商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。

术语

简述

商住楼租赁合同(第一条 第二条 第三条 第四条 第五条 第六条 第七条 第八条 第九条 第十条 第十一条)

商住楼路在何方(商住不分走向何方 商住应该有规范 物业管理尴尬面对商住楼)

商住楼使用年限

术语

《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005年版

2.0.8 商住楼 business-living building

底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑。

简述

商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。

商住楼租赁合同

订立合同双方

出租方：

营业执照号(身份证号):

电话：

地址：

承租方：

营业执照号(身份证号):

电话：

地址：

甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方，甲、乙双方根据市房地产管理局有关房产管理的规定，经过双方协商，特订立本合同，共同遵守：

第一条

甲方出租商住楼坐落地址________________________，建筑面积__________m2(使用面积__________m2)

第二条

租期_______年,自__年__月__日至__年__月__日,交租期以实际入住时间为准。

第三条

租金和租金交纳期及条件：

1.每月租金为人民币____________元，乙方每两个月缴纳一次租金。

甲方于当月10日前向乙方出具发票正本，乙方于收到后的20天内向甲方缴纳下两个月的租金，以支票（现金）形式支付。

汇款资料：

抬头：

帐户：

帐号：

2.签订本合同后，乙方在收到收据后的20天内，须交纳押金，相当于两个月租金合共人民币_____________元 ，合约租期最后两个月租金，由所交押金抵扣。租赁期满或双方同意终止合约后，乙方负责清交水电、煤气费，电话费等。

第四条

水电费、管理费、电话费、清洁费和维修费的缴交办法：

1. 管理费：甲方每月自行向有关部门交纳费用；

2. 水电费、煤气费：乙方（住客）每月自行向有关部门缴纳；

3. 电话费：甲方向乙方（住客）提供壹条市内直拨的电话线路，

每月由乙方（承租方）自行向有关部门缴交。

4. 维修费：租赁期间，非乙方（住客）引致租赁物内与房屋质量有关的设施损毁，维修费

由乙方负责；租赁物内家私、家电设备损毁，维修费由乙方负责。但正常磨损除外。

5. 租赁期间政府对租赁物征收的有关税项，由甲方负责缴交。

第五条

出租方与承租方的变更：

1.租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，不必乙方同意，但应提前二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。

2.租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意，且甲方不能无理拒绝。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承权原乙方的义务。

第六条

乙方的职责：

1. 乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负退延交租的责任，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方在向乙方发出书面通知3天后可按每月租金额1％向乙方加收滞纳金，如拖欠两个月，甲方有权收回房屋，并有权没收租赁房屋按金。

2. 甲、乙任何一方若要提前终止合同须向对方提前一个月书面通知，合同方能终止。

3. 乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁内设备和其设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要，需经业主同意后方可进行。乙方如因故意或造成租赁房屋及其设备的毁损，应负责恢复原状。

4. 乙方如在租赁房屋内安装超过电表负荷的任何设备、仪器或机械，须征得甲方同意，并通知有关管理部门。

5.乙方不得在租赁房屋外面附加任何物件或涂刷任何涂料或做出任何更改。

6. 租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜租用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给甲方。

7.租赁期或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方有权向人民法院起诉和执行。

8.乙方保证承租甲方的租赁房屋作为商住楼使用，遵守中华人民共和国法规和北京市政府的各项政策，不违法经营。

9. 甲方保证，并须提供一切有关资料，包括租赁房屋的房产证以证明甲方是租赁房屋的所有权人，拥有对租赁房屋绝对的财产及使用权，绝对有权按本合同规定将租赁房屋出租给乙方，而租赁房屋不受任何第三方或其他的权利所影响或牵制，如果任何第三者对租赁房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋而受损失，则甲方必须赔偿乙方所蒙受的一切损失。

甲方在租赁期内：

（1）本楼的公共契约定期对公共设施进行维修保养；

（2）须按本楼的公共契约做好大厦的安全和管理工作；

（3）负责租赁房屋的结构维修。

甲方保证将允许乙方在本合同整个期限内不受干扰地占用和享用租赁房屋不受甲方或在甲方之下或通过甲方合法地提出要求的任何人的任何干扰。

第七条

合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在甲方向第三方提出的同一条件下，乙方享有优先权；但租金可以随着社会物价指数变动而适当调整，但必须得到乙方的同意。

第八条

租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能享用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方，乙方不需支付任何租金，直至可重新享用租赁房屋，若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁到无法修复，本合同自然终止，互不承担责任，甲方须将所有押金及预付租金无息退还乙方。

第九条

甲方负责配备的室内电器、家俱的数量和型号、装修的标准以附而为准。

第十条

本合同如有不尽事宜，须经双方协商补充规定，补充规定与合同具有同等效力。

第十一条

本合同到期后，乙方有权选择按同等条款和条件续租二个月

本合同执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请当地工商管理部门或人民法院裁决。

本合同经过双方代表签章后生效，租赁期满后失效，本合同中文正本各一式两份，甲、乙双方各执一份。

出租方： 承租方：

地址： 地址：

联系电话： 联系电话：

附页

提供家庭电器如下：

空调机 __ 台

冰箱 ___台

彩色电视机 ___台

洗衣机 ____台

电热水器 ___台

抽油烟机 ___台

煤气炉 ____台

提供家具如下：

床 ____张

书桌 ____张

沙发 ____套__张

茶几 ___张

商住楼路在何方

商住楼交付使用后，一些问题逐渐暴露出来，如小区安全问题、物业管理费问题、小区扰民问题等，这些问题将如何解决？商住楼是否还要建下去？目前，一些开发商提出了纯住宅理念，引起业界、专家和有关人士对“商住楼”出路问题的关注。

商住不分走向何方

一些业内人士认为，商住这个问题没有很明确的概念，工作当中很难操作，在住宅区规划时，由于这个问题很难界定，所以部分开发商就在房地产开发过程中，千方百计想办法，利用政策的夹缝来找到自己所需要的方面。对于住宅区而言，应该有配套，比如小学、幼儿园、会所等，但商住就没这些问题了，可以不配，也可能少配一点，而且既可以住，也可以办公。

市场上商住不明的问题引发的矛盾越来越多，所以有明确的界定是大势所趋。另外，购房者的居住水平要求都在提高，办公商务的水平也在提高，在住宅里面租几套房子办公，以前对于一些小型创业公司或许存在市场空间，但毕竟是少数和阶段性的。

商住应该有规范

对于商住的概念，一些专家认为，现在一切都是市场导向，既然你房子好卖就表明有需求，也就需要这样的东西，那么有了需要那就是允许存在。持不同意见者则认为，虽然商住楼以前甚至到现在市场都非常火，但住宅本身的属性跟办公的属性不是一类的，建设标准也是不一样的，比如防盗、防火、智能化等问题，因此给商住楼重新编制规范是市场的要求，也是对购楼者负责任之举。但是定规范是一整套的程序，有一定的难度，而且也有一个阶段。

物业管理尴尬面对商住楼

商住楼的物业管理现实中也存在一些问题。法律上没有明文的禁止说不能在楼里办公司，但是有这种话，过去有一些房屋的管理规定是不能擅自改变房屋的性质。从行业管理的角度去看，应该是禁止型的，怎么禁或通过什么方式禁还存在争议，因为政府的每一项政策出台，不是拍脑袋出来的。但商住楼里扰民的问题需要靠；二是房子结构安全问题，如把承重墙拆了，弄了两个弧形的还挺漂亮，但是不安全；第三是有关成本的分担问题，一个公司十几个人，一家子顶多四口人，可能物业管理费交的是一样的，不合理吗？其实，我觉得这些都是一些表象，为什么有些业主反对商住，实际上就是互相影响了，怎么能解决互相影响呢？一是要加强小区的物业管理，比如对进出小区的人员严格控制，私人住宅严禁外人随便出入，如果物业公司管理到这个层次，就是开了公司，也很不方便；另外，对于结构安全问题，拆改程度的问题这是物业公司日常分内的事情。他管不好，出现这种问题，业主完全可以找物业公司承担责任。另一个解决渠道是业主公约，业主与业主之间的行为准则是用一种公共契约的模式来管理，谁违反公约，大家就有权起诉他。

商住楼使用年限

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（一九九0年五月十九日中华人民共和国国务院令第五十五号发布 自发布之日起施行）

第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。