘水滴’网络、通讯、电视转播、广播音响等，在国内体育场目前除‘鸟巢’外‘水滴’可以说是最先进的。”

网络宽带按奥组委要求要有1500多个数据点和1200多个语音点；有线电视要有1200多个电视系统，“水滴”完全满足这个网络设备要求。另外，布线用的是6类网络线，保证1500多个通道连到互联网上时“畅通无阻”，可满足女足世界杯和2008年奥运会的使用。

以上数据通俗讲，就是在比赛期间，“水滴”提供的宽带可以满足1500多台电脑同时上网。至于是否为观众提供宽带上网，现在还未确定。

另外，宽带有高速宽带和普通宽带之分，届时高速宽带可能会适当收费，而普通宽带则一概不收费。按奥组委要求，记者活动区域和看台区域，带桌区每排的深度应为170厘米，桌子面积不能小于180厘米×65厘米，看台记者席的桌子可以建成一排，但每180厘米宽应设3个坐席；室外场馆带桌记者席必须有遮阳篷以防不测天气。

对于网络安全措施，除常规的防病毒防火墙外，公安局计算机安全检查处也将介入。

通讯方面主要分为固定电话和无线通讯两大块。李健介绍：“固定电话有网通的2000条外线，馆内自己还有1500条内线电话，根据需要内线电话可‘跳接’成外线电话，内外线是可以相互转换的。”

还有千余条天线“布阵”，观众可在馆内手机上网、手机看电视。而“水滴”现场与北京场馆之间将有一个高速专网连接，“两地赛事很可能在同一时间看到”。

现场施工的工人都知道，水滴是国家重点工程，要拿鲁班奖，所以工程质量要求特别严。

“水滴”未来怎么经营 欲以场养场不当“包袱”

作为社会公益项目，过去体育场馆建设一般由政府投资，主管部门经营，出现亏损则由财政补贴。这导致许多体育设施在建成后往往成为政府财政补贴长期甩不掉的“包袱”。

“水滴”总造价14.2亿，投巨资修建的“水滴”赛后命运引人关注。

2000年，市政府为启动天津奥体中心建设，拨款一亿元前期启动资金，要求市体育局以市场运作方式建设天奥项目。

为此，经市政府特批体育局组建天津天奥体育产业有限公司开始启动奥体中心筹备工作，它既是“水滴”的建设者又是“水滴”的管理者和经营者。

“‘水滴’的筹建方式与以往体育场的不同之处在于，是以天奥产业有限公司这一经济实体来运作。从确定方案到规划设计以及建设，运作模式上是运用市场手段的，比如通过对征地、拆迁所取得的100公顷土地中的52公顷进行土地出让，以土地置换资金来解决‘水滴’建设资金。”天津奥体中心筹建处综合部主管杨力弢告诉记者。

“‘水滴’在设计时就考虑到建成后的经营问题，除竞赛用房外，其用于体育经营创收用房达3.4万平方米。”

未来“水滴”经营思路被描述为：走一条以场养场经营路子，真正形成有景观可赏，有器材可练，有空间可用的群众休闲娱乐基地和场所。最终达到自主经营，自负盈亏。

搞活动出租用房来创收

杨力弢向记者描述道：“‘水滴’创收主要有几条思路。首先是出租用房，我们预定50平方米租期50年收500万租金，现在来洽谈的包括宝力豪健身中心，他们欲租体育场一层近一万平方米用房；根据周边商业环境，从业态分析不再重复现有的商业设施比如餐饮、休闲、传统商场等，因为时代奥城已经有‘易买得’超市，甚至体育精品店等，我们要避开，充分发挥体育特色。”

除租金收入外，杨认为“水滴”要生存，“赚钱手段主要还是搞活动，比如多搞老百姓喜欢的演唱会、商业体育比赛等。”相比北京、上海，天津消费能力差距较大，但杨的信心是，“随着天津‘十一五’发展，在消费水平和观念上会刺激增长。”

杨认为体育场未来的竞争将主要是对消费者服务水平和服务质量的竞争。“一定要把服务弄起来，包括目标客户的定位，比如消费者可分不同档次，享受不同消费，以宝力豪健身卡为例，不同价位的健身卡可享受相应的配套包厢或豪华贵宾理疗室。”

“水滴”未来物业管理将交给物业公司来做，“但也不排除物业这个实体是我们自己筹建或与外界合作。经营模式是多样的。”

赛后正常运营是一个课题

“水滴”体量很大，经营面积也很大(体育用房有近7万平方米，经营面积有3.4万平方米)，杨在想怎么去赚钱的同时考虑更多的是怎么去维持。

“什么东西一大就不好弄，体育场与体育馆相比，场心是草坪，周围是跑道，老百姓不能进去，草坪的养护成本就很大，就算专业运动员使用不好对草坪破坏也很大，而做‘水滴’这么大面积草坪就得几百万；另外，全场一开灯，电费就大了去了。‘水滴’总造价14.2亿，想让它赚钱很难，从世界范围内看，一个体育场使用完后能赚钱的非常少，大多是有球队参股或与上市公司合并来贴补体育场的成本支出。”

考虑到“水滴”成本收回的难度，杨认为“水滴”能够正常运营就是一个课题。

巨型体育场馆赛后运营是个国际性难题，一是由于大多数体育比赛商业化程度不高，场馆利用率低；二是现代体育馆投资巨大，回收周期长，回报率低。目前国内大多数体育场馆经营不佳，高度依赖政府财政，建一个亏一个，成为地方政府的“烧钱”大户。

蒙特利尔奥运会新建场馆的欠债还了几十年；悉尼奥运会后主体育场所在的奥林匹克公园也难逃“门庭冷落车马稀”的命运。入不敷出的命运在亚特兰大奥运会、雅典奥运会的场馆都存在着此类问题。大型运动会具有公益性，要求所有场馆长年维持不亏也许过于苛求，但运动会本身又具有广告效应和商业开发价值，这为一些场馆“自己养活自己”创造了条件。

杨认为现在对于“水滴”经营更多停留在理论，“实践究竟如何还要考验。就像过日子开门七件事哪一样都要花钱，我们现在先做先期磨合，看真正运转起来要花多少钱。”

墙面平整度精确到毫米 地漏位置稍偏重新返工 “水滴”要拿鲁班奖

不戴安全帽一人罚一百“‘水滴’要拿鲁班奖！我们干装修的就感觉一个字——严！”2007年1月25日，在“水滴”场心旁的水泥台上，主要负责“水滴”楼梯电梯间吊顶、墙面挂大理石、铺石材地板的天津华惠装饰有限公司临电安全员小李告诉记者。

华惠是2007年1月1日进场，进场当天小李就上了第一堂安全课，“你比如500瓦以上的电锤、电钻、电焊机等大功力电工工具得使用‘漏电保护器’专用电闸；电线不能乱拉乱接，得架空2.5米以上；宿舍不让使220伏以上电源，得要加上变成36伏的安全变压器；电焊机接到闸箱上的电线最长不得超过5米等等。”

每天早上9点，十几家施工单位安全员都会聚到工地总指挥部大会议室开例会。除屋面等主体施工外，目前负责“水滴”内部装饰的主要有天津南洋、北京清尚、天津天地伟业、天津华惠4家。

小李感觉除规定严外还有罚款严。“比如我们家在4层施工时，被监理看到电线太乱，罚了5000元，监理训项目经理，项目经理训我们！前几天有一家电焊工施工时下面没设监护人，上面没有灭火器，被罚了1000多块钱。还有1月20日那天六建有10个工人没戴安全帽，正好被监理看到一人被罚了100元，让下午两点去交钱。”

负责标段工程量占内装造价30%的天津美图装饰有限公司项目经理周杰证实，“水滴是国家重点工程，要拿鲁班奖。工程质量要求特别严，比如一般工程墙面平整度3毫米就可以，但要拿鲁班奖就不能超过1毫米；吊顶的吊杆，所有主龙骨都要在一条线上，别的工程可以稍微错一点，这里绝对不行。”

“水滴”对工程质量的“挑剔”用周杰话讲是“不厌其烦”。“以地漏为例：作为鲁班奖卫生间等地漏位置必须位于瓷砖的正中心，在铺设瓷砖时必须精确测量计算，但已预留的地漏位置有的实在太偏了，原来打的眼只能废掉重新返工，对我们的施工又提出难度。”

工程完工后监理继续追踪

承担“水滴”工程质量监理的单位是天津国际工程建设监理公司。总监代表高长霞告诉记者，“我们的任务是‘三控两管一协调’，即对进度、质量、造价三大方面进行监控；信息和合同管理；协调现场、甲方与施工单位。”

作为总监代表，高长霞认为事先、事中、事后把关是第一大关。“从施工单位进场资质审核；进场材料质量控制；施工中监理巡视和关键施工24小时旁站；施工结束后对工程质量的验收，都非常关键。”

但面对体量如此巨大、质量要求很高的工程，监理工作如何“到位”？负责水暖专业的监理员庞晓琳告诉记者：“我们就得练就一双火眼金睛。”

“2006年9月21日早上，安空调、循环水等需要保温管道，施工单位进材料时应该先让监理现场检查质量是否合格才能大面积安装，可某施工单位在没通知我们的情况下就开始安装，等我们知道时已经安装了百来米长，那绝对不允许！全部拆除！重新报验再做取样复试。我们在其库料堆里截取样品跟踪送至天津市质量检测站第24站检测，之后下整改通知要求撤除。”

类似处理记者在总指挥部监理办公室看到厚厚几大本监理监测日志。“做工程质量的把关者，要顶得住各方压力。在找关系求情、吃请让‘高抬贵手’面前要顶得住。”高长霞告诉记者。

监理工作得以顺利展开的“尚方宝剑”被认为是甲方支持的投资控制。“所有工程款都由我们统一调拨，工程验收哪项不合格就扣你哪项工程款，这样监理有一定权力，才管得了施工单位。”高长霞说2006年11月监理员增加了20名，12月27日市质量站进驻现场，“对我们工作是一个很大支持。”

对于“水滴”施工过程中监理不能完全控制的柱梁钢筋数量控制、吊顶通风、埋件等“隐蔽”施工，高长霞说：“我们在工程完工后还要继续追踪。”