返回地建房指标，就是民间所说的“红证”，正式名字叫“土地分配计划使用证”，是建农村安置房的凭证。

简介

背景(综述 原因)

疯狂炒作(综述 人员 方式 风险)

政府介入

简介

按照现行的政策，国家在向村集体征用土地后，会按照比例，返回一部分国有土地给村集体建房，本意是用来保护失地农民。但由于这些返回地多数处在城乡结合部，经济价值和增值空间大，一些村民就把“土地分配计划使用证”拿到房屋介绍所出售。

背景

综述

从2009年年初到10月底，温州下辖的县级市瑞安出现了一个不一般的景象——在城东某条仅仅500米长的路上如雨后春笋般出现了70家左右的房产中介。

更不一般的是，几乎每天这条马路上都人声鼎沸，横七竖八地“躺”着许多私家车。

许多中介的后门外则是一字排开的八仙桌，是中介所免费给炒家提供伙食的地方，人们三五成群地聚在一起交头接耳，全然不顾一侧蜿蜒而过的臭水河。

附近的交警表示，每天要出动十来号人在这个路段维持交通秩序。人多的时候，每天要抄牌100多辆车，拖走七八辆私家车。

原因

令人们疯狂的是当地的返回地指标。许多村民把所分得的建房指标即“土地分配计划使用证”(民间称“红证”)私下拿到房屋介绍所出售，这些尚未规划及审批甚至还只是一片空地的农村返回地，仅凭着一个个由村里划分给村民的建房指标进入市场。

疯狂炒作

综述

最初这些“红证”，每平方米不过2000元，由于投资客的介入，使价格一路上涨，目前地段好的村子，有的炒到每平方米15000元。

根据2009年7月末公布的第九届全国县域经济基本竞争力百强县(市)名单，瑞安被排在第20位。

而2009年年初瑞安开盘的楼价就直奔18500元/平方米。而到了10月，新开楼盘更是以2万至3万的单位价格直逼上海、北京等一线城市。

如今各种渠道的民间资金被聚集到城东的这几条主干道上，进行着疯狂的“厮杀”。

究竟有多少返回地指标流入市场如今已无法统计。据当地房管局团委书记林杰表示，职能部门如今也只能给出一个不完全统计数据，近年来约推出了1500亩返回地。当地人戏称，现在连不少原先村里卖早点的大婶也一大早拎着个包去炒地基(即返回地指标)。

在楼市不断攀升的同时，瑞安的返回地指标交易居然能演绎成一个类似17世纪荷兰“郁金香”的怪胎。类似情况在国内上世纪80年代中期“君子兰”的炒作中也出现过，不仅脱离真实的需求，更在进一步的哄抬炒高中变为一个随时都可能垮塌的“空中楼阁”。

除了本地的炒客，甚至一些旅外的侨民也纷纷将美元、欧元兑换成人民币，或者将国外的店铺变卖，携亲带友参与到火热的炒地市场里。

目前手持一两千万元游弋在炒地市场中者众多，至少人均都是上百万的资金。事实上，在当地，借钱炒房并不是新鲜事，尤其是眼下地产和资本的红利给了人们充分喜悦的理由，这种想象正支撑着这个城市虚幻的繁荣，也支撑着人们最后的疯狂。

更有知情人士向记者透露，当地某银行还专门设立了4000亿的资金专供炒地。

人员

疯狂炒作红证的，不仅有专业炒家、企业白领，甚至还有公务员、家庭主妇。

方式

购买一个指标，需要首先支付40到50万元的定金，另外的近100万元的余款要在半个月内付清，于是合伙炒地成了普遍现象：几个亲戚朋友合伙买下一个指标，在定金到期时间内转手赚取差价。

风险

即使个别地方建起了房子，但由于违章，房产证和土地证也一直办不下来。这种炒作中既有投机风险，又有政策风险。首先是投机风险。对于炒家而言，最重要的已经不是政策如何不确定，而是这种类似击鼓传花式的游戏如何继续下去。就是一个直接投机的风险。其实这个和土地、房地产已经无关了。第二，是法律和政策的风险。这个交易从法理、政策上说是不合规的。从目前这个法律政策环境下，购证的人不可能得到法律保护。日后可能会有许多问题，比如在办理土地证、房产证等方面，肯定有许多问题。这就是巨大的法律政策风险。

政府介入

为了禁止炒作返回地指标，10月下旬《瑞安市人民政府关于进一步规范我市房地产市场的实施意见》明确严禁村集体组织发放的指标“红证”上市流通，并要求在2008年10月1日前已按简化程序审批的返回地项目，应尽快召开村集体会议决定返回地建房指标分配方案，并及时确定安置对象名单张榜公示，经乡镇政府(街道办事处)审核认可后，于2009年11月30日前上报国土资源部门审核备案。逾期不上报安置名单的，按闲置土地处置。

《实施意见》要求乡镇政府(街道办事处)负责牵头，当地旧村改造办公室负责指导，制订出台返回地建房实施方案，加快返回地建房进度，有效减少返回地建设、分配等环节存在的问题。

同时，该份《实施意见》提出要转变返回地建房及返回地利益分配方式。“今后返回地项目建设，可参照商品房建设模式，对返回地建设用地一律以招、挂、拍等方式公开出让，由房地产开发企业参与集中建设，建成后的房屋或该房屋向社会公开出售所得的收益由村集体内部自行分配。”