| 词条 | 租赁 |
| 释义 | 房屋租赁出租人以收取租金为条件在一定期限内将某项财产交付承租人使用的行为。租赁是一种客观的经济活动过程，与市场经济发展紧密相联。早在公元前1400年前后，地中海西海岸就出现租赁，当时一些船主把船只出租给商人，收取租金。早期的租赁对象有土地、房屋等。承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或财产损害的，出租人是不承担责任的。 § 发展过程 传统租赁的做法渊远流长，几乎和人类的文明发展并存，约4000年的历史。当时随着农业技术的提高，因发展不平衡，一部分人掌握的生产资料富余，另一部分人却不足。由于农业的季节性特征，生产资料短期相互之间调配余缺解决了不平衡的问题。货币的出现，有偿调配生产资料的使用权，促进了农业进一步发展。这种经济模式就是租赁的原始雏形，后来发展到土地、房屋等不动产租赁。 人类进入工业化时代，租赁方式又引入工业生产领域。特点是：出租人向承租人提供使用租赁物件的服务，不向承租人转移租赁物件所有权。一个合同两个当事人就可以完成全部交易；租赁物件由出租人选购，承租人根据自己的需要，选择出租人已有的租赁物件；出租人按租赁物件的使用时间和提供的服务为基础，计算应收租金；出租人负责物件的维修与保养。以后后发展到公共设施的租赁，衍生出宾馆、餐饮、旅游、交通运输等领域脱离了租赁行业。 现代租赁的做法起源于二十世纪中叶。二战以后，停止战争消耗，美国工业化生产出现过剩，生产厂商为了推销自己生产的设备，开始采用信用销售的方式为用户提供金融服务，即：以分期付款、寄售、赊销等方式销售自己的设备。 由于所有权和使用权同时转移，资金回收的风险比较大。于是有人开始借用传统租赁的做法，将销售的物件所有权保留在销售方，购买人只享有使用权，直到出租人融通的资金全部以租金的方式收回后，才将所有权以象征性的价格转移给购买人。这种方式被称为“融资租赁”，1952年美国成立了世界第一家融资租赁公司，开创了现代租赁的先河。目前已经有八十多个国家开展了融资租赁业务。 从全球的统计数字看融资租赁额从1978年至1997年是逐年递增（1997年除外）。平均起来世界上设备销售20%通过融资租赁来完成的。从交易量上看，欧亚历史交易量较大，这主要是新兴力量的发展带动的（如：德国、日本、韩国）。从融资租赁在设备购买的市场渗透率上看，美国的市场渗透率30%，德国的市场渗透率18%，日本的市场渗透率8%，中国没有数据，估计1~2%左右。从英国的市场渗透率和经济在增长上看，融资租赁业务方面是下降的。主要原因是税收立法发生变化，这说明租赁和税收的关系非常紧密。政府的税收政策，直接影响融资租赁的兴衰。另一个角度说明税收是融资租赁健康发展的支柱之一。 尽管各国的国情不同，但市场的规律都是一样。演变和发展都是经过如下过程：不存在——诞生——新兴——调整——发展——再调整——成熟，其实所有的行业都是要经历这样一个过程。中国1981年才开始诞生的，以后进入新兴期，融资租赁业大发展，进入九十年代因经济环境恶化，开始出现萎缩现象，这时租赁业进入调整时期。进入二十一世纪，经过增资扩股、资产重组和改制的调整过程后，一些融资租赁公司或经营融资租赁的业务部门逐步退出市场。新生的租赁公司开始在新理论、新概念、新环境下进入新一轮的发展时期。 2003年因为民营控股金融租赁公司的圈钱行为暴露，融资租赁再次陷入低谷。2005年商务部修改了审批门槛，中外合资融资租赁又成为主力军，2006年银行准备入股金融租赁公司，两个不同机构的融资租赁公司都在扩大自己的队伍，中国租赁的第三次起飞即将开始。 租赁发展的6阶段 按照美国经验，租赁发展通常要经过六个阶段 出租服务阶段——即：传统租赁，具有4000的历史，它有三个特点：通常期限比较短（不动产租赁除外），一般租期不超过一年；出租人提供全面服务，负责对租赁物件的维修保养和对承租人的使用培训等；租赁期满时承租人必须归还租赁资产；承租人对租赁物件只有使用权，没有所有权。在中国由于对融资租赁宣传的不够，人们对租赁的认识比较模糊，因此在制定政策、法律裁决和税收政策上往往将传统租赁的租借服务和金融性租赁的融资服务混淆起来。 简单融资租赁阶段——这个阶段的租赁有五个特点：承租人有意向承租自己选定的租赁物件；出租人有意向为承租人选定的租赁物件提供金融服务；签定的相关融资租赁合同不可取消；出租人承担全额付款购买租赁物件的责任；承租人承担全额支付租金的责任；期限结束后以象征性价格将设备所有权转卖给承租人；每期租金一般是等额付款；不含任何服务的提供租赁物件。 创造性融资租赁阶段——为了适应市场竞争，不断的创造新的租赁服务方式。租赁的方式开始发生变化衍生出杠杆租赁、返还式租赁、融资转租赁、合成租赁、风险租赁、结构式参与租赁等概念性租赁模式，融资租赁业进入新的增长时期。 经营性租赁阶段——是融资租赁发展的一个高级阶段，它的出现主要是受承租人需求的影响，出租人适应竞争的需要而产生的。它的运做方式和融资租赁只差一个余值，在会计处理上传统租赁一样。但是本质上它仍然是提供金融服务。这个阶段社会上已经有成熟的二级市场，同时已经有具体的融资租赁会计准则界定融资租赁的概念。经营性租赁由出租人提取折旧，相对于传统租赁，经营性租赁一般提供全面服务，包括设备的维修和保养（不是绝对必须的）；期限结束后的结果可以非全额付款，因此有多项选择；资产风险由出租人来承担；这时的承租人越来越老练。 专业市场细分化阶段——租赁已经渡过创新阶段，产生了许多运作模式。但是这些模式仅限于对企业的量体裁衣，每个项目都在搞研发，不能形成规模。租赁服务还停留在概念化设计中。为了扩大租赁市场份额，使租赁服务作为产品规模化生产，此时租赁服务不再是一些概念性的东西，而是针对某个行业具体化的服务产品，如：飞机租赁、电信租赁、工程机械设备租赁……等。因为交易规范化，通用化，使得租赁在经济领域的渗透率迅速发展，租赁公司之间的竞争更加剧烈。 成熟阶段——这个阶段会出现租赁公司并购，重整组合。另一方面出现专业服务细分化。不仅租赁品种细分化，租赁业务的服务也细分化。结果使强者越强，弱者淘汰。这个时期租赁对市场的渗透率不会有太大变化，也就是说在市场总的份额一定的情况下，公司之间产生激烈的竞争；结果是租赁公司的利润进一步盈利率下降；租赁公司经营关注点不再是什么风险问题，政策问题，而是要强调资产增值的重要性；最终与其他行业形成联盟关系。 上述六个发展阶段是根据美国的经验总结出来的。由于各国的情况不同，发展基础和环境不平衡，有可能出现几个阶段同时并存的现象。如中国现在既有传统租赁，又有简单融资租赁。还发展了回租、融资转租赁、杠杆租赁和委托租赁等。甚至出现参与式结构性租赁等以推销为主要特点的融资租赁。同时还出现资产重组，合并等现象。但这并不能说中国的融资租赁已经进入成熟阶段，因为没有规模验证，说明还处于幼稚阶段。中国租赁业还是要经过时间的磨练和政策的调整，按照自己的发展规律逐步由幼稚到成熟。 目前中国公认的发展阶段有四步：传统原始租赁——简单融资性租赁——创新租赁——专业租赁。至于未来怎样，由于有后发优势，不一定完全按照美国租赁的发展规律发展。[1] § 主要特征及优势 进入新世纪，知识经济的渗透率不断提高，传统租赁也在改进，由服务功能扩大到资产管理，还渗入了融资、翻新等元素，呈现出现代经济的的特点。 现代租赁的基本特征： 1. 现代租赁属于服务贸易，是融金融、贸易、服务为一体的知识密集型和资金密集型边缘产业。出租人提供的是包括金融在内的服务，而不是单纯的租借行为。只是出资人借助租赁这个载体，拓展出既减少风险，又增加收益的交易模式。既是对金融的创新，又是对贸易的创新； 2. 现代租赁金融和贸易结合的产业，必须具备两个基本市场才能健康开展业务。一是资金市场。如果没有资金来源和债权退出，租赁行业不可能保持持久的发展。二是二手拍卖市场。租赁物件必须保证“轻松回收，轻松处置”才能保障债权，才能和资本市场接轨。如果没有物权退出通道，既不可能解决物权变现问题，也不能解决债权融资问题 3. 现代租赁将所有权分为三类:法律所有权、税务所有权和会计所有权。所谓法律所有权，实际上是融资租赁中对物权处置的权利；所谓税务所有权是指享受租赁物件折旧的权利；所谓会计所有权指租赁物件资本化的权利。 4. 现代租赁靠四个支柱（法律、会计准则、税收、监管）的支撑才能健康的发展。没有法律法规保护交易规则，租赁业务难以正常开展；没有会计准则对租赁会计进行确认、计量和报告，无法准确进行会计处理；没有税收上的好处，降低融资成本，使其具有竞争力；没有适度的监管制度，融资租赁无序发展，有可能扰乱市场秩序。四个支柱相辅相成，不可缺一，它们之间没有矛盾，只是描述的角度不同。 5. 现代租赁的成长还要靠五大驱动因素（经济环境、资本的供给、成本与种类、技术变革、市场的特征）： ⅰ. 经济环境——融资租赁是市场经济的产物，需要在完全市场化的经济体制下运行。当经济发展过程中出现了滞涨，资金过剩而投资欲望不足时，促使人们采用租赁； ⅱ. 资本供给与成本与种类——租赁公司不是造币公司，本身资金有限。租赁项目大都使用长期资金，因此要求长期、低成本、可流动资金。这个资金主要来自资本市场，来自直接融资。资本市场的繁荣，融资种类花样繁多，需要好的项目支持，融资租赁正好能给予这个平台。 ⅲ. 技术变革——新经济带来了产品创新服务创新。新产品需要高品质的设备生产，对设备的需求增加了对租赁的需求。如：工业化进程和现代化需求。租赁本身的服务创新也促进了社会对租赁业需求； ⅳ. 法律和监管——是租赁业发展的基本保障。没有法律保障不敢做租赁，法律可操作性不强，仍然影响业务发展。没有监管容易造成市场混乱，监管过于严格限制了租赁的发展。 ⅴ. 市场特征——反映了对租赁市场的需求和普及。主要从四个方面表现：客户对租赁的知晓程度和成熟度、竞争的程度和基础、供应商对租赁的理解和依赖程度、区域化/全球化。跟随母公司开展业务、跟随客户开展业务、追求利润开展业务。并不是所有设备都适合租赁，只有具备能产生大量现金流，足以支付租金，并且具有收益性、安全性、流动性、专业性的市场特征，才可持续发展。 现代租赁有六大经济促进作用 1、促进销售——销售时提供金融服务； 2、 促进投资——利用制度租赁投资减税、理财； 3、带动消费——设备投融资带动生产消费和生活消费； 4、资产管理——实现资金资产即时相互转换，促进现金流和物资流； 5、 财务安排——项目融资、报表改善； 6、 盘活闲置资产——将闲置资产用租赁方式解决资产增值、保值的目的，特别是可以防止国企改革中的资产流失。 租赁使用权与所有权分离的独特特性，使其可以将很多不可能的事情变的可能。特别是在中国目前还没有物权法的情况下，租赁法（合同法租赁章节）承担部分物权法的功能，其市场前景广阔。 现代租赁七个基本点 ⅰ. 租赁不是信贷业务，也不是销售或融资业务，租赁只是一种特殊的租借使用物件的形式； ⅱ. 租赁公司是根据承租人要求，为了专门的租赁目的购买物件，并将其出租给承租人的企业； ⅲ. 租赁公司是而且始终是租赁物件的所有权人，无论协议的终止条款如何规定； ⅳ. 承租人承担租赁物件的实体风险； ⅴ. 折旧只能由物件的所有人，既出租人计提。出租人在一定限度内可以在租赁合同期限内将租赁物件成本完全摊提； ⅵ. 针对租赁合同或租赁公司的税务和其他监管条例不应使租赁业务相对于竞争性业务（如信贷、典当、信托、赊销、分期付款销售等），处于不利地位； ⅶ. 在没有专门法律规定的情况下，交易各方应该有充分自由决定其关于租赁物件合约的内容。 注：本条内容是国际普遍基本做法，中国并未完全实行！ 现代租赁的优势 现代租赁由于具有控制租赁物件所有权的特征，不仅拥有债权，还同时拥有保护债权的绝对排他性物权，抗风险能力比银行贷款要强的多。是唯一没有类似产业参与竞争的产业。它与谁合作都会给合作方带来利益，尽管融资的利率水平比银行高，可是仍然在许多国家得到飞速发展。并成为中小企业设备融资的主渠道，在经济发达国家已成为第二大融资工具。 双向发展优势 融资租赁有两种主要功能，即：融资功能和推销功能。因此在经济发展时期，需要资金添置设备时，它能充分发挥融资功能。在经济萧条时期，需要促进投资和消费需求时，可以充分发挥它的促销功能，在销售时提供金融服务。只要市场在变化，不管朝那个方向变化融资租赁都给企业带来商机。 合理配置社会资源 融资租赁可以将闲置设备或二手设备进行租赁或再租赁，特别适用国营企业的改革和转轨，既解决购买企业资金不足问题，还防止国有资产流失。 融资租赁降低了信用风险，盘货了闲置资金的流通。 提高政府投资效率 如果政府投资采用直接拨款的形式，一方面资金很难满足需要，另一方面因体外资金太多，容易造成投资资金的流失。如果政府通过租赁的方式投资设备，既可防止资金流失，还可通过租赁公司放大投资规模，引导市场投资行为。通过租赁方式将政府行为转换成市场行为，一举多得。 非金融机构可以经营金融业务 由于融资租赁的准金融特性，因此在金融管制国家，融资租赁方式是非金融机构可以经营金融业务的少有几个方式中的一个，打破被国家垄断金融的限制（金融机构经营融资租赁没有此优惠）。中国的中外合资融资租赁公司和内资融资租赁试点企业经营准金融的融资租赁业务就是典型例子，打破企业间不可收取利息的限制。 可以取得税收优惠 国家为了鼓励投资，专为投资制定了一些税收优惠政策。融资租赁利用这些政策进行制度租赁，让没有享受优惠的投资人间接享受了优惠。还可通过融资租赁的项目可以加速租赁物件的折旧。实际上把一些应该上缴国家的税款提前用来偿还租金，加速了设备的更新改造，投资抵免所得税。 有利于中小企业融资 一般中小企业因为资信问题，很难从银行取得贷款。现代租赁由于风险共担，利益共享的原则，有轻松回收、轻松处理的原则以及参与经营等银行不能经营的活动范围，因此对承租企业的资信要求不是很高，主要看项目的现金流量是否充足。对项目的担保不是要求很高，有许多项目还不需要担保。这点填补了银行给中小企业贷款的空白，是解决中小企业融资难的有效手段。 节省项目建设周期 现代租赁将融资和采购两个程序合成一个，因此可以提高项目建设的工作效率节约机会成本。由于租赁本身的灵活性和抗风险能力，也减少许多项目建设过程中不必要的繁杂手续，可以使企业早投产，早见效益，抓住商机，抢占市场，扩大销售份额。 有利于技术改造 融资租赁因对信用要求比银行信贷简单，手续简便，可使企业率先使用先进设备，而不用担负由于技术进步使设备落伍淘汰的风险。对企业及时更新技术装备，迅速采取新技术、新工艺、提高产品竞争力和市场占有率十分有利。 融资费用低廉 现代租赁的租金，乍一看比银行的贷款利息要高，但融资租赁是组合服务，在参加项目评估和设备选型等前期工作和设备采购与服务上，还要花费一些费用，需计入租赁成本，这些费用承租人贷款上项目也是在利息支付之外需要开支的，加在一起，就会比作为综合费用的租金要高，而且，租赁项目还可享受加速折旧的实惠，可见从资金总体成本上看，现代租赁还是比贷款上项目合算。 避免通货膨胀影响 如果一个企业添置一套生产设备，靠自己积累去采购需要很多时间。在通货膨胀时期，早采购比晚采购费用要低。采用融资租赁可以先得到设备，再用设备产生的效益去还钱，可以说是“借鸡下蛋，卖蛋买鸡”。虽然自己没鸡，照样可以吃鸡和鸡蛋。 防范汇率、利率风险 融资租赁资产属于金融资产，含有利率成分，可以在金融市场流通，可以通过调期的方式避免汇率风险和利率风险。如租赁物件采购时，使用硬通货，租赁合同签定时可以使用软通货。融资租赁在开始时就可采用固定利率方式计算租金，锁定利率，避免利率波动带来的利率风险。 规避贸易壁垒 各国对相互之间贸易都有一定的限制，通过融资“租赁”，可以避免“直接购买”的限制，从而突破贸易壁垒，迂回进入。另外通过融资转租赁的方式还可以打破一些国家的金融管制，将“贷款”改为融资“租赁”可以避免直接融资的限制。 灵活多变 融资租赁是贸易、金融、租借三结合的产物，既保持自身特色又吸收它方益处，因此在操作上非常灵活，可以有多种方式适应多种情况，因此搞项目方便、快捷而且成功率比其他融资方式要高。 传统租赁的特点和优势 传统租赁一般是短期租借行为，租期不超过两年。租赁物件由出租人选择，且物件所有权始终归出租人所有。出租人负责租赁物件的维修、保养以及相关的税费。因此，我国把传统租赁列为经营性租赁，意思是在租赁的时候提供经营服务。由于有经营费用，每期租金远高于融资性租赁。出租服务的好处是：可以合理配置社会资源、促进消费需求；另外折旧和财务报表体现在出租人身上，承租人可以将租赁全部摊入成本，不会体现承租人的负债。目前这种方式大都用于消费品或半消费品（汽车、电脑、房屋）的租赁业务。租赁交易只需要一个租赁合同即可。厂商开展租赁业务一般不需要行业的特许批准，开展业务比较容易。 [2] § 四大支柱 租赁事业在一个国家得到发展，需要“四大支柱”的支持，他们是法律、会计准则、监管和税收。目前中国的四大支柱的建设基本完善，但有些地方还需存在一些不足。随着改革的进一步深入和中国加入世贸组织，中国在这方面的法制建设越来越与国际接轨，并有了很大的改善。 法律 会计准则监管 税收 没有规则，不成方圆，租赁行业 过去因为没有法律的保障，曾经 造成全行业的危机。 为此在没有法律的基础上率先出 台了“司法解释”《关于审理融 资租赁合同纠纷案件若干问题的 规定》。 1999年人大颁布了《中华人民 共和国合同法》， 将租赁和融资 租赁作为列名合同单立章节。尽管我国没有加入世界《国际租赁公约》，但该法的制定参考了公约中的一些条款。 2004年人大又开始制定《融资租赁法》,原计划2007年出台，因为安排问题，有可能推迟到下届审议。中国的会计准则和会计制度长期以来处于并存状态，租赁的会计处理从来没有统一过。因此会计确认随意、计量不准确，会计报告不透明，影响租赁业的健康发展。 2006年出台的《企业会计准则38项》替代了2001年出台《中华人民共和国企业会计准则——租赁》 、《租赁指南》和《租赁讲解》 。也替代了《企业会计制度》和《金融企业会计制度》。 尽管这个准则对上市公司要求强制施行，对其他企业鼓励施行。为了让租赁公司能与国际接轨， 能与资本市场和资金市场接轨，并能统一统计口径。本站倡议使用新的会计准则。租赁行业少不了监管。监管过松，不起作用，监管过严限制行业发展。 中国人民银行银行2000年6月30日，正式颁布了《金融租赁公司管理办法》。规范了非银行金融机构的金融租赁公司的管理。 2001年8月14日，外经贸部颁布了《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》 规范了外商投资融资租赁公司的管理。 2004年商务部颁布了《关于从事融资租赁有关业务的通知》开放了内资企业的融资租赁业务。 2005年商务部颁布了《外商投资租赁业管理办法》将暂行办法正规化。 在国外，现代租赁行业发展初期，国家 都曾经给予一定的税收政策扶植。我国 也有这个过程，但当时只对国有企业。 目前有租赁关税收方面的材料不能说没有， 实在太少。有些优惠政策还逐步被取消。入 世后，按照同等国民待遇原则，给租赁行业 专门的优惠政策的可能性更小。租赁行业已不再追求什么税收优惠，而是要利用国家现有的 合理政策，结合租赁的特点满足不同客户的需求。 当前适应融资租赁的税收政策有《关于营业税若干政策问题的通知》和《营业税税目注释》。 § 业务程序 租赁①承租人直接与设备生产厂商就设备价格、规格、交货日期及其他条件进行先期谈判，当接触租赁条约时，需请租赁公司参与意见。 ②租赁公司根据承租人条件向生产厂商购买设备。 ③租赁公司与承租人签订租赁合同，承租人收到货物并验收合格后，租期即告开始。 ④承租人按租赁合同规定的金额向租赁公司交纳租金。 ⑤租期届满承租人可作如下选择：或将设备退还出租人，或延长租期，或作价购进所租用设备，或要求出租人更新设备而另订租约。实行租赁经营责任制的企业作为承租者需向租赁者按期交纳租金，而对其所承租的企业则享有完全的经营自主权，承担经营的全部责任，盈亏自负。因此，实行租赁经营责任制的企业其所有权和经营权是完全分离的，随着经济体制改革的深入，中国亦开始对部分中小企业试行租赁经营责任制。 § 期限判断 《合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”所以法院在执行过程中如果发现被执行人与第三人之间仅仅有口头的租赁协议，或者虽然有书面的租赁协议，但没有约定租赁期限，完全可以在该房屋进行拍卖后，由买受人解除与第三人之间的租赁合同，从而保证申请人与买受人的权利都完整的受到法律的保护。 § 租赁物 汽车租赁店承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或财产损害的，出租人是不承担责任的，那么对于这种对第三人的侵权责任由谁来承担呢？具体来说租赁物对第三人造成的损害，通常有以下几种情况： （1）产品责任。由于租赁物本身具有缺陷造成他人人身和财产损害的，则产生产品责任，由出卖人也就是供应商和承租人承担连带责任。 （2）高度危险作业致人损害的赔偿责任。在这种情况下，根据《民法通则》的相应规定，由承租人承担赔偿责任。 （3）建筑物上搁置物、悬挂物致人损害的责任。这种情况根据《合同法》和《民法通则》的相应规定由承租人承担责任。 （4）污染环境责任。如果由于承租人操作不当造成环境污染，责任由承租人承担；如果由于租赁物本身缺陷造成环境污染的，则由出卖人承担责任。 § 租赁合同 对租赁物的改善或者增设设施问题。经出租人同意，承租人可以对租赁物进行改善，或增设设施。在租赁关系期满后，对租赁物改善或者增设设施所增价值的归属，当事人有约定的，依照约定，没有约定的，承租人可依据不当得利主张返还请求权。 租赁期间，租赁物的孳息归属和风险负担。对于租赁物的孳息归属，应依具体情况而定：如果租赁本身是为了获得租赁物的孳息，则孳息自然归承租人所有；如果租赁本身不是为了租赁物的孳息，则依据孳息归属原物的理论，由出租人享有。对于租赁物的风险负担，有约定的依照约定，没有约定的，依照所有人负担风险的原理，由出租人承担。 承租人的转租权。经出租人同意，承租人享有转租权。转租期间，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人不履行对租赁物的妥善保管义务的，由承租人向出租人承担违约责任。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。应予以注意的是，出租人所解除的合同是租赁合同，而非转租合同。出租人解除租赁合同以后，依据物权请求权中返还原物请求权向转承租人主张返还原物，转承租人因此所受的损失，可向承租人主张违约责任。 § 参考资料 [1] 中国法院网 http://www.chinacourt.org/html/article/200608/25/215036.shtml [2] 青年人 http://www.qnr.cn/zy/sf/fd/200804/39451.html [3] 搜狐教育 http://learning.sohu.com/20080721/n258276670.shtml |
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