固定利率抵押贷款的定义

固定利率抵押贷款的还本方式(一、产品定义 二、产品功能 三、适用对象 四、动态 五、国内动态)

固定利率抵押贷款的定义

抵押贷款可分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款二大类。固定利率抵押贷款是指在整个抵押贷款合同所规定的贷款期限之内，贷款利率不随市场利率变化而改变的抵押贷款方式。固定利率抵押贷款的偿还时间，称为还款期，可以是15年、20年或者30年。

固定利率抵押贷款的还本方式

1、按期付息到期还本法（飘浮式贷款Balloon Mortgage） 按期付息到期还本方式系到期日前只付利息而不还本，到期时一次将本金偿还的方式。在贷款期间的支付压力最小，只需支付利息，但到期时，必须支付庞大的本金，因此，较适用于短期贷款，而不适用中长期的房屋贷款。可想而知，此种方式最后一次付款比以前历次额度高出甚多，且所缴的利息，将是所有方式中最高的。

此种方式，属最早期的贷款方式，美国于1930至1940年代一般依财产价值的50%，采5年按期付息到期还本方式。以下为年利率8%、二十年期贷款借款金额、本息的变动情形。

2、本金平均摊还法（固定还本贷款Constant Amortization Mortgage loan，CAM）

此种方式是贷款后，本金按期数平均摊还，而利息则依剩余之本金计算的方式。此种贷款方式，可以定期、定额偿还本金，因此利息的总支付金额将较前者为少。惟此种方式每月偿付本息并不固定，借款人不易记住与规划其财务，而且在初期的偿还压力较重，以后每月总付额、贷款余额逐期减少，对于工作处于起步阶段者而言，因其付款多寡与经济能力成反向变动，较不利其初次购屋。

3、本利均等摊还法（固定付款贷款Constant Payment Mortgage loan, CPM）

这是目前不动产融资最常用的摊还方式，其基本方式系将贷款本息在贷款期间内均匀分摊，使得每期的偿付额相同。此种贷款后每期按固定金额偿付本金及利息。属年金性质，对借款人而言，较易掌控其资金调度。不过此种方式，在贷款初期所缴的固定金额，大部份用以支付利息，以8%利率、二十年期为例，支付了十年的付款后，剩余的未付款高达73%，换言之，还了十年只还了27%的本金。

4、还本宽限期法（渐进加付法Gradual Payment Mortgage，GPM）

贷款后，一定期间内只缴息，而不摊还本金，待宽限期过后，再本利均等摊还的方式。对于生活压力较大之购屋者，银行常采取此种方式，给予一定年期如二年、三年或五年，只缴息而不摊还本金的宽限期，待宽限期过后，再依本利均等方式摊还。此种方式较具弹性，适合资金不足的购屋者，方便其工作稳定后再定期摊还，较吻合偿债能力之成长。不过此种方式所支付的利息，当然也相对较高。

个人住房固定利率、混合利率贷款

一、产品定义

个人住房固定利率贷款是指在贷款期限内利率保持固定不变的个人住房贷款。

个人住房混合利率贷款是指在贷款开始的一段期间内（利率固定期）利率

保持固定不变，利率固定期结束后利率执行方式转换为浮动利率（即传统的个人

住房贷款利率执行方式，称为利率浮动期）的贷款。

二、产品功能

固定期间内贷款利率保持不变，固定混合利率房贷业务具有双向规避利率

风险功能，为借款人节省贷款利息支出。

三、适用对象

所有在农行办理个人住房贷款的客户。

四、动态

FR芝加哥11月18日电---房贷美(Freddie Mac)称,11月18日止一周,固定利率抵押贷款相关的利率大涨.30年期抵押支持证券(MBS)利率跳涨22个基点至4.39%,为8月中以来最高.

房贷美称,15年期MBS利率上涨19个基点至3.76%,前五年利率固定随後每年调整的浮动利率抵押贷款(5/1 hybrid ARM)利率上扬15个基点至3.40%.一年期浮动利率抵押贷款(ARM)利率持平于3.26%.

周三美国抵押贷款银行协会(MBA)公布称,11月12日止一周再融资指数(Refi Index)下跌近17%,因抵押贷款利率上扬.随着抵押贷款利率走高,再融资活动不太可能从当前的四个月低位大幅提升,因更多借贷者不符合再融资要求.

瑞士信贷认为,再融资活动目前已触顶

五、国内动态

北京时间3月4日凌晨消息，房地美周四发布报告称，在截至3月3日的一周中，美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率从上周的4.95%下降至4.87%，为连续第三周小幅下降，上年同期美30年期抵押贷款平均利率为4.97%。