| 词条 | 方润商业运营管理有限公司 |
| 释义 | 简介方润商业由四位志同道合的博士创办，专注服务于中国大陆地区城市政府、服务于国内各地区工业/产业园区地产项目。是业内公认的第一家专业的产业园区运营商。 我们的服务范围包括： 1、顾问策划 2、园区及配套商业招商 3、园区物业管理 4、园区配套设施建设及运营管理 方润商业在珠三角、长三角拥有广泛的业内资源，拥有强大的产业园区招商团队和商业招商团队；还拥有经验丰富、吃苦耐劳的园区物业管理和商业综合体物业管理团队；我们还和国内外资本市场保持了良好的沟通关系，以上这些足以确保方润的运营理念能够做到实处，也确保了我们的客户能够尽可能多地占有资源，以获取最大利益。 方润商业认为未来20年将是中国城市化走向成熟的阶段，也是产业升级、空间布局调整的重要阶段。 我们认为，产业升级、招商引资、园区配套服务可以通过市场化的科学运营来完成；我们还坚信，产业区所在地的社会和谐也可以通过市场化运营来落地实施。 方润商业的信念是：做阳谋而不做阴谋。我们期待着为那些有抱负、有远见卓识的城市政府、各行业企业、开发商、运营商进行合作，共同拓展这个重要的市场。 核心业务领域产业园区招商充分发挥公司在区域经济及产业经济研究、城市规划、园区规划、产业招商策划、龙头企业及其上下游企业的整合招商运作、园区物业管理、园区配套设施开发及服务、商业物业招商经营等方面的专业优势，发挥公司在商业地产产业地产开发、资本市场、各行业管理机构、科研院所、商业零售领域等社会各方面的资源优势，为产业园区的招商投资促进提供全方位的支持服务。 招商服务类型主要包括： 承接产业转移 方润认为，未来十年，区域间产业转移将是一个全国性的趋势。方润将为各地政府和园区开发商提供产业转移承接顾问咨询、提供产业转移资源对接、开展产业转移承接具体运作；方润还将为各行业企业客户提供产业园区发展信息服务，为他们寻找最合适的产业转移区域。 “标的式”招商 依赖公司强大的区域经济及产业经济研究能力、强大的城市规划能力，充分发挥公司一贯倡导的市场化、专业化招商及运营优势，集中优势招商资源，有针对性地为园区进行招商。 “龙头企业”引进 集中公司招商资源，针对特定行业的龙头企业展开招商和合作商谈。通过龙头企业的引进，将与之相关的上下游企业整合起来，“打包”引入产业园区。 承办招商推介会及相关活动 1、产业园区招商活动策划； 2、承办产业园区招商推介会； 3、承办其他招商活动； 4、产业园区现场招商营销策划、产业物业样板间设计以及案场组织，并通过方润的运营机构，使得园区招商常态化、持续化。 招商宣传策划及实施 1、招商项目包装策划； 2、招商资料的制作； 3、利用报纸、杂志、电视、互联网、DM等渠道，开展专业需求发布、广告发布、企业名片发布、项目路演、事件营销等立体组合招商推广，以最快的速度将产业园区的需求、区域优势投递给对口的潜在客户资源，从而极大地促进产业园区招商需求的实现； 4、 口碑传播：利用政府、行业协会、开发商、商业经营者、资本市场的多方面资源，以口碑传播的方式，将必要的信息送达客户。 产业园区运营策划根据政府要求，围绕园区运营目标，通过专业策划，确保园区市场准确定位，确保招商有的放矢；同时，为园区长期运营制定周密的计划，强化市场化的招商手段，想客户所想，急客户所急，推动招商目标企业的决策速度。 在园区的规划规划和开发过程中，引入现代高效的产业园区管理理念和超前的运营策略，不仅可以直接提高招商工作效率，同时将大幅度提升园区的运营水平，提高园区运营效益，在国内产业园区运营方面独树一帜。这将极大强化本园区的市场竞争力。 产业园区整体运营策划，是大幅度实质性提升入园企业满意度的重要一步。 园区整体策划 产业迁移及产能扩张研究 园区区位优劣势研究 园区产业环境调查及研究 竞争区域研究 目标客户研究（调查及访谈） 典型案例研究 可选择的产业园区整体方案（结论）——提交园区规划部门 开发建设模式研究设计 开发模式建议 开发资金安排建议 开发周期安排建议 投入产出预警体系研究设计 产业园区及其周边配套服务是一个整体，不可分割；园区开发和园区运营体系是一个整体，也不可分割。 方润产业园区的全新模型将采取全新的投入产出体系，从原先依赖厂房、办公楼租金收入的简单粗放模式，迅速过渡到“厂区物业租金收入+配套设施租金收入+专业物业管理收入+园区多种服务收入+商业经营收入+配套物业开发收入等”的组合收入模式，大幅度提升园区的收益水平。 为了维护园区收入体系的稳定，方润有充分的动力做好以下工作： 1、通过优良的服务帮助当地政府留住企业； 2、通过提高配套水平、提升园区生活质量，帮助入园企业一起提高员工的劳动生产率； 3、通过持续的招商和对园区内产业组合进行优化，提高园区整体产出。 管理模式与运营组织系统设计 方润新型的园区运营管理模式，融合了原先政府权威管理的优势，同时，引入了更多的市场机制，大幅度提高了园区的运营效能，更保证园区“长治久安”，是运用市场化手段落实“和谐社会”思想的全新尝试。 1、引入发达国家园区分工合作的理念，让入园企业能够集中精力于生产、提高产出； 2、抛弃落后的园区运营模式，遵行全球化思路，专注于长期收益的稳步提升（十数年甚至数十年）； 3、为了保证运营模式可以真正落地，需要建立科学的企业激励机制，帮助当地引进园区管理和经营人才，并通过培训等方法提升当地人才的运营和管理能力。 产业园区整体运营方润认为，任何产业园区都不能孤立地存在，新型产业园区实际上和周边的生活环境、社区形成一个共同体。简单说，产业园区是中国特色城市化道路的一种表现形式。 基于这个运营思路，方润产业园区的运营模型和传统的产业园区运营模型有较大区别，其投入产出的规模均远大于传统的产业园区。 方润产业园区运营模型 传统产业园区的运营模型和方润特色的产业园区运营模型对比：
方润产业园区运营模式的社会和经济效应 专业的产业园区运营，是中国特色的产业园区城市化模式发展的必然结果。 1、产业园区运营商的引入，是建设和谐社会的有效途径。 最近30年的改革开放，虽然各地政府运用产业园区模式，大幅度提高了城市化速度，大幅度改善了当地的经济状况，但是，由于过度关注经济指标，使得产业新区的城市化发展仅仅初步满足了人口聚集的需要，而不能为新区人口和当地人口共同发展提供良好的平台，加剧了社会不公平的状况。 产业园区运营商致力于新区人口生活状况的改变，为他们提供适合的生活配套、提供社会交往空间，满足这部分人的社会属性的需要，使他们更快融入当地社会，促进社会和谐。 2、产业园区专业运营商模式，是地方政府招商的利器。 由于80后、90后劳动力占据了产业园区劳动力的大部分，大多数企业已经认识到，在提高薪酬的同时，需要加倍关注员工的生活状况、心理状况。 以前，企业试图通过强有力的管理制度来提高员工劳动效率，现在，以人为本的管理思路正在深入人心。 另外，由于产业园区招商竞争比较激烈，各地政府也在思考，除了政策优惠之外，是否有更先进的模式来吸引企业到当地发展。 基于以上理由，也基于专业分工的需要的不同，产业园区运营商应运而生。 方润商业就是国内第一个真正意识到并积极整合合这块业务的企业。方润商业在各地政府受欢迎的程度正好说明了，拥有运营商的产业园区将是最有吸引力的。 3、产业园区运营商模式是产业新区城市化快速发展的保证。 现阶段产业新区的发展，往往和原有城区有较大差距。产业园区运营商运用市场化手段，整合市场里一切可以运用的力量，有力推动新区城市化快速进步。 4、产业园区运营商模式是产业新区（产业新城）能够持续稳定发展的可靠保证。 园区运营商不仅负责物业管理，还将在日常工作中协助企业加强与当地政府和当地社会各层面的沟通，除此之外，运营商通过日常的服务，可以协助企业发现提高生产效率的方法并在现实中为企业提供必要的服务，使企业更加安心于扎根当地，稳步发展。 方润商业成立伊始，已经收到珠三角和长三角优秀企业的关注和鼎力支持，这正说明了企业在此方面的需求是十分强烈的。 方润将逐步和各地企业建立战略合作关系，一起为园区所在地的经济社会发展作出应有的贡献。 产业园区配套建设方润所理解的产业园区配套建设是指: 1、生产环境——包括园区道路、水电、互联网、厂房、研发中心、写字楼建设以及绿化、建筑及环境维护等； 2、生活环境——包括商场、公寓、休闲娱乐设施的建设，也包括幼儿园、中小学教育及医疗设施的建设； 3、文化环境——包括产业社区或产业新城的文化场馆建设、职业培训、文化活动的策划组织等；还包括运用自己的专业知识向政府主管部门提出合理化建议，积极推动入园企业与政府之间的沟通交流，协助政府创造良好的政策环境。 方润将和政府、园区投资商和开发商积极协商，灵活机动地参与以上工作。 需要方润参与开发的，我们将组织资金投入项目开发；对于政府或其他投资商开发的项目，我们也愿意积极参与策划以及后期的招商及运营管理，以求整个产业园区的共同繁荣，使园区投资者进得来、干得成、留得住，实现开发与效益双赢。开发应着力营造便捷发达的交通环境，敢于创新的政策环境，舒适温馨的生活环境，诚信有序的市场环境，健康向上的文化环境，优质高效的服务环境。 产业园区物业管理产业园区在功能形态上应包括两大部分： 第一，包括在一定区域内建造的，以产业生产用房、办公楼为主的生产功能区； 第二，包括宿舍（公寓）、商业服务设施（商场、餐饮、银行、邮局）、医疗教育服务设施、娱乐休闲设施在内的生活功能区； 按照方润对于产业园区的理解，产业园区分为两个级别： 产业社区——较小规模，人口在2-5万人的园区； 产业新城——较大规模，人口在5万人以上的园区； 产业园区的管理是方润产业园区运营模式的重要基础。 产业园区物业管理原则 市场化 在很多地区，园区物业管理实际上还没有完全市场化，政府部门承担了很多本可以市场化的工作。 方润集合了长三角和珠三角在产业园区物业管理方面的精英人才，通过将沿海地区先进的产业园区物管模式的引入，通过人才培训，建立优良的激励机制，迅速实现本地化。 方润的园区物业管理通过市场化运营手段，为当地政府分忧解愁，使政府脱离开园区管理的琐碎事务，更集中精力于园区的发展大计。 经营化 随着社会进步和经济发展的速度不断加快，产业园区内企业的要求不断提高，市场对产业园区的物业管理发展提出了更高的要求。产业园区的物业管理服务应由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变，增强企业的市场竞争力。 因此，方润的物业管理一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，同时，还要结合企业的发展优势，实现一业为主，多元经营的发展格局。在物业管理、物业经营、配套项目开发融为一体的同时，不断拓展新的经营领域。 方润的园区物业管理将积极参与园区规划设计、园区物业持续招商、园区配套设施投资开发及管理、配套设施招商、园区配套服务运营等活动，开发物业的整体功能，提高园区物业的增值潜力，增强物业管理企业的发展后劲，实现园区规模效益。 生态化 产业园区建设的基点是合理利用环境容量（环境承载力），这在物业管理“可持续发展”中显得尤为重要。 产业园区建设是按照生态学原理，以空间的合理利用为目标，以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系，协调产业园区内部结构与外部环境关系，使园区中活动的个人在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，为大家创造一个安全、清洁、美丽、舒适的生活、生产环境。这是在对产业园区环境质量变异规律深化认识的基础上，有计划、有系统、有组织地安排产业园区人类活动的强度、广度和深度的行为。 社区化 随着产业园区建设的不断发展，建立社区化的产业园区已成为一种必然趋势。 有人聚居的区域就会成为社区。产业社区的扩大化就是产业新城。 产业社区-产业新城是中国特色的城市化模式。 园区物业管理要跳出简单的保安、保洁、绿化等传统模式，按照人类社区的模式来进行管理。 首先，人的需求是多方面的，不仅有生产的需求，还有生活的需求。衣食住行是必须考虑的因素。 其次，人类具有社会性特征。除了生产和基本的生活需要，人们通过各类活动进行社会交往的需求绝不能忽视。 园区是人群集中的区域，必然会产生文化需求。在建设适合的文化娱乐实施的基础上，通过有计划地开展各项文化活动，提供学习交流和人际交往空间，增强产业社区人群的归属感。 产业园区物业管理的服务框架 一、 产业园区物业管理的四大服务对象 1、业主（政府或产业园区开发商） 2、入园企业 3、投资者 4、在园区内工作的人群。 二、建筑物管理 对园区内及周边的厂房、办公楼以及配套的公寓、餐厅、商铺、娱乐设施等进行管理； 三、 配套设施设备管理 1、产业园区生产功能区内的配套设施设备主要有配电设施、电梯、消防设施、停车场、垃圾和污水处理设施设备、消防设施等。 2、产业园区生活功能区的配套设施设备管理。 四、 特色物业服务： 产业园区的物业服务，包括公共秩序维护、清洁、绿化、公共设施设备维保、客户服务、园区文化建设、持续性招商等。方润认为，产业园区应以安全管理为重点，社会和谐、增强员工归属感为主要目标。 方润特色的园区物业管理服务不仅包括持续性的招商，还涉及很多政府和政策业务，如工商证照、消防证照、甚至报关等服务，以帮助投资者为先； 方润特色的园区物业管理服务还将为园区工作的人群持续提供教育培训、健康医疗、心理顾问及诊疗等全方位的服务； 五、科学、专业的考核体系，勇于承担社会责任 方润将对所辖的园区物业管理公司使用“入园企业满意度调查”、“商家满意度调查”、“员工满意度调查”、园区员工心理量表测量（反映心理健康程度）、园区企业绩效分析、员工消费模型研究等工具和方法，考核物业管理的实际绩效，增强经营透明化程度，接受社会监督，不断改进服务质量。 方润物业支持入园企业组织起来成立园区治理委员会，对物业管理和运营进行有效地监督。 商业地产开发配套商业开发 针对产业新区/产业新城的特点，进行适合体量的商业开发，并持有该物业长期进行运营管理，是方润在商业地产领域主要的业务。 产业新区/新城往往因距离主城区较远，人口聚集过程较长，而往往不能引起投资者和商家的重视。 方润集多年的地产开发和商业地产经验于一身，凭借在商业地产圈子的广泛资源，更凭借与各行业企业、协会、媒体的良好关系，在为产业园区完成招商的基础上，导入企业、导入人口，进行商业地产开发。 县镇商业综合开发 方润研发的，适用于产业新区/新城的商业体，经过升级改良后，能够很快在人口较少的县镇进行投资建设。 方润坚持“蓝海战略”，把一线城市的商业地产开发经验和优秀的团队，带到更旷阔的市场空间去。 方润的县镇级商业综合体即将研发完成并投资建设，敬请期待。 商业地产策划商业市场研究 对商业环境、商圈特征、商业竞争力等要素展开深入的研究，探讨分析商业潜力和发展趋向。 营商环境及需求潜力研究 商圈特征研究 商业项目可行性研究 商业项目选址研究 商业竞争对手研究 消费顾客群特征研究 商品零售定价研究 商业广告促销活动效果研究 顾客服务满意度研究 商业发展策划 以商业环境为基础，融入系统的营商理念，以战略的眼光对商业项目和活动制订导向性的策略和计划。 商业项目总体策划 商业项目经营规划 商业项目投资策划 商业项目功能设计规划 商业招商策划 以潜在商户的需求特征为出发点，充分考虑商圈特征、产品定位、商户定位、价格定位要素，确定项目招商和销售策略和计划。 商业项目招商策划 商业销售促进策划 商业项目定价水平研究 目标（潜在）商户特征研究 商业物业市场推广以追求经营利益最大化为目标，在商业策划的基础上，利用公司广泛的客户资源，为开发商或投资者进行有效的招商服务。 我们具有极其丰富的市场知识和经验，并拥有业内专业工作团队，同时拥有大量客户资源，从百货、大型超市、电影院、国际时尚服装及餐饮娱乐等各种业态商家。 我们结合项目在当地的市场需求，为商业项目提供具有战略性、前瞻性的业态定位、品牌落位及招商方案，落实招商蓝图，从而获取持续的租金增长，能为业主方带来最高的回报。 同时，我们在金融和资本市场里拥有的资源，可以为大宗物业的交易和投资退出找到更好的途径。解决商业投资中最大的一个难题。 商业项目市场推广策划 高端商业交流活动策划 大型商业展览策划 商业形象识别（CIS）设计 商业形象与功能平面设计与制作 商业推广影视广告创意与制作 媒体广告投放代理 写字楼销售代理和招租 商铺销售代理和招租 公寓销售代理和招租 酒店等大宗商业物业的交易中介 商业物业资产包的资本运作——除直接的资产交易外，还将协助投资商建立与公募及私募基金、投行或其它金融机构的合作，协助发行REITs或运作国内和海外上市。 商业物业运营管理以追求经营利益最大化为目标，在商业策划的基础上，设定商业运营和管理模式，组织专业团队进场管理，规范管理过程，提高管理效率和水平，实现良性经营。 零售商业运营管理策划 商业项目物业管理策划 商业物业管理顾问 公寓、商场、酒店、写字楼及综合性物业管理 顾客满意度管理计划 消费者研究 商业物业持续招商暨商家升级计划 物业租金提升计划 |
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