收益还原法简介(含义 特点与适用范围)

计算方法及步骤(一、基本公式 二、基本程序 三、具体步骤 四、计算方法 五、实际计算中常见错误 乔根森计算法成本估计)

收益还原法简介

含义

收益还原法是土地估价、房地产估价最常用的方法之一。具有一定的权威性，它是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

特点与适用范围

1、收益还原法的特点

a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据

b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”

c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度

2、收益还原法的适用范围

只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。

收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

计算方法及步骤

收益还原发的计算方法有以下计算公式、基本程序和基本步骤和计算方法等。

一、基本公式

以收益还原法评估土地价格按以下公式：

（1）土地收益为无限年期：V=a/r （1）式中：

V：土地收益价格

a：土地纯收益(或地租)

r：土地还原利率

（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）式中：

V、a、r含义同前

n：未来土地使用年期

二、基本程序

（1）收集相关资料；

（2）测算年总收益；

（3）确定年总费用；

（4）计算年纯收益；

（5）确定还原利率；

（6）选用适当的计算公式；

（7）试算收益价格；

（8）确定待估宗地地价。

三、具体步骤

1. 收集相关资料

　收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地，用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。

2. 估算年总收益

　年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。

3. 确定年总费

　总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。

几种主要用地方式中，土地年总费用的主要内容如下：

（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；

（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；

（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；

（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

4. 确定土地纯收益

　纯收益按总收益扣除总费用计算。土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。

几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算：

（1） 土地租赁：a=R-C （3）式中：

a:土地纯收益

R:年租金收入

C:年总费用

（2） 房地出租：a=Rin-Ihn (4) 式中：

a:土地纯收益

Rin:房地纯收益

Ihn:房屋纯收益

Rin=Rlg-Clg (5) 式中：

Rin:房地纯收益

Rlg:房地出租年总收益

Clg:房地出租年总费用

Ihn=Phc×r2 （6） 式中：

Ihn:房屋纯收益

Phc:房屋现值

r2:建筑物还原利率

房屋现值应根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下：

Phc=Phk×Dn= Phk-E （7）式中：

Phc:房屋现值

Phk:房屋重置价

Dn:房屋成新度

E:房屋折旧总额

（3） 经营性企业：a=Ijp-Ijf （8） 式中：

a:土地纯收益

Ijp:企业经营纯收益

Ijf:非土地资产纯收益

Ijp=Yjp-Cjp （9）式中：

Ijp:企业经营纯收益

Yjp:年经营总收入

Cjp:年经营总费用

（4） 生产性企业：a=Isp-Ijf （10）式中：

a:土地纯收益

Isp:企业生产纯收益

Isp:非土地资产纯收益

Isp=Ysp-Csp （11）式中：

Isp:企业生产纯收益

Ysp:年生产总收入

Csp:年生产总费用

（5）自用土地或待开发土地：

可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。

5. 确定土地还原利率

　土地还原利率应按下列方法确定：

（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。

（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。

（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。

在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。

综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下：

r=(r1L+r2B)/(L+B) （12）式中：

r：综合还原利率

r1：土地还原利率

r2：建筑物还原利率

L：土地价格

B：建筑物价格

6. 选用适当计算公式

根据未来年期土地收益的变化情况，选择适当的计算公式。除上述基本公式外，因土地收益变化而应采用的公式见附录A。

7. 计算土地收益价格

在确定了土地纯收益和土地还原利率后，可根据已选择的公式计算土地收益价格。

四、计算方法

1、总收益计算方法

采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。

总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益。计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益都应计入总收益之中。另外，还应充分考虑受益的损失。

2、总费用计算方法

（1）单纯土地租赁中总费用的计算：包括土地税、管理费和维护费

（2）房地出租中总费用的计算

包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋折旧费，都以年为期计算。

房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：

a.房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，计算公式为

房屋重置价–残值 房屋重置价×（1- 残值率）

年折旧费 = ———————— = ————————————

耐用年限 耐用年限

b. 房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，相应计算公式为

房屋重置价

年折旧费 = ————————

房屋可使用年限

（3）土地纯收益计算方法

房地出租中的土地纯收益求取：

土地纯收益 =房地纯收益–房屋纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益

房屋纯收益 = 房屋现值 × 建筑物还原率

房屋现值 = 房屋重置价 × 房屋成新度 = 房屋重置价 - 房屋总折旧

房屋总折旧额 = 房屋年折旧额 × 房屋已使用年限

（4）还原率的确定

按照评估对象的不同，可以将还原率分为综合还原率、建筑物还原率和土地还原率三类。三者既有严格区别，又互相联系。

从纯理论上讲，还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。其确定方法可采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。

（5）土地价格确定

土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。

最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：

a 1

p = —[ 1- —— ]

r (1+r)n

p——土地价格 a——土地纯收益 r——土地还原率 n——土地收益年限

该公式也可用以计算房产价格，或者在已知土地价格时计算土地年纯收益

五、实际计算中常见错误

1、项目和参数使用错误，收益或费用（出租方为取得收益而支出的费用）的项目判断不准或错误

2、年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限

3、有几个还原率时，还原率采用不准

4、计算错误，如只算单价，不算总价，或相反；未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。

乔根森计算法成本估计

按照乔根森(Jorgenson，1971)的使用者成本理论，住宅的使用者成本取决于3个部分：占有资金的机会成本、财产增值和折旧。其计算公式如下：

Rt=〔(1-Ty)i-(1-Tg)γ+δ〕Pt-1(16.6)

式中，Rt 表示住房资本的年成本；Ty表示利息税率；i表示利率；Tg表示财产增值税率；γ表示住房价值增长率；δ表示折旧率；Pt-1表示前期房价。如果税率制度有所变动，也会相应改变住宅使用者成本的计算结果。为了简化起见，在上述公式中没有包括必须支付的房屋维修费、管理费、保险费、租金损失等其他费用，也没有包括购房贷款利息可以冲抵个人所得税的因素。

如果业主购买住宅之后出租，他的纯收益等于租金和使用者成本之差，公式如下：

at=Zt-1-Rt=Zt-1-〔(1-Ty)i-(1-Tz)γ+δ〕Pt-1(16.7)

式中，Zt-1表示前期确定的租金。业主所收取的租金应当不低于使用者成本，否则，纯收益at成为负值，业主岂不是要倒贴亏损？亏损一两年还好说，如果亏的时间长了，业主要不然就涨租金，要不然就干脆把住房卖了。

在计算纯收益时，由于租金Zt-1往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率γ。住房是否增值？由于人们对未来的预期不同，因而估计的偏差很大。乐观者认为住房会升值，而悲观者认为可能贬值。在乐观者看来，住房升值之后使用者成本会变得很低。如果升值幅度足够大，甚至可以令使用者成本变为负值。也就是说，即使不收租金，在支付资金成本和折旧之后，购买住房仍然有利可图。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于at上升，房价P自然也随着上升。

事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人从租房改为购房。这部分地解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。