| 词条 | 空置率 |
| 释义 | § 简介 空置率（vacancies），即住房空置率，空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。空置率 § 空置率的种类 按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。 § 空置率的计算方法 当前流行的空置率的计算方法有三种： 空置率＝全社会空置房面积/全部住房面积 空置率＝空置商品房面积/最近三年内竣工面积 空置率＝空置商品房面积/当年竣工面积 众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二、三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。\\西方空置率的常用算法： 空置率＝待售、待租的住房面积/可用住房和其他商品用房出售和出租。就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出空置率。专家认为不适用于我国：原因是西方国家的大规模城市化进程早已结束，而中国才刚刚开始。中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和。[1] § 相关词条 住房空置的合理性 需要强调的是，房地产市场有一定量的空置面积十分正常。 首先，商品房竣工验收后不一定会即刻转移到消费者手中，而是要经过销售或出租出去，需要一个合理的时间段，这类似工业产品的库存期。在这段时间内，这些商品房将暂时表现为空置状态。造成这种状况的原因至少有三个方面：第一，商品房价格昂贵，正常情况下需要花费一个家庭多年的积蓄，因此在购买时消费者非常谨慎，需要一定时间进行决策。第二，商品房是存在较大差异的商品，消费者总是努力寻找自己喜欢的商品房，这需要时间。第三，商品房是一种较复杂的商品，隐含的信息很多,为达成交易，开发商与消费者之间有一个信息沟通的过程。基于以上三点，商品房空置按照时间长短划分为摩擦空置（正常空置）和市场空置（因销售困难而形成的空置）两类。假如以一年为标准来划分摩擦空置和市场空置，市场空置估计只占一半左右。 其次，商品房市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。这里的“有瑕疵”供给是指品质上不太适应市场需求，在价格上与消费者购买力及现实购买欲望不能及时对接的商品；无效供给则是指因品质存在严重缺陷而无人购买，或者在价格上消费者根本不能接受的产品。由于决策失误、交通不便、施工质量缺陷以及楼层、朝向、设计、周边环境等方面的原因，总会有一些商品房要很费劲并延后很长时间才能卖出去，甚至根本无法卖出。这些商品房也表现为空置状态。 如此看来，我国的商品房空置率指标与外国学者使用的指标虽同名却毫无可比性，而据此得出的结论也就很难具有说服力。偏差在所难免，但是如果数据偏离实际太远，以至于影响到国家整体的宏观决策，则是需要警惕的问题。 空置率 什么是合理的房屋空置率？ 在近期房地产泡沫论争中，“空置率超过国际警戒线”是人们频繁使用的论据之一。但是，何谓空置率？在我国却是一个含糊不清的东西。在国家统计主管部门和建设主管部门手中，只有新建商品房空置面积的数据，截至2004年9月商品房空置面积为9748万平方米，其中商品住宅空置面积为5736万平方米。那么，空置率分母、分子不清的情况下，人们争论的“空置率”是怎样推算出来的呢？在基本概念不清的情况下，生搬硬套“国际警戒线”又有何意义。 从国外的情况来看，空置是指房屋没有投入使用，处在待出租或出售的状态。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总空置率；也可以依据房屋的种类(住宅、办公楼、商业用房)和交易方式(出租或出售)细分空置率；计算单位可以是面积或套。以美国为例，2001年全国共有人口2.7亿人，住宅1.2148亿套，平均每2.25人拥有一套住房，空置期一年以上的住房为1091.6万套，空置率为9%；季节性空置住房为355.4万套，季节性空置率为2.9%。空置一年以上的住房中，有320万套为租赁住房；有130万套为出售住房。除对空置住宅总量进行分析外，美国还按住宅的类型(如出租房或出售房，独户或多户住宅)，住房的结构(一室、二室或多室厅)、住房的建筑年限，不同的租金水平以及住宅所处的区域(大都市区内、大都市区外、东、中、西、南部)等分别计算出各类住房的空置率和空置期限(6个月、1年、1～2年和2年以上)。 从我国房地产的实践来看，首先，理想的空置率并不是零空置。住宅作为一种投资大的耐用消费品，开发商供给的时滞、结构与居民购房需求的不对称，很难使房屋的供给与需求一一对应，因此，市场的非均衡应该是一个常态。空置率过低，在求大于供的市场环境下，为开发商推动价格走高，获取高收益提供了便利；同时也剥夺了消费者的选择权，抑制了居民的消费偏好，导致消费需求不足。当然，空置率也不是越高越好，空置率过高、空置期限过长意味着供大于求，房屋利用率低，这会促使开发商改变经营策略，降价促销或减少房屋的供给，以寻找市场新的均衡点。从这个意义上讲，空置率是反映市场供需关系的指标器、风向标。 其次，各城市可承受的空置率大相庭径。房地产自身的特点即空间不可移动性、异质性，决定了房地产是一个属地化极强的市场。各城市的经济发展水平(GDP的规模、收入的增长、消费水平、房屋价格)、社会文化(人口规模、增长趋势和年龄结构、文化水平、消费品味)、制度政策环境(土地供给方式、融资渠道、税收政策)和开发企业的资质(自有资本金、经营管理水平等)千差万别，各城市合理空置率不能只有一个标准。对于一个人口规模小、经济落后、居民收入低和金融资产积累不足的中小城市来说，5%的空置率可能是一个警戒线，但是对于北京、上海这类常驻人口、流动人口多的大城市来说，合理的空置率可能是8%、9%或者高于10%。1992～1993年房地产热中，海南450万平方米的空置量，使海南房地产市场陷入灭顶之灾；而上海当时有700万平方米的空置房屋(占全国的十分之一)，却能安然无恙。也正是由于有了一定量的空置房，使得上海的房价长期保持在一个相对低的水平，而2003～2004年，旺盛的住房需求，导致上海的空置量下降了，可房价却在大幅度盘升。如果上海住宅供给充足，能够满足大规模拆迁、大量新婚人口和国内外流动人口的需求，几个“黄牛”投机炒作就很难左右市场，推动价格走高。 再次，空置不能与不良资产直接划等号。在房地产经营中，各开发企业的资本实力、融资能力、营销能力千差万别，只要其生产经营所产生的收益大于成本，企业有一定比例的空置房屋在经济上都是合理的，因为它并不影响企业的还贷能力、也不增加其经营成本，只影响企业的盈利水平。换言之，一个房地产开发企业可能卖出80%的新建房屋，就收回了全部投资，此后，多卖出一套房，就多一份盈利。关键看企业的财务状况和企业投资的盈亏点。如果一个企业资本金不足、负债率过高，销售业绩不佳，现金回流慢，直接影响企业清偿银行债务的能力，在这种情况下空置量大才可能会影响银行贷款的质量，但能否转变为银行的不良资产还取决于抵押物品质的优劣、抵押物在市场上的变现能力，而这些又有赖于相关法律、金融制度安排。这也是为什么各国政府都致力于相关法律制度、金融制度建设，保障银行债权人的利益，营造良好的信用环境，积极培育抵押二级市场，分散化解房地产信贷风险，帮助银行渡过房地产的周期波动所带来的风险的原因。有了良好的制度安排，抵押物就可以规避低价贱卖的厄运，卖个好价钱，从不良资产转变为好资产。 房屋空置率：没有使用的房屋建筑面积除以所有房屋的建筑面积乘以100%得到的数字。房屋空置率的计算是为了了解市场对房屋的需求趋势，如果房屋空置过多，说明需求量不足或购买力不够，国家或市场可作出相应调节。[2] § 住房“空置率”为何被“空置” 三个月前，有媒体报道，"国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。" "6540万套"房子被空置？随后，虽然国家电网表示并未发布此数据，这个缺乏权威来源的调查结果依然引起了持续不断的波澜。今年5月和8月央视财经频道接连进行了两期"空置房 "的调查报道，调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率 达40%，而多处新城成为"空置房"密集区，这将人们对于"有人有房不住，有人没房住"的愤怒撩拨到了极点。 中国的住宅到底有多少空置，这似乎成为了一个让公众痛斥炒房者"恶行"和驳斥"中国房地产无泡沫论"的强大利器，"昭然若揭"地证明着中国房地产市场 已经到了"危险境地"。所以，人们迫切地想了解真相：中国的住宅空置率到底有多高？甚至有人呼吁公布国家权威统计数据以正视听。 空置率 住房空置率到底有多重要，而国家权威数据又为何缺位？ 现有统计不科学 对于"6540万套"空置房的数据，很多专家和业内人士都对这个数据进行了证伪。 如果以每户90平方米来计算，6540万套住宅的总面积大约为58亿平方米，而过去20年，全国城市住房建设总面积为60亿平方米左右，这就意味着这些房子绝大部分都空着。北京大学房地产研究所所长陈国强向《中国经济周刊》再次证实了这一数据的荒谬。 对于目前一些机构通过查水表、电表、夜晚亮灯的调查方式，国家住房和城乡建设部(下称"住建部")政策研究中心房地产处处长赵路兴 认为，这并不科学。首先，在楼盘选择上存在片面性，不能代表整体情况；其次，"现在很多白领晚上在酒吧，或者出差在外，"有很多情况都会影响此类调查的结果的真实性。"在我国进行住房'空置率'的调查并不难，只需要在全国重点城市，针对不同档次的楼盘进行抽样调查，就能得出结果，当然，这需要一大笔的资金投入。" 统计局称目前算不出空置率 赵路兴对记者表示，关注住房空置率的问题，首先要清楚住房空置率的概念。在国外，"空置率"一般是指已经售出的住房中空置的部分，主要关注的是房屋存量的使用率 ；而住建部以往的"空置率"调查对象，是指当年竣工而没有卖出去的房子，主要考虑的是金融风险，银行信贷资金是否能安全回收。 "像国外那种'空置率'统计，我国现在还没有官方的统计数据。"赵路兴对记者坦言。原因主要是这几年我国房地产市场的主要矛盾发生了变化。"2003年前后，房地产市场存在过热的现象，就房地产泡沫问题，我们在珠三角几个热点地区对'空置率'进行过调查；而2005年后，房地产市场发生了变化，房子供不应求，主要矛盾就体现在房价的上涨上。" 赵路兴表示，如今国家关注更多的是如何调控房价，而不是已售房屋的空置率。 据了解，目前住建部对房地产市场的调研主要体现在房地产价格指数和70个重点城市的房价上，并未对空置率进行调研。赵路兴表示，现在民众关心的主要问题还是买房贵，不管有没有钱，大家都想去买房，认为只有买房才是解决居住问题，而空置率问题反映的是租赁市场的问题。所以，未来住建部关注的重点依然是房价。 8月11日，国家统计局新闻发言人盛来运就空置率问题首次公开回应："房屋空置是近几年由于房地产行业发展出现的新问题，我们的调查统计制度还没有来得及作出统计，目前国家统计局关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。" 据了解，即将进行的第六次全国人口普查增加了住房情况的登记，其中涉及到一些住房的指标，包括住房面积，住房的间数、建成年代，住房是采用什么方式获得的(商品房 、福利房或租房)等。 尽管关于房屋的信息登记很详细，但国家统计局并没有将空置率考虑进去。国家统计局人口和就业统计司司长冯乃林告诉《中国经济周刊》，目前业内对房屋空置的认识不一致，算法也就不一样。"作为统计部门要对一个指标进行统计，首先要对这个指标进行清楚界定，如果界定不清，就没法统计。" 冯乃林说。 住建部官员：空置率跟高房价没有直接关系 赵路兴表示，如果已售房屋的空置率高，也是一个不正常的现象，说明房地产市场投资过多，投机过多，说明房地产市场的需求不是真正的自住需求，但将投资或投机行为认定为高房价的直接原因，这并不准确。在中国，方方面面都在影响着房价，中国的房地产市场有很多特殊性，国民经济对房地产依赖度过高，全民投资对房地产的依赖也很高，房价受到产业结构不合理、投资渠道有限、资本市场不规范、租赁市场不发达等种种因素影响。 此外，房产到底是自用还是投资、投机，其实很难进行界定。随着我国城市人口的增加，大部分人需要通过租房来解决居住问题，而租赁市场的房源大部分来源于个人投资的房产。赵路兴认为，投资本身并不像有些人所认为的那样不齿。一般来说，高的空置率会带来房价和租金的上涨。如果空置的房子大多投入到租赁市场，那么租房的价格就下来，从而也会导致一手市场上的房价下降。 北京市华远地产股份有限公司董事长任志强 认为，在一定程度上，合理的空置也是必要的。一、在需要时有供给的选择余地，不会因工作调动、家庭人口增加等要置换房屋时缺少选择；二、起到供给增量调节市场价格的作用，如当一级市场 供给短缺时，空置房会进入市场增加供给，防止一手市场价格上涨过快。 空置房征税并不容易 有人认为，解决房屋大量空置最直接的办法就是征收空置税。在国外，空置住房的税收不仅能够提高房屋的使用率，也能得出准确的空置率数据。但北京大学房地产研究所所长陈国强认为，国内开征住房空置税并非易事。因为如果要征税，对于空置房的界定就需要严格的法律认定，并且要摸清所有家庭的住房状况，而我国已经有20年没有做过全国性的房屋普查了。 中国房地产市场经历了短短10年的成长期，5年前才开始进行网上备案登记，房屋信息系统还不健全。以北京市为例，自2006年开始，北京市住房购置情况都进行了信息登记，而2006年以前的房产状况，有关部门并不掌握，很难得出家庭房产的真实状况。"此外，北京的房子很多是被外地人买走的，北京的居民也到外地买房，即使本地信息系统能够查询到家庭住房信息，可全国各地发展水平层次不齐，有的城市连住房的纸质资料都不齐全，所以要查询家庭在全国拥有的房产，还有待各地联网的房地产信息系统的建立。" 今年5月，住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求全国预售商品房销售都要备案，在年底建立房地产统一信息系统，这将为未来的物业税 、财产税、空置税等改革奠定基础。 百姓观点 我相信"6450万套空置房"是真的！虽然10年来全国只竣工了3300万套商品房，但"竣工商品房"并不是全部的新建住宅，还有大量的集资房、经适房等"非房地产开发住宅"存在。 我为什么买几套房子，还让它长期空着？一、抵抗通胀。二、房市比股市让我踏实。 国家调控楼市，调整经济结构，需要数据和信息支撑；老百姓作决定，同样需要数据和信息支撑。虚假数据可怕，没有数据更可怕。因为大家都在盲人摸象。 房地产商必须避免旗下楼盘给人留下空置房的印象，建议采取"光明行动"：采购节能灯，对一些空置房的照明设施进行补充配备，而且采购的灯泡不要一种色调；所有空置房从晚上7点-10点30分必须保持照明。[3] |
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