词条 | 个人拍地俱乐部 |
释义 | 在上海、温州、山西等地的个人买家先后在上海、苏州、芜湖、太原等地买地后,内地第一家个人拍地俱乐部昨日(2009年12月2日)在上海徐家汇的一栋商住两用楼内挂牌成立。个人拍地俱乐部的一位成员表示,对个人而言,买地(获得土地使用权,下同)的成本更为低廉,而且从拍地开始介入,可以获取的利润更多。对此,业内人士提醒说,尽管买地的投资利润高于买房,但其中的风险也不容忽视。 名词解释上述个人拍地俱乐部的负责人告诉记者,在成立个人拍地俱乐部前,他就已经看到了个人买地存在的风险,他成立这个俱乐部的目的,是把大量用于买地的个人资金,转化为项目开发资金,并建造中低价住宅以满足市场需要。渐渐升温的个人买地潮,或许有了新的发展方向。个仅凭个人一己之力,便将几千万、几亿,甚至几十亿元的土地收于囊中,这在常人看来如同痴人说梦,钱生辉却不以为然。眼下,由其创立的国内首家“个人拍地俱乐部”,把从前只会把大把钞票扔进楼市的炒房一族,改造成一群募资拿地、开发建房的投资者。在谈到“拍地族”的入会门槛时,钱生辉毫不避讳地开价——至少100万元。对于钱生辉及其20名拍地会员拿地、建房的狂想,沪上房产专家坦言,这基本只是个梦。 2009年11月26日,临港新城环湖西三路WSW-C3-4-1地块开始出让,经过数十轮激烈举牌后以1.7060亿元成交,比起始价4779万元高出257%。据显示,竞得人是一位个人买主,名为“林巍”。在此之前一周的11月19日,在安徽省芜湖市举行的土地拍卖会上,一块标号为200926的地块被名为钱志勇的神秘男子以4.3亿元竞得。而在参加拍卖的11位竞拍者中,有5位以个人名义竞拍。克而瑞(中国)信息技术有限公司太原机构的负责人李峰透露,山西已经出现了煤矿主大规模买地的案例,9月至今,太原已有五六宗土地出让给个人,这些地块小的也有300亩,大的甚至达到1000亩。“买地的利润,一定会高于买房。”李峰这样解释个人买地的动机。这一观点被部分个人买地者认可,上述拍地俱乐部的成员严伟说,相比买房投资,买地的成本要低廉许多,而且从拍地开始介入,可以获取整个开发流程中大部分的利润。同时,他表示,土地的升值空间比房屋更高。 上述说法得到易居中国和同策房地产研究咨询机构的数据支持。2008年1月,上海全市的商品住宅成交均价是11811元/平方米,而2009年11月的成交均价是18686元/平方米;土地方面,2008年1月,上海商品房土地拍卖的溢价率只有17%,而11月已经高达222%。“开发商‘囤地’三五年,不开发就能获取高额利润,这自然会引来效仿者。”卫明不动产智库的负责人蔡为民说出了部分个人买地者的心声。他认为,正是部分房地产企业‘囤地’带来的高利润,才导致了追求利润的其他行业资本进军土地市场。 [1][2]创办初衷 有效疏导房产投资需求 由钱生辉发起的“个人拍地俱乐部”刚刚才在上海挂牌成立。这一机构旨在募资拍地、开发建房,其最终目的,如同钱生辉个人的名字一样,就是让来自个人投资者的私募资金,在经过房地产项目的一整轮开发、流转之后,更加值钱,更加熠熠“生辉”。“市场中有那么多投资者在炒房,何不把他们的投资需求梳理一下,将炒房用的资金集合起来,共同拿地块、造项目呢?”在钱生辉看来,房价之所以不断飙高,除土地价格因供求失衡不断高涨,更主要的原因,在于房地产市场的投资需求得不到有效疏导。 “个人炒房的钱动辄上百万,甚至上千万,如果用这些钱去拿地、开发项目,并不是没有可能的。”钱生辉名下的房地产投资咨询公司,过去就有一批购房的会员。当得知其要组建“个人拍地俱乐部”,这些曾经的炒房一族被吸纳入会,成为买地的投资者。 会员大多是企业老板高管 事实上,钱生辉所谓“个人拍地俱乐部”,更多像是一种私募。根据不同的地块、不同的项目,由专业的房地产投资咨询公司出具可行性报告,向个人募集资金,在土地市场上拿地,随后成立专门的项目公司,着手整个房地产项目的开发、建设、销售等。钱生辉强调,他发起的这个“个人拍地俱乐部”最根本的目的,是要把类似于土地这种“原材料”掌握在手中,“跟炒房比起来,拿地的‘水分’要少很多。” 钱生辉私下透露,截至目前,首批入会的会员虽然不到20个,但都表达了想要进军土地市场的迫切愿望。他们中大多数是企业的老板、高管。投资购房,曾是他们共同的爱好,如今的募资拿地,又成为这群投资客的新兴趣和新爱好。 开发方向定位中低价商品房开发建设 在发起组建“个人拍地俱乐部”之初,钱生辉便将这一新型募资拿地模式在日后的主要发展方向,定位于中低价商品房的开发建设上。在其看来,这一块房源的稀缺,直接导致目前房地产市场上众多“夹心层”的存在,即那些买不起大房型、又达不到政府所规定的保障性住房标准的群体。 据悉,上海的郊县以及长三角的一些二三线城市的土地市场,将是“个人拍地俱乐部”首个进军的目标。而对于房地产项目开发的周期,钱生辉给出了一个有些理想化的时间——一年。 原因个人拍地利润高于买房? 2009年11月26日,临港新城环湖西三路WSW-C3-4-1地块开始出让,经过数十轮激烈举牌后以1.7060亿元成交,比起始价4779万元高出257%。据显示,竞得人是一位个人买主,名为“林巍”。在此之前一周的11月19日,在安徽省芜湖市举行的土地拍卖会上,一块标号为200926的地块被名为钱志勇的神秘男子以4.3亿元竞得。而在参加拍卖的11位竞拍者中,有5位以个人名义竞拍。克而瑞(中国)信息技术有限公司太原机构的负责人李峰透露,山西已经出现了煤矿主大规模买地的案例,9月至今,太原已有五六宗土地出让给个人,这些地块小的也有300亩,大的甚至达到1000亩。“买地的利润,一定会高于买房。”李峰这样解释个人买地的动机。这一观点被部分个人买地者认可,上述拍地俱乐部的成员严伟说,相比买房投资,买地的成本要低廉许多,而且从拍地开始介入,可以获取整个开发流程中大部分的利润。同时,他表示,土地的升值空间比房屋更高。 上述说法得到易居中国和同策房地产研究咨询机构的数据支持。2008年1月,上海全市的商品住宅成交均价是11811元/平方米,而2009年11月的成交均价是18686元/平方米;土地方面,2008年1月,上海商品房土地拍卖的溢价率只有17%,而11月已经高达222%。“开发商‘囤地’三五年,不开发就能获取高额利润,这自然会引来效仿者。”卫明不动产智库的负责人蔡为民说出了部分个人买地者的心声。他认为,正是部分房地产企业‘囤地’带来的高利润,才导致了追求利润的其他行业资本进军土地市场。 风险极有可能被“套牢”。 尽管买地的投资利润远高于买房,但其中的风险也不容忽视。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,个人购买土地后,很难再转让给其他企业和个人,而且土地开发对于个人来说难度太大。上述个人拍地俱乐部的会员全宏杰也认为,如果个人对区域规划不熟,对地市、楼市不了解,买地投资极有可能被“套牢”。蔡为民说,目前个人买地获取利润的方式,主要是“囤地”,但个人“囤地”的风险远大于企业。在他看来,开发商“囤地”只是暂时的现象,有关部门早晚会予以清理,届时,个人囤积的土地很有可能会被依照规定收回,导致巨额投资化水;如果考虑个人开发,个人自有的开发经验、资质、融资能力以及团队都是难以解决的问题。 办法让“炒房客”造低价房? 上述个人拍地俱乐部的负责人钱生辉说,在成立个人拍地俱乐部前,他就已经看到了个人买地所存在的各种风险,成立这个俱乐部的目的,是把大量用于买地的个人资金,转化为项目开发资金,造更多的房子增加供应量。钱生辉说,活跃在内地楼市的“炒房客”,对房地产市场秩序有干扰作用,他一直想设法将他们的投机资金引为可以利用的房地产开发资金。当市场出现个人买地潮后,他突然有了主意——和 “炒房客”合作,引导他们的资金去购买土地,进而一起建房,为市场提供大批性价比高的中低价住宅。他希望通过引用这样一种模式,大量建设中低价住宅,使既没有能力买房,又不够廉租房和经济适用房标准的“夹心层”有房可住。对于这一设想,易居中国分析师薛建雄表示赞同,但他表示,是否能成功,还有待实践的检验。 业界反应他们或从“炒房”转向“炒地” 在听闻有人要募资拿地时,大多数业内人士的第一反应便是,这群人要从“炒房”转向“炒地”,从空置商品房转向囤积土地,以求既得利益的最大化。近些年,延迟项目启动的时间,拖长项目开发的周期,已成为不少开发商的惯用招数。实践中,“捂地”所获得的市场利益要远远大于“捂盘”,违规“囤地”现象在国内一线城市比比皆是。 钱生辉及其带有浓重投资色彩的“会员”们,是否也是看到了“囤地”能够让钱来得更快、更多一些呢?钱生辉信誓旦旦地回答:“否!”“不捂地、不捂盘”,把大量用于炒房的个人资金,转化为拿地拍地、项目开发的资金,造出更多的房子增加市场供应量,以期在最大限度上实现募集资金的滚动开发,既是钱生辉自己给出的承诺,更是众多愿意自掏腰包“砸钱”的投资者们共同的期许。 专家观点个人开发房产,难。 “靠募资拍地建房,这在国内基本上还只是个梦。”对于钱生辉发起的“个人拍地俱乐部”,上海易居房地产研究院发展研究部部长杨红旭并不看好。杨红旭表示,部分房地产企业“囤地”带来的高利润,导致追逐利润的其它行业资本进军土地市场。尽管“囤地”的投资利润远高于“炒房”,但其中风险也不容忽视。个人购地后,很难再转让给其它企业和个人。“无论是募资还是拿地或是建房,各个环节都无法有效控制,且现有的个人征信体制尚不完善,都会使具体操作中出现很多问题。”杨红旭甚至认为,“个人拍地俱乐部”很快就会烟消云散。沪上房地产分析师薛建雄认为,一些中小城市确实有私人老板买地,再以入股的方式进行后续开发。“但以合资的形式拿地建房,存在很大问题。”薛建雄质疑,房地产的开发流程相当复杂且周期长,这之中任何一个环节都存在巨大风险,对于“个人拍地俱乐部”这样的私募方式,如何规避、监管其中的风险,确保投资者资金始终处于安全状态,值得深思。 |
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