区域简介

商业机能配套

发展规划

市场篇

产 品 篇

项目 优势

政 策 篇

区域简介

昆山市位于江苏省东南部。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积286.6平方千米。2001年末，户籍人口为60万人。2005年底，总人口65万人左右。

日前，上海城市化发展研究中心发布了“2005年度长三角37个县级市综合竞争力排行榜”，昆山在综合竞争力评价指标体系4大要素及13项指标中得分第一。近年来，昆山在全面建设小康社会进程中，走出了率先发展、科学发展、和谐发展的昆山之路，在2005年底实现江苏省全面小康社会四大类18项25条指标，率先基本达到小康社会水平。去年，昆山在国家统计局公布的全国百强县（市）排名中首次荣登榜首，在中国中小城市科学发展三项测评中，名列全国中小城市综合实力100强第一位。

此外，昆山还位列全国最具投资潜力中小城市50强第一位、全国十佳节约型中小城市第二位。长三角县域经济整体发展较快，以昆山为代表的37个县级市县域经济成为长三角整体经济的“第一梯队”，多数县级市进入全国百强县市行列。当前，长三角37个县级市已经成为该区域经济最活跃的部分，有力地支撑了长三角“15+1”城市群的经济增长和社会发展。据了解，这次评比主要参照瑞士洛桑国际管理发展学院定义的“竞争力评价指标体系”，同时结合国家统计局的统计规范要求和相关项目，以及长三角各城市指标状况，建立了长三角城市综合竞争力评价指标体系。2005年度长三角37个县级市综合竞争力排行榜排名前十位城市为昆山、张家港、江阴、常熟、吴江、太仓、宜兴、慈溪、诸暨、余姚。

江苏省昆山市花桥镇，昆山与上海市靠得最近的一个乡镇。花桥镇地处苏沪交界处，位于上海郊区环线内，东靠上海嘉定安亭国际汽车城，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园，距上海市中心34公里，距虹桥机场25公里，距上海浦东国际机场65公里，距吴淞集装箱码头30公里，距昆山市区16公里，距苏州市50公里。花桥是上海连接江苏的主要区域，有沪宁高速、G312、沪嘉松等交通输纽，在加上三年后，城际铁路贯通和轻轨（R3）在2009年修通，使昆山与上海之间连成一体。

主要包括花桥镇和千灯镇。这两个区域紧挨着上海，接受上海的辐射最强烈，是上海产业扩散的第一站，许多上海的企业也在此落户。其文化、生活习惯等方面受上海的影响也最大，是名副其实的“上海后花园”。由于其有高性价比的楼盘，交通非常便利，吸引了许多在附近工作的上海“白领一族”前来置业。

“花桥国际华城”位于昆山市花桥镇的东南侧，东面是沿沪大道，正在建造中通往312国道，和正在开发的花桥国际商务城；南面是绿地大道，这条道路以后为景观道路，两边建有长数公里、宽20米的绿化带，对面是绿地集团建造的绿地家园；西面是巷浦路，直通312国道，对面是新造的大规模居民社区；北边是一条自然的河流，为以后社区生活更添一份自然气息。

2、历史沿革

1989年7月27日，国务院批准撤销昆山县，设立昆山市。

辖20个镇：玉山镇 城北镇 石牌镇 巴城镇 陆杨镇 周市镇 新镇 正仪镇 兵希镇 蓬朗镇 陆家镇 花桥镇 南港镇 张浦镇 千灯镇 石浦镇 大市镇 锦溪镇 淀山湖镇 周庄镇

2003年，乡镇由原来的15个撤并为10个：撤销原玉山镇、正仪镇、陆杨镇建制，将原玉山镇行政区域和原正仪镇娄江河以南区域、原陆杨镇杨林河以南、皇仓泾河以西区域合并，设立新的玉山镇，镇政府驻地设在玉山镇亭林路1号；撤销原花桥镇、蓬朗镇建制，将原两镇区域合并，设立新的花桥镇，镇政府驻地设在花桥集镇；撤销原周市镇建制，将原周市镇行政区域和原陆杨镇东北部区域合并，设立新的周市镇，镇政府驻地设在周市集镇；撤销原巴城镇、石牌镇建制，将原两镇行政区域和原正仪镇娄江河以北区域合并，设立新的巴城镇，镇政府驻地设在巴城集镇；撤销原千灯镇、石浦镇建制，将原两镇行政区域合并，设立新的千灯镇，镇政府驻地设在千灯集镇。淀山湖、锦溪、周庄三镇现有建制不变。　2003年，撤销玉山镇、正仪镇、陆杨镇，原玉山镇行政区域及原正仪镇娄江河以南的马庄、群星、景村、南星渎、燕桥浜、姜巷、大众7个村，以及原陆杨镇杨林河以南、皇仓泾河以西的唐龙、新江、新生3个村合并设立玉山镇，镇政府驻玉山；花桥镇、蓬朗镇合并设立花桥镇，镇政府驻花桥；撤销周市镇，以其原辖区域和原陆杨镇的许家、超英、小泾、陆桥、横溇、新瑭6个村以及陆杨社区居委会合并设立周市镇，镇政府驻周市；撤销巴城镇、石牌镇，以其原辖区域和原正仪镇娄江河以北的绰墩山、正仪、荣亭、阳澄湖、通澄、黄泥山、正仪渔业7个村及银杏、蔷薇、芙蓉、农场、并蒂莲5个社区居委会合并设立巴城镇，镇政府驻巴城；千灯镇、石浦镇合并设立千灯镇，镇政府驻千灯。

商业机能配套

大型卖场、超市

大上海国际商贸中心（在建）（G312）

花桥镇上海华联超市（光明路、花桥镇）

绿地国际建材市场（在建）（绿地大道）

绿地果蔬中心（在建）

银 行

农业银行（花桥镇）

中国银行（花桥镇）

建设银行（花桥镇）

花桥商业银行（花桥镇）

教 育 设 施

花桥幼儿园（花桥镇）

花桥中学（花桥镇）

花桥小学（花桥镇）

中福绿地幼儿园（在建中）

医 院

花桥镇医院

花桥镇卫生所（花桥镇）

同济大学附属同济医院昆山医院（在建中）本案对面

农 贸 市 场

花桥集贸市场（花桥镇）

4、 交通状况

周边主要公交线路

102路南线：安亭汽车站——昆山汽车站（经过绿地大道停靠4个站，每半小时一班）

102路北线：安亭汽车站——昆山汽车站（直接走312国道，不经过绿地大道）

周边主要交通道路、轨道交通

沪宁高速（A11）上海—南京（花桥收费口下）

312国道（G312）上海—拉萨

上海郊环线（A30）

沪宁铁路 上海—南京

上海R3支线（规划中）

京沪高速铁路（规划中）

沪宁城际铁路（已经动工）

周边主要城市道路

绿地大道：双向4车道（东至A30和沪宁高速，西至西环路）

巷 浦 路：双向2车道（南至绿地大道，北至G312）

沿沪大道：双向4车道（南至绿地大道，北至G312）

姚 南 路：双向2车道（东至沿沪大道，西至巷浦路）

光 明 路：双向2车道（东至巷浦路，西往花桥镇）

发展规划

江苏花桥商务城

由于花桥的地理位置优势，花桥是江苏利用上海资源，走向国际服务市场的一个窗口。花桥国际商务城位于毗邻上海的昆山市花桥镇，规划面积50平方公里，分为启动区、配套区、物流区及控制区四个功能区。作为金融、办公、综合服务、企业总部的启动区将分近期、中期和远期发展，近期在2010年前要整体开发原江苏国际商务中心及花桥东部伸入上海的地块3800亩的主要核心区；中期为在2010至2015年建设生态型西区、建成350亩的中央公园和150亩中心水面，形成办公区、文化区和商住区；远期由2015至2025年，建设核心区与生态西区之间的低密度办公科教区。全部建成后，这里将成为江苏的“陆家嘴”式的国际金融商务中心。

花桥花桥商业中心位于花桥国际商务城的中心区域，坐落在花桥镇的核心区。北近嘉定，南依青浦，东接商海市区，与绿地 国际家园相交相融。集商贸服务于一体，融休闲娱乐于一城，实属苏沪置业的“黄金眼”。

建设花桥国际商务城是江苏省委、省政府的一项战略决策。花桥将建设成为上海经济圈内现代服务业的集聚区、江苏省发展服务业的示范区，最终实现“融入上海、面向世界、服务江苏”的战略目标。

花桥商业中心

花桥国际商务城由国际顶级策划咨询机构麦肯锡公司（Mckensey）进行商务策划。花桥商业中心正是服务于花桥国际商务城战略规划的配套项目。

在花桥国际商务城，绿地 国际家园的造城运动正在如火如荼的展开，312国道的改造也正在进行，花园路、花溪路已具备旺盛的人气。随着花桥国际商务城地位的确定，周边小区改造步伐加快、花桥城市化运动提速、大量人才不断涌入、物流畅通，花桥的城市功能将日臻完善，一个新型的、与上海市区全方位接轨的新城区呼之欲出。

一个全新的花桥商业繁华区域正在诞生，处于这个商圈核心区位的花桥商业中心，将以绝无仅有的优势地位领跑花桥国际商务城中心经济圈。

11号线（R3）：上海最长的轨道交通线

规划中的11号线的两端，分别是上海“三城七镇”规划中的嘉定新城和临港新城。它将穿过世博会辐射区域，两端挑起的，都是上海重量级的角色：安亭汽车城、国际赛车场、临港新城。另外苏州—上海R3市域快速线开始启动，上海R3的延伸段将通往苏州，中间停靠花桥站及昆山站。

沪宁城际轨道交通

沪宁城际轨道交通，该城际轨道交通项目建设工期为3年半，2008年2月开工，2011年底竣工，其中半年为调试及试运行期。线路走向基本平行于既有的沪宁铁路，经由南京、镇江、无锡、苏州至上海。修建沪宁城际轨道交通，将为沪宁之间的地区提供大能力、高质量的“快速、公交化”新型交通运输方式，并与通道内的高速铁路、干线铁路、城市轨道交通及其他运输方式有机衔接和互补，从根本上解决沪宁通道运输能力紧张的状况，为旅客提供多样化的出行方式，对促进长三角区域经济一体化快速发展都具有重要意义。

京沪高速铁路

京沪高速铁路即将开工建设，预计工期5年，2010年投入运营。京沪高铁设计时速350公里，初期运营时速300公里，共设21个车站，全程运行时间为5个小时，比目前缩短9小时。京沪高铁是一条客运专线，在它建成后，原来的京沪铁路将变为货运主线。

市场篇

1、 周边竞争楼盘的分析

“绿地21城”

楼盘名称：绿地21城 —— 孝贤坊

楼盘区域：江苏省昆山市花桥镇

楼盘地址：昆山花桥镇绿地大道

售楼地址：昆山花桥镇绿地大道

物业类型：别墅/普通公寓/商业

物业组成：独立、双拼、联体别墅、公寓等

开盘时间：2004年3月18日

交房时间：2005年6月18日首批交房

孝贤坊一期2006年8月交房

孝贤坊二期2006年12月交房

总规划占地面积： 约2万亩,一期约4000亩

容积率：0.74

总建筑面积：一期约210万㎡

主力房型：公寓房一房55平方米~59平方米

二房71平方米~88平方米

三房110平方米

联排别墅：163-171平方米、194-204平方米

一、 大环境分析

绿地21城所属花桥镇位于江苏省的最东端、上海市的西北郊，素有“江苏东大门、上海后花园”之称。距上海市中心34公里，距虹桥机场25公里，距上海浦东国际机场65公里，距吴淞集装箱码头30公里，距上海安亭汽车城约6公里，距昆山市区16公里，距苏州市50公里。

沪宁高速公路（上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥境内） 、312国道（东起上海西至新疆）、沪宁铁路和同三国道（北起黑龙江的同江南至海南的三亚） 、上海郊区环线（A30，在花桥境内与沪宁高速公路互通）及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通R3海市中心至安亭上海国际汽车城），同时，绿地集团携手大众巴士开通社区至中山公园班车专线，每日往返24班，全年午休；由昆山市区至安亭的102路公交车，每20分钟一班。

二、 产品分析

1、社区规划分析

小区占地面积：一期4000亩

小区规划：分为东城区和西城区（目前开发和销售东城区）

东城区分为A、B、C、D、E四个区（其中A、B、C为度假社区，D为尊老社区，E为国际社区（现代中式别墅）；

西城目前在规划中；

2、房型分析：1、电梯公寓：一房55平方米——59平方米

二房71平方米——88平方米

三房110平方米

2、联排别墅：中间面积163平方米——171平方米

两端面积194平方米——201平方米

B、商业、生活配套：a、中福会绿地幼儿园（三年制）

b、同济大学附属同济医院绿地昆山医院

c、绿地九年制国际学校、上海老年大学21城分校

d、果蔬市场

e、老年养生文化馆

f、绿地豪生国际会议大酒店

e、10万平方米的香榭丽大道休闲商业

g、大型购物超市

h、主题公园

C、细节设备： a、公寓房分为两种自选装修

（A性每平方米450元）

（B性每平方米500元）

b、电梯设有扶手、可视窗，方便老人出入及健康监护

c、电梯间设有安全扶手

d、墙角为钝角防止老年人跌倒、碰伤

e、门洞尺寸加宽至900cm方便出入（一般为850cm） 厨房、卫生间、阳台门宽850mm（门洞），最大程度方便老年人出入

f、单元入口指纹锁智能识别系统

g、7寸彩屏可视对讲系统

h、每间房都设有24小时紧急按钮

i、采用双层中空玻璃

j、楼梯间采用木质扶手、延时吸顶灯，增加老年人上下楼梯的安全系数

k、全装修房设有凉衣架，方便老年人西晒衣服

l、墙体采用保温材料

三、 价格分析（孝贤坊）

公寓房均价为：每平方米3800元

联排别墅均价为：每平方米4900元（优惠及打折：购买人之一年龄超过55岁者打9折）

孝贤坊主推的养老公寓单价仅3800元/平方米，总价在20-30万左右，与花桥当地普通公寓价格相当。联排价格范围在4000-6000元/平方米，均价4900元/平方米，与上海安亭地区公寓价格基本持平。综合该盘联排别墅产品价格，均价仅4300元/平方米左右，相比上海同类产品具有明显优势。

目前该案客户主要来自上海市中心，其比重达到70%，其次为花桥地区，比重为15%，比过去有了明显的提升，嘉定、安亭与青浦比重各为5%目前购买客户主要以自住和养老主，其中养老为65%以上海市中心城区客户为主；自住为35%主要以周边客户为主

产 品 篇

1、基本资料：

开发商——昆山市华鑫置业有限公司

昆山市华鑫置业有限公司是一家新成立的房地产开发企业，注册于2005年03月22日。公司注册地址：昆山市花桥镇花园路西；注册资金：7800万元人民币；法定代表人：邱玥芳；经营期限：房地产开发、经营、物业管理、建材销售；经营期限：至2045年3月22日。

华鑫置业在花桥的房地产项目“花桥国际华城”，位于绿地大道北侧、沿沪大道西侧。该项目经昆山市规划管理部门及建筑管理部门的审批，分别核发了规划许可证及施工许可证，同时通过土地使用权有偿出让，取得了房地产权证（土地）。

“花桥国际华城”占地面积12万平方米左右，总建筑面积20万平方米左右，其中住宅面积为15万平方米左右，商业为5万平方米左右。住宅分为三层联排别墅、16—18层高层、6层多层。

目前，开发的为三期，16—18层高住宅。

工程由昆山市金建建筑安装有限公司来承建（二级资质）；昆山市诚信工程建设监理咨询有限公司监理。计划一期竣工在2007年8月，正式交房在2007年底。二期工程2009年1月交房。

物业管理公司——深圳市福田物业发展有限公司

深圳市福田物业发展有限公司成立于1992年5月，是具有国家物业管理一级资质、深圳市甲级资质、从事物业经营管理、具有法人资格的有限公司。

十年物业管理工作的积累，使得公司在专业服务、理论研究上屡获殊荣，公司成为中国物业管理协会、广东省企业文化协会的常务理事单位、深圳市物业管理协会副会长单位。近几年来，公司多种经营及管理效益年年上台阶，年税利达千万元，是深圳市唯一的把“理论研究为先导，经营效益为基础，管理服务求精品”作为自己独特模式的大型物业管理公司。

福田物业近年接管物业项目：

昆山檀香园（高档别墅区）；昆山滨江花园（高档住宅区）；昆山卿峰丽景（别墅住宅区）；昆山东方假日城（住宅、商住）；苏州中翔商贸城（商住区）；花桥镇鑫隆广场（住宅、商业）

2、主要技术指标

基本数据：

项目占地： 120149平方米总建筑面积： 20万平方米左右

容积率： 1.66

绿化率： 36%

会所面积： 1180平方米

建筑性质：住宅(联排、高层、多层)、商业

一期销售面积：16425.8平方米

五栋联排别墅（5#、6#、11#、12#、13#）面积：6905.72M2

三栋多层（7#、21#、29#）面积：9520.08M2

一期建筑物描述：联排别墅三层，四栋六联体和一栋八联体

多层为五楼上加复式楼，一楼是车库。

车位情况：东区地下车位59个

西去地下车位56个

非机动车为多层一层1比1

多层一层室内汽车库

售价：联排均价：4150

多层均价：2800 一房一价每个位置价格是不一样的

本期销售面积：59315.8平方米

本期建筑物描述：高层住宅16—18层从西向东开发进行销售。6月份将会推出56栋、57栋建筑面积达20000平方左右。

车位情况：

售价：多层均价：4500元/平米 一房一价每个位置价格是不一样的

3、建筑结构、装修建材、设备标准：

建筑结构：钢筋混泥土框架剪力墙结构

外墙：高档防水涂料及高档墙砖

层高：

屋顶：

供水系统：

供电配备：

供煤配备：采用天然气

供水、排水管道材质：供水管采用PRR管，排水管采用PVC管

安全及智能化设施：1、小区出入口监控

2、小区周边围墙红外线监控

3、车辆进出管理系统

4、联排别墅采用彩色可视对讲，多层采用对讲系统

5、24H紧急按扭：多层直接与对讲系统连接；

联排别墅一至三层都设有紧急按扭

高层公共部位的装修：门厅入户门为钢化玻璃，门厅墙面批平，地面铺设防滑砖，楼梯铺设防滑砖，楼梯扶手为铝合金材料。

4、项目SWOT分析

项目 优势

：位于江苏省的最东端，临近上海，地理位置优越。位于A30、A11、G312主要的交通要道，交通四通八达，加上未来的轨道交通更加体现了交通优势。江苏省大力发展国际商务城，未来潜力巨增。目前和未来周边生活配套设施齐全。本案为综合性社区，规划设计、房型设计功能齐全另外具有多种特色。在价格上比对面绿地21城有明显优势。

劣 势：

本案目前周边地区属于开发状态，影响本案的形象。附近公共交通缺乏，出行较为不便。小区内配套设施不足。联排别墅面积偏大，使的总价偏高。多层未设计电梯，公用部位装修标准较为简单。对面“绿地21城”从规模、配套、开发商形象等方面给本案销售带来严重压力。联排别墅栋距较近。

机 会 ：

临近江苏省国际商贸区和上海安亭镇及上海西区，发展远景值得期待。上海R3线延伸段、沪京高铁、沪宁城际轨道交通的规划使得本案发展潜力更加值得观望。绿地21城齐全的生活配套设施为本案增加亮点。本案的南侧是绿地大道，2006年底将改建为景观大道，本案的南侧又多了一条20M宽的景观绿化带。

威 胁 ：

绿地21城的规模达到13万平方公里，它的不断开发是本案最大的威胁。目前本案的工程进度较慢，工程形象的不理想，影响了客户对本案的兴趣。受政策、法规影响，决定其不可预计的因素。联排房型的面积偏大

地理环境的优势：

一、 临近上海

“花桥国际华城”在花桥镇的南侧，花桥镇是江苏省距上海市最近的一个镇，距上海安亭城6公里，距上海市中心36公里，距昆山市15公里。

二、 交通便利

沪宁高速公路（A11）、312国道、沪宁铁路、A30高速公路（上海郊环线），三横一纵的便利交通，40分钟直达上海市中心。另外，规划中的京沪高铁、沪宁城际铁路都从花桥地区穿越，在建中的上海R3线也与该地区相邻；

由昆山市区至上海安亭的102路公交车，每20分钟一班，沿绿地大道设立4个站点。

三、绿地景观大道

绿地大道正在拓宽工程，建成后成为景观道。路两边建设20M宽的绿化、灯光景观。

四、 花桥国际商务城

花桥是江苏利用上海资源，走向国际服务市场的一个窗口。花桥国际商务城位于毗邻上海的昆山市花桥镇，规划面积50平方公里，分为启动区、配套区、物流区及控制区四个功能区。作为金融、办公、综合服务、企业总部的启动区将分近期、中期和远期发展，近期在2010年前要整体开发原江苏国际商务中心及花桥东部伸入上海的地块3800亩的主要核心区；中期为在2010至2015年建设生态型西区、建成350亩的中央公园和150亩中心水面，形成办公区、文化区和商住区；远期由2015至2025年，建设核心区与生态西区之间的低密度办公科教区。

规划上的优势：

一、 人车分流

花桥国际华城道路系统人性化的采用人车风流的设计理念。

以往的联体别墅的车位都设计在别墅的前后花园旁边或集中室外停车场。而且车辆的行驶大多要穿过别墅区，造成空气污染、噪音污染，另外也降低了居民的安全性。

花桥国际华城在联体别墅区地下建设了东西两个地下停车库，将近4000平方米左右，为住户提供115个机动车停车位，车辆进入小区直接入库，减少在生活区的穿行，另外还设计了较多人行出入口供住户出入选择。而且几乎每栋联排之间设计私家花园及主团绿化禁止车辆的驶入，大大降低了对住户造成的危害。

二、 房型设计

1、多层房型设计

A、 每套住宅入口都设计了缓冲区。这个缓冲区其实是一个花园阳台的设计，它可以作为一个玄关的作用，增加住宅的功能性、和私密性，也可以作为一个客户生活中的一道景观。

B、 每套住宅的卧室的窗都设计成采光、赏景凸窗。它的三面采光设计大大增加了卧室的采光，使每个卧室都能达到明亮、长时间的阳光充足、通风的效果。

另外，住户通过这个凸窗可以从不同角度去欣赏小区的绿化景观。

2、联排别墅房型设计

A、 每户都设计了朝南的露天花园。露天花园的设计采用了半通透式的设计，（两侧应用围墙和栏杆的设计）增加了住户的私密性和观赏性。

B、 每户都设计了挑空的“中庭花园”。提高住宅的采光、通风、住户足不出户的赏景功能。

C、 每户都设计“地下室”。层高达到2.4M，设计了采光和通风窗，而且正个地下室的设计没有笠柱，充分体现了地下室的使用率和功能性。

D、 一楼客厅与餐厅的错层设计。从视觉角度：体现整套房型的立体感，达到南低北高的立体效果。从功能性方面：体现了功能区域划分的效果，（如起居室和餐厅动静分开的效果）。

另外也增加了南面客厅的层高，使客厅更加宽敞明亮。

E、 每间卧室都设计有阳台或露台。使住户在每个房间里都能享受到小区不同的景观，也能提高露台和阳台的功能性（如：休闲、健身、晒洗衣服、晒太阳等）。

F、 每套别墅的每个房间和每个功能性区域都是全明的，全部都设计有采光、通风窗。使正个居家环境达到一个明亮、通风的效果。

政 策 篇

昆山市私有商品房转移登记（通常情况）

（一）主要收件：

2、 购买商品房合同（原件1份）

3、 购买商品房发票（原件1份）

4、 产权人、共有人身份证件及夫妻有效证件（如户口本、结婚证等

5、 《房屋初始登记证明》（原件1份）

6、 契税完税凭证（原件1份）

7、 房屋平面示意图（复印件1份）

8、 委托代办权证的提交《昆山市房地产登记委托书》（原件1份）

9、 受委托人有效身份证件（验原件收复印件1份）