租售比

租售比值推导过程及分析

租售比值的影响因素

结论

租售比

租售比值，是指每平方米使用的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。而一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例。也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。租售比值这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。

租售比值推导过程及分析

出售，是将所有权转让给他人，实现资产价值的行为。出租是出租给他人，并收取作为服务价格的行为对于买房者来说，他需要支付的总费用包括买房的房价，维修费，保险费，房产税等。从理论上分析，合理租售比的确定原则是在门面的整个寿命期内,购房所需支付的全部费用与租房所需支付的全部费用相等。

以此原则，国际上计算的合理租售比值标准一般为1：100~1：200。如果该比值低于1：100，表明该地区的房产投资价值被低估，投资潜力相对较大，房地产业后市看好；如果高于1：200，意味着房价中存在着一定泡沫。一般说来，租售比值能反映一个城市真实的住房需求，当一个城市二手房的房价持续上涨而租金却未随之上涨，没有给于房价一个有效的支撑，使租售比出现严重不协调的情况时，我们就说该地区市场处于不健康的状态，房价虚高，存在投机。

租售比值的影响因素

出租的人所获得的年收益率低于房贷年利率，这是否说明出租的人在“无私”地为租的人做贡献呢？当然，在实际中，这种假设情况是根本不可能存在的。通过分析，我们发现我国租售比值过高的原因有以下几点：

解释一：将房屋出租并不是房产投资者的获利渠道

他们主要是靠将房屋继续出售来盈利由去年开始，我国的股市持续高涨，股票，基金的平均收益率超过房贷利率，所以从理性经济人的假设出发，人们会选择贷款买房，然后将手中的现金流进行股票，基金投资，以期在一定时间内获得最大的收益。

解释二：通货膨胀情况下，固定资产的保值增值空间大

“亚洲开发银行17 日在北京发布的《2007 亚洲发展展望更新》报告预测，2007 年和2008 年中国通货膨胀率将分别为4.2％和3.8％，高于亚行今年早些时候分别为1.8％和2.2％的预测值。”

解释三：我国税制不够完善，地产业的物业税尚未开征

一直以来，我国并未征收物业税，各种税收只是在购买时一次性支付，因此房屋起始售价比较高。在房屋持有环节发生的房屋增值部分，投资者购买房产的预期收益很高，这样就激了各类投资者对房产的需求。在此情况下，低价买进，然后坐等资产升值，然后高价卖出，赚取差价，哄抬价格。这也是我国地产投资的现状：二手的以继续出售为主，而非出租。当然，在房价一路上升，房租稳定不变的情况下，租售比值自然拉大。

结论

结合我国实际和上文分析，我国租售比值比国际正常水平高也是正常的，或者说，我国租售比值的正常水平本来就要比国际正常水平高，那么以此推出我国的房地产泡沫必然比拿国际水平计算的房地产泡沫要小，公众没有。我国近期可能出台的物业税就是规范市场的有力措施，物业税打破了我国租售保有环节的税种空白，将现阶段的一次性缴纳的房产税分次缴纳，这样就有助于降低我国现阶段的房价，对打击投机炒楼有很好的作用,可以有效调控地产市场。在我国市场逐渐规范了以后，我国的租售比值必然会比现在有所下降。