房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介在我国既是一个年轻的行业,又是一个蓬勃发展的行业，已显示出强大的生命力和广阔的发展前景。它具有服务性、流动性和灵活性的特点，在房地产业中起着重要作用。

基本简介

房地产中介的基本概念

房地产中介的定义与内涵

房地产中介活动的特点

房地产中介服务的种类((1)房地产咨询 (2)房地产评估 (3)房地产经纪)

房地产中介服务收费标准((一)房地产经纪收费 (二)房地产咨询服务费)

房地产中介服务管理合同的内容(中介服务合同 房地产居间合同)

房地产中介主要行为规范

房地产中介从业人员需具备哪些条件

房地产中介服务机构的设立管理((1)房地产中介服务机构的设立条件 (2)房地产中介服务机构的设立程序 (3)房地产中介服务机构的义务)

房地产中介法律风险防范

房地产中介现状(1.法律法规体系不完善 引2.缺乏专业人才，影响产业的提升 3.中介机构行为尚不规范 4.中介机构职业道德和服务意识尚待强化 5.行业监管不力)

房地产市场研究行业分析(前言 房地产“行业研究”的现状与问题)

市场研究在房地产行业中的应用(1.前期 2.中期 3.后期)

房地产市场调查的内容

房地产市场环境调查(1.政治法律环境调查 2.经济环境调查 3.社区环境调查)

房地产市场需求和消费行为调查

基本简介

独立房产经纪人就是有国家统一考试拿到的经纪人资格证书.经纪人可以在网上拉下买卖合同.

房地产中介历史：

中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。宅行是中国房地产中介机构的前身，现称房地产中介，房产超市，不动产门市等。史书记载：宅行，清朝年间，宅行主要分布在山西，陕西，河北，天津一代。旧时，人们将宅行从事房产经纪的经纪人称呼为‘房牙子’。房牙子是旧时宅行里以说合房产买卖或租赁为职业的人，今称房地产经纪人。

房地产中介的基本概念

房地产中介是一个方兴未艾的行业，特别是国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业,出台一系列系列规范发展房地产业的政策措施,为房地产中介业的发展注入了新的生机和活力.随着城乡居民住房消费的旺盛需求.我国经济的持续、稳定、快速发展和城市化进程的加快。以及全面建设小康社会奋斗目标的确立。这些都是为房地产中介提供了巨大和广阔的发展空间。

房地产中介在运作过程中涉及的知识面比较广，既有房地产经纪、房地产估价、房地产咨询等专业知识，又有经济学、法学、城市规划学、建筑学、统计学、会计学、心理学以及房地产开发经营、房地产金融保险、房产测绘和环境等知识。

房地产的概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指固定在土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的各种权益。

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。

房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产中介服务业。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业(含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等)和物业管理业

房地产中介的定义与内涵

狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。

综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。

房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。

房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。

房地产中介活动的特点

房地产中介活动，主要是通过提供各种信息和咨询，依靠房地产中介机构的专业人员所拥有的各种专业知识，依靠他们特有的组织机构，特殊的活动方式和方法，为房地产市场的各种主体提供专业服务，因此它与一般的房地产开发与经营、房地产交易活动有很大区别。房地产中介服务有如下一些特点。

1.房地产中介活动具有内容的服务性，房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。在整个服务过程中，中介机构既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务。

2.房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人与委托人的关系，即服务和被服务的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除，即委托 服务一终止。房地产中介机构就再去与其他的委托人建立新的服务与被服务的关系。房地产中介服务的这种特点容易引发两类问题：一是导致部分房地产中介机构忽略自身的责任，在提供短期服务的过程中以获取佣金作为唯一目的而采用欺骗、误导等手段故意损害委托方的利益；二是在中介行业竞争激烈的情况下，由于中介方与委托方通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方的利益，如经纪人町能被交易双方“甩掉”导致其投入的时间和精力无法得到补偿、开发商违约导致代理商的佣金无法兑现等。

3.房地产中介活动具有极大的灵活性。因为房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联系和关系，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有极大的灵活性。也就是说，它可以不受时间、地点、交易对象和交易方式的限制。

房地产中介服务的种类

房地产中介服务的范围比较广泛，房地产咨询、房地产评估、房地产经纪是目前三种比较重要的形式。

(1)房地产咨询

房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。从事房地产咨询活动的组织，即为房地产咨询机构。房地产咨询的内容主要有：

①房地产信息咨询

包括提供各地的地价、房价、房地产租赁价格以及它们的动态走势，待出让地块和待出卖、出租、交换、抵押房地产情况，以及投资招商、购房、换房等信息的咨询。

②房地产法律、业务咨询

对于房地产法规、政策问题以及办理房地产交易、租赁、抵押业务手续等问题的咨询。

③代理

代理研制房地产方面的可行性报告、投资开发方案、项目规划设计方案等方面的业务。

(2)房地产评估

房地产评估，是指房地产进行测算，评定其经济价格的经营活动。房地产评估机构，即从事房地产价格评估活动的机构。

(3)房地产经纪

房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。房地产经纪机构，即从事房地产经纪活动的机构。房地产经纪机构为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务，主要功能在于为房地产交易双方牵线搭桥，提供服务促成交易。

房地产中介服务收费标准

房地产中介服务机构是依法设立，并经市房地产管理局确认资质审查合格，由市物价局核发收费许可证的经营性服务单位，它在提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务时，可向委托人收取一定的合理费用。

不同服务项目的收费标准是不一样的。按照市物价部门有关规定，其服务项目的收费标准是：

(一)房地产经纪收费

房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行代理收取的佣金。房地产经纪收费根据代理项目的不同，实行不同的收费标准。

1、房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累退计收：

房地产价格总额(万元)　累退计费率(%)

500以下(含500)　2.5

501~2000　2

2001~5000　1.5

5001~10000　1

10000以上　0.5

2、实行独家代理的收费由委托方与房地产中介机构协商，其标准可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。

3、房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。

(二)房地产咨询服务费

房地产中介服务机构应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术、信息等咨询服务，可收取房地产咨询服务费。房地产咨询收费按服务形式分为口头咨询费和书面咨询费两种。

1、口头咨询费(含提供调换、租赁、买卖房屋信息等)按照咨询服务所需时间、内容繁简、人员专业技术等级，每次10~50元。

2、书面咨询费。按照咨询报告的技术难度、工作繁简，结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份300~1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，其标准一般不超过咨询标的额的0.5%。

房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费，按照市场物价部门的规定，中介服务机构应当本着合理、公开、诚实、信用的原则，严格执行收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务。此外，房地产中介服务收费实行明码标价制度，中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。

房地产中介服务管理合同的内容

中介服务合同

房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。

房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

①当事人姓名或者名称、住所。

②中介服务项目的名称、内容、要求和标准。

③合同履行期限。

④收费金额和支付方式、时间。

⑤违约责任和纠纷解决方式。

⑥当事人约定的其他内容。

房地产居间合同

当前最流行的合同版本，此合同性质是房地产中介机构只提供撮合、签约机会，达成即可收取中介费用，与过户与否无关。为保证房地产中介机构的赢得利益，该类合同现在极为普遍。

房地产中介主要行为规范

(一)房地产中介机构提供服务时应当书面说明：

机构的备案、年审情况;

房屋的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。

(二)房地产中介业务，由所在机构统一接受委托，并与委托人签定书面合同。不得以个人名义接受委托。

(三)房地产中介服务合同一般包括：

当事人姓名或名称和住所;

项目名称、内容及要求;

合同履行方式、期限;

中介服务费数额和支付方式、时间;

违约责任和纠纷解决方式;

当事人约定的其他内容。

(四)房地产中介服务机构未经当事人同意，不得将受委托业务转拖给其他中介机构。

(五)房地产中介服务收费应明码标价，应在醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。收费应开具发票，依法纳税。

(六)房地产中介服务人员只能在一个房地产中介服务机构中执业;房地产中介服务机构不得聘用无资质、资质未经注册或未经变更注册的人员从事中介服务活动。

(七)房地产中介服务机构及其人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

索取合同以外的酬金或其他财物;

提供虚假材料或隐瞒真实情况;

与一方当事人串通损害另一方当事人利益;

以诋毁其他房地产中介服务人员、机构或者支付介绍费等不正当手段争揽业务;

为禁止转让、抵押的房地产提供转让、抵押中介服务(如房屋无房地产证、有抵押、产权不清等);

法律、法规禁止的的其他行为

房地产中介从业人员需具备哪些条件

房地产中介服务人员，是指隶属于中介服务机构而从事房地产中介服务的人员，包括房地产咨询业务员、价格评估师(员)以及房地产经纪人。为了加强管理，确保专业化、规范化，目前我国对房地产中介服务人员采取统一考试、职业资格认证和登记的管理办法。

(1)房地产咨询从业人员资质管理。从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

(2)房地产价格评估从业人员资质管理。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

房地估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。

房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

(3)房地产经纪人员资质管理。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。

房地产中介服务机构的规定

房地产中介服务机构的设立管理

(1)房地产中介服务机构的设立条件

房地产中介服务机构，是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。我国《城市房地产管理法》对房地产中介服务机构的设置进行了规范，规定房地产中介服务机构应当具备下列条件：

①有自己的名称和组织机构。

②有固定的服务场所。

③有规定数量的财产和经费。

④有足够数量的专业人员。

⑤法律、法规规定的其他条件。

(2)房地产中介服务机构的设立程序

设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应到该业务发生地的省、自治区人民政府建设行政部门或者直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介服务业务。

(3)房地产中介服务机构的义务

房地产中介服务机构必须履行下列义务：

①遵守有关的法律法规和政策。

②遵守自愿、公平、诚实信用的原则。

③按照核准的业务范围从事经营活动。

④按照规定标准收取费用。

⑤依法缴纳税费。

⑥接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

房地产中介法律风险防范

房地产中介法律风险防范

骆训文

房地产交易中，买卖或租赁双方要注意防范各自的风险，同样，作为房地产中介公司也应注意防范自身的风险。

一、托管定金、交楼押金、首期款处理等资金风险。

当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金?

以托管的定金为例，如无特别约定，一般托管在中介公司的定金放款于卖方的条件是：卖方将红本房地产证原件交予中介公司且查档清晰后几个工作日。但在交易过程中发生一方违约时，未达到合同约定的放定条件时，是否应该退还守约方?

买方认为应该退还给买方，其理由是：如果卖方违约应该双倍返还定金，而托管在中介公司处的定金属于自己实际缴纳，中介也不可能将其交给卖方，故应退还给买方。

卖方认为应该交还给卖方，其理由是：如果买方违约，则上述定金自然应该交给卖方没收;如果卖方违约，也不能放给买方，因为卖方已经向买方开具了定金收据，中介公司又向卖方开具了定金托管收据，因此托管的定金已经属于卖方所有，即若是卖方要双倍返还定金给买方，也应由买方向卖方直接主张，中介公司无权将属于卖方的钱支付给买方。

同时，摆在中介公司还有一个更重要的问题是，中介公司是否充分证据证明哪一方违约。

因此，在实践中买卖双方发生因一方违约起诉至法院时，法院依据证据情况认定的违约方未必与中介公司的判定完全相符，由此当中介公司提前将定金放予法院认定的“违约方”时，不时会被法院判定中介公司与“违约方”承担连带赔偿责任。

为此，为减少中介公司的风险，中介公司在无证据证明任何一方违约的情形下，最好的做法就是——谁都不放，既不放给卖方，也不放给买方，当然也不去抵扣佣金，直到双方纠纷经法院或仲裁机构最后裁判、或双方向中介公司提交约定定金归属的解除协议为止。

二、中介服务费支付和计算的佣金风险。

常见纠纷主要有因买卖双方私下交易(俗称“跳单”)产生的中介服务费纠纷;买卖双方一方违约导致交易不成引起的中介服务费支付和计算纠纷等。

买卖(租赁)双方通过中介公司提供的服务后，发生跳单、违约情形不付佣金时，前章已详细阐述，在此不再重复。本章仅主要论述佣金和必要费用的计算时，应注意如下事项：

1、合同或承诺书中无论买卖双方均应约定不少于佣金20%的必要费用的金额，防止一方违约(不排除卖方违约)时，中介公司在无法收取佣金时，向违约方收取多少金额的必要费用没有合同依据。

2、对于佣金支付时间和条件，最好不要随意添加不可预测或不可控制的附加条款。比如有业务员在合同中约定，如卖方在6月1日前无法收到全部楼款，则不必支付中介佣金，结果由于当时银行信贷收紧导致贷款审批迟延，致使卖方在6月3日才收到全部楼款，买方因此拒付佣金。中介为此诉诸法院向卖方追讨佣金最终也未获法院支持。

三、房屋买卖或租赁合同无效的标的风险。

这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋;房屋被列入拆迁范围，卖方房产证尚未办出等，导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果，从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院，并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。

四、一方违约交易无法履行的履约风险。

如买卖或租赁一方违约导致交易无法履行时，若发生诉讼常常会把中介公司列为第三人，此时中介公司应注意：

1、中介公司是否也存在违约情形，如是否有逾期放定、逾期赎楼、丢失重要文件资料等情形，中介公司的违约是否与一方的违约存在因果关系，如不存在中介公司一般不会承担法律责任。

2、中介公司应及时发送履约催告函、告知函等文件，并注意保留一方违约或守约的相关证据，以保护履行方，同时也是防范自身风险。

五、房屋被查封、无法赎楼、无法办理按揭等交易风险。

如果因上述客观或非主观故意的原因导致交易无法进行是，中介公司应注意：

1、看是否能够尽量采取补救措施，使交易继续进行。

2、若实在无法进行，做好买卖双方的沟通、解释工作，促使双方解除合同，化解纠纷，以便另寻其它交易的机会。

3、交易时中介公司应尽到谨慎审查义务，如及时查档，及时询问并打印卖方还贷清单、买方房产及信用状况，以免承担赔偿责任。

六、员工做私单、吃差价、挪用资金甚至卷款潜逃等内部管理风险。

中介公司中特别是关外、特别是租单，做私单现象可谓屡禁不绝，对于吃差价现象由于都是签订三方合同，买卖租赁价格比较透明，但是通过多收佣金的方式吃差价也并非个别，同时员工特别是经理挪用资金甚至卷款潜逃的现象也偶见报端。对于此种员工内部管理问题，我们认为：

1、公司管理均应规范，建立健全相应规章制度，

2、规范业务流程，不断修正科学完善的业务电子数据系统。

3、加强监督机制、包括内部监督和外部监督，特别是外部监督。

4、收放款时，要求不能仅看收据，还应详细对照合同，包括双方买卖合同、资金托管协议、补充协议等。

5、加强备用金管理，文员、区经等分行账务除作账面核查外，应定期或不定期对合同、单据等作抽查或全面检查。

6、严格制止业务员打白条，控制外用收据的管理，在公司分行或相关合同上出具严禁业务员向客户打白条的提示文字，并公布举报方式和欢迎客户举报。

7、加强业务部门财务知识的培训、法律意识的培训、职业道德的培训。

七、操作无房地产证单、阴阳合同、三方私下合同等的行政处罚风险。

首先要说明的是，近年来，深圳陆续出台一系列关于房产中介的规范性文件，虽然对规范房产中介服务市场起到作用，但这些规范性文件具有浓厚的行政色彩，且有些不具有严格意义上的法律效力，都只是从行政上管理规范房地产中介活动。民法通则和合同法可以解决房产中介合同纠纷的许多问题，但对居间合同的规定条款却十分有限，难以应对日趋复杂的房产中介纠纷案件。

但是，规范中的有些“高压线”中介公司如果触范，则会有较严厉的后果，如网站公示、列为不诚信“黑名单”、锁公司系统无法打印国土局正式合同等。中介公司应予以避免，并特别注意：

1、坚决不操作无房地产证的单。

2、约定阴阳合同的《价格变更确认书》上中介公司不在其上面盖章签字。

3、不签订手写的三方合同，即只让买卖双方签订房地产买卖合同，再签订三方资金监管协议。

房地产中介现状

尽管发展快速，但我国的房地产中介服务业从总体上看还属于幼稚行业，整个产业仍在低水平低层次的质态上运行，具体表现为房地产中介服务企业整体素质不高、绝对数量多、相对规模小、经营边界清晰和极端专业化、经营粗放、经营行为不规范、恶性竞争较严重等很多亟待解决的问题。

1.法律法规体系不完善

到目前为止，我国房地产中介服务方面的法律法规尚处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。现有的《城市房地产管理法》从法律上界定了房地产中介行业的商业性质，意即每一个依法成立的中介服务机构，在法律地位上都是平等的，不存在管理与被管理、领导与被领导的区分。但是从法条本身看，该法又具有浓厚的行政法的色彩，除对房地产中介机构的设置进行规范外，并没有将房地产中介服务行为置于民商法的调整范围，至于中介机构的权利、义务、责任等等更是涉猎不深。

引2.缺乏专业人才，影响产业的提升

21世纪的竞争是人才竞争。房地产中介服务工作涉及面广，兼具综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力的体现。因此，要胜任房地产中介服务工作不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面的知识，而且还需要有较强的获取和分析多方面信息的能力以及较强的沟通能力。但由于房地产中介业在我国是近来才兴起的行业，从业人员资格认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关工作的经历。有些虽取得执业证书，在低要求的制度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等，大大降低了房地产中介服务业的行业信誉度。

3.中介机构行为尚不规范

中介机构的行为不规范主要表现在以下三个方面：(1)主体资格不合法，无照经营和未经登记核查擅自从事中介业务的现象常有发生；(2)不按照标准收费，随意性太大，收费名目太多、太乱，在收费中使用票据混乱，事业型收费与服务性收费不分；(3)机构管理混乱，没有起码的规章制度，不设财务机构，不建账目，还有的既没有固定人员，又没有固定场所，也无资金，是名副其实的“三无”企业。这些“三无”机构的存在，扰乱了市场秩序，败坏了房地产中介业的声誉和社会形象。

4.中介机构职业道德和服务意识尚待强化

公正性、服务性是中介机构的本质特征，可是当前许多中介机构缺乏职业道德，仅仅把获利当作经营的核心，所有的经营活动都以盈利目标为转移，服务意识淡薄，在利益的驱动下，只要赚钱，什么都干，丧失了客观公正的立场，迎合客户的一些不正当要求，向客户提供不真实的验资评估报告，向公众提供不实宣传，这不仅扰乱了市场秩序，还侵害了生产经营者的利益，也损害了中介机构的形象和声誉。

5.行业监管不力

目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到，同时客观上还存在着的寻租空间导致腐败的产生；由行业协会监管的，由于目前行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多问题。

房地产市场研究行业分析

前言

由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。

房地产“行业研究”的现状与问题

1.房地产行业对调研的意识不强，需要培养

就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向；其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究；再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的数据资料库。

从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的，造成这种状况的原因主要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营；目前，来自于房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程度相对不足；同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商的调研需求促进力度不足，另外行业项目的策划与开发更多是通过策划、销售人员的经验和创意来实现，并以引导消费为导向，这也造成了房地产市场研究缺乏的重要原因。

2.调研公司缺乏对房地产行业知识的了解

房地产行业的特殊性和复杂性，导致市场研究公司的研究人员对该行业深入了解存在困难，因此对其的认知是相对肤浅而有限的。

研究人员由于缺乏对房地产行业知识的充分了解，因此，在与房地产开发商的合作过程中很容易导致沟通上的障碍。研究人员对理解开发商的需求方面存在着一定的困难，体现在对项目的理解、研究方法的采用、研究对象的选择、问卷的设计、最终研究成果等方面，都很难达到与房地产行业特点的结合。

3. 调研公司从具体项目中比较被动的积累研究经验

正是由于房地产开发商的市场研究意识还未被唤醒，对市场研究公司的依赖性并不强，因此来自于该行业的市场研究需求并没有引起市场研究公司的重视。

目前，市场研究公司还没有主动的关注房地产行业市场的发展，更多是依赖具体的房地产市场研究项目，比较被动的实现行业经验以及研究经验的积累，效果缓慢。

现在市场研究行业的发展趋势是专业化和咨询化，而咨询化的发展是基于对特定行业的充分了解，并且专业化通常也是通过依附于对某特定行业的熟知来体现。因此，如果市场研究公司希望进入房地产行业的研究领域，则需要充分了解该行业的特点。

市场研究在房地产行业中的应用

1.前期

这一阶段的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，主要有：

（1）宏观经济信息—— 包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。相关市场信息—— 包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。

（2）房地产产品研究：

在售楼盘资料统计—— 包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。

区域市场分析—— 根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。

楼盘汇总分析—— 阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。

（3）消费需求趋势研究：

主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。

（4）品牌研究：

在房地产行业发展还不是很正规，以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。

2.中期

开发商在购置土地之后，需要进行相应的项目开发。次阶段开发商的主要工作环节包括：具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。

（1）项目定位研究：

考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的研究，结合周边竞争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。

（2）消费需求研究----了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。

（3）竞争楼盘研究----了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位提供参考依据。

（4）产品测试研究：

在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场研究应当侧重于项目细节方面的研究，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体的测试内容主要包括：1、社区配套设施与功能需求测试；2、建筑类型与容积率之间的匹配关系；3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯；4、对装修的意见与个性化实施；5、朝向/采光与居室功能之间的关系；6、特定需求的价格定位研究等等。

3.后期

（1） 楼盘媒体宣传分析： 对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为竞争研究的有力补充。

（2）销售现场研究：

主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有：1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道；2、看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯；3、楼盘评价以及与竞争产品对比；4、对销售中心以及人员的评价；5、看房满意度研究等等。

（3）销售监测：

随时对销售现场的潜在消费者，以及来电咨询的消费者收集相关的信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，开发商将能准确地掌握客户的反馈信息，销售成功状况、销售周期等重要数据，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。

（4）业主满意度研究：

现实业主的居住状况，在一定程度上将会影响到具体楼盘以及开发商的声誉，因此，提高现实业主的居住满意程度，将会为开发商良好的品牌形象、提升消费者美誉度与忠诚度，并带来有效的销售业绩。该项目方向主要是了解消费者对开发商、特定楼盘以及物业等方面的满意程度。

就目前的房地产领域，作为客户方，房地产开发商对市场研究意识不强，并且缺乏对市场研究公司运作方式和研究技术的理解；作为服务提供商，诸如部分专业的房地产代理公司已经在该研究领域方面捷足先登了一步，并在房地产领域担当着全程顾问公司的职责，同时该类性质的公司具有着良好的关系背景，在利用资源方面拥有得天独厚的优势。因此作为传统的、专业的市场研究公司在进入房地产研究领域方面存在着相当程度的困难。

市场研究公司应当在不断的积累具体项目运作经验的同时，增加对房地产行业知识的掌握程度，提高行业知识和经验。就目前而言，市场研究公司进入房地产研究领域的切入点是项目定位研究中的消费需求研究，并在此基础上，向品牌研究、媒体效果研究等领域渗透。这些领域可以发挥市场研究在消费者研究技术与方法方面的专长，而这正是房地产营销代理公司所欠缺的。市场研究公司一方面可以直接与开发商进行接触，另一方面可以与房地产行业营销代理公司进行合作开展具体的研究业务，以期在房地产行业有更大的发展。

房地产市场调查的内容

房地产市场调查， 就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。

市场调查有广义和狭义之分。其中，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。房地产市场调查的主要内容有：

房地产市场环境调查

1.政治法律环境调查

（1） 国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。

（2） 有关房地产开发经营的法律规定。

（3） 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

2.经济环境调查

（1） 国家、地区或城市的经济特性，

（2） 包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

（3） 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

（4） 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

（5） 国民经济产业结构和主导产业。

（6） 居民收入水平、消费结构和消费水平。

（7） 项目地区的对外开放程度和国际经济合作的情况、对外贸易和外商投资的发展情况。

（8） 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

3.社区环境调查

社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。

房地产市场需求和消费行为调查

1. 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。

2. 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变 化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。

3. 需求动机调查。如消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的类型等。

4. 购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。

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